住宅ローン審査について教えてください。

住宅ローン審査について教えてください。

先日某ネットバンクに住宅ローンの審査を申し込みました。
結果、ダメでした。

年収４００万、借り入れ希望額は２０００万円です。
勤続年数は２０年。

住宅ローンについてまったく分からないまま、審査を申し込みましたが、審査に通らない理由は以下の
ことが関係しているでしょうか？

現在、銀行系カードローン（１５０万円）の残額が６０万円。
毎月３万円ずつ支払っています。
車のローンが８０万円。
毎月２万円、ボーナス時に１０万円ずつ支払っています。
あと、２年で完済です。

過去に主人は私の両親の保証人になっていました。
両親は消費者金融に２００万円のローンを組んでいて、幾度か保証人として立て替えて払いました。
返済期日を過ぎて両親が払えない場合は、電話がかかってきたり、自宅に手紙が来て払ったこともあります。

現在は完済し、両親は２年前に債務整理をしています。

まずは、何をすべきなのでしょうか。

主人の父より相続予定の土地があり、家を建てるだけです。

取引銀行は地元の信用金庫です。

担当者はいくらでも貸せますよ、土地が担保なら。

といわれました。

どのように解釈したらいいのでしょう。

どうか、教えてください。

No.3 回答者： oska 回答日時： 2010/04/25 15:40

＞まずは、何をすべきなのでしょうか。

＃１の回答が全てです。

住宅ローン返済は、手取り月収の３０％以内が限度です。
飲まず食わずで生きていける場合は、月収全部を返済に充てる事が出来ますが・・・。
現状では「旦那は、既存借金返済で新規ローン返済の余裕が無い」と見なされています。
先ず、キャッシング残高６０万円と自動車ローンを完済した方が良いですね。
その後で、頭金（購入希望額の２０％前後）を貯めて、改めて住宅ローンを申し込む事です。
住宅ローン返済に不安がある申込者に、融資を行なう金融機関はありません。

また、両親がブラック殿堂入りしている最中との事。
住宅ローン審査には、両親は無関係です。
そもそも、両親は「住宅ローン借入の連体保証人になる事が出来ない」ですから、融資申込み金融機関が指定する信用保証会社に保証を依頼する事になります。
この時、旦那に「旦那名義の不動産」が必要です。
＞「担当者はいくらでも貸せますよ、土地が担保なら。」
この発言は、旦那名義の土地があれば、その土地の評価額まで融資する事を意味します。
借金返済が不可能になれば、金融機関は「担保の土地を、取り上げる事で融資を回収可能」です。
残念ながら、現状では住宅ローン借入は難しいですね。

＞主人の父より相続予定の土地があり、家を建てるだけです。

相続予定の土地は、あくまで旦那の親父所有の土地であって旦那個人の土地ではありません。
金融機関的に言うと、旦那とは赤の他人の土地です。
一戸建ての場合は、原則土地と建物の所有者が同一人物（同一名義）である必要があります。
（土地が他人名義の場合は、地上権・借地権を登記するなどの必要があります。）
そうでないと、土地はＡ・家屋はＢの所有となり担保価値はありません。競売になっても、入札する人が小数で、落札価格も小額です。

どうしても住宅ローンを組みたい場合は、旦那の父親に「土地を贈与して欲しい」と依頼し、父親名義から旦那名義に変更して下さい。
♪ポッポッポー鳩ポッポー♪首相の場合は、母親（お母ちゃん）から数十億円の贈与を受けても（ばれるまで）１円の税金も払いませんでしたが、一般国民は「確実に、税務署から贈与確認等調査」がありますから贈与税を支払う義務が生じます。
旦那名義の土地があるだけでも、住宅ローン審査には有利に働きます。
（その土地に、全く根抵当権が付いていない事が前程）

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/04/23 12:56

住宅ローン以外のお借り入れの年間返済額が、

・銀行系カードローン…３万円×１２か月＝３６万円
・車のローン…（２万円×１２か月）＋（１０万円×２回）＝４４万円
で、計８０万円ですね。
年収４００万円ですと、総返済負担率の基準は35％くらいだと思いますから、年間返済額は１４０万円までにしなければなりません。
既借り入れ分が８０万円ですから、１４０万円－８０万円＝６０万円で、住宅ローンの年間返済額は６０万円までにしなければならないということです。

借入申込者の年齢が分からないので、勤続年数２０年というところから、高卒で働き始めたとして現在３８歳。
現在の一般的な定年年齢である６０歳までに完済するとして、返済期間を「６０歳－１年－３８歳＝２１年」と設定します。
住宅ローンのお借入希望額が2,000万円とのことですので、仮に融資利率を「2.84％（固定金利型。フラット35で取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利）」にして、元利均等返済、ボーナス返済なし、という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は105,500円程度になり、年間では１２６万円程度になります。
住宅ローンの年間返済額は６０万円までにしなければならないところが、年間返済額が１２６万円になってしまっていますから、返済能力の点でＮＧとなっている可能性があります。

返済期間３５年、融資利率0.975％（変動金利型。基準金利2.475％から1.50％の優遇）にしても、毎月の返済額は56,200円程度になり、年間では６７万円程度になりますから、あと一歩というところですが、審査には通っても、実際の返済は相当厳しいと思いますよ。
変動金利型の場合は、将来における金利上昇リスクも考えなければならず、それに備えつつ返済を行っていかなければいけませんから。

ネットバンクからは、「減額融資」とか「既借り入れ分を完済すれば」という話はなかったのでしょうか？

ご質問文のご懸念の点、ご質問者さまのご両親の借金についての保証人については、微妙なところですね。
保証をしていた原債務が債務整理をされているので、『個人信用情報機関』にその旨の情報が登録されている可能性は否定できません。
住宅ローンを申し込まれたネットバンクが加盟している『個人信用情報機関』を調べ、そちらで「本人情報の開示」をしてみられた方がいいかもしれません。

ところで、そのネットバンクの住宅ローンでは「保証」はどうなっていますか？
「保証会社保証」を利用することになっていますか？
もし、「保証会社保証」を利用することになっていれば、その「保証会社」が加盟している『個人信用情報機関』を調べて、そちらの情報も開示をされた方がいいかもしれません。

> 主人の父より相続予定の土地があり、家を建てるだけです。
現時点においては、住宅の建設予定地は「夫の父」の名義となっているのですね。

住宅ローンは基本的に「有担保融資」です。
基本的に、住宅ローンの対象となる「建物」とその「建物」を建てる「土地」をローンの担保に差し出してもらいます。
一般的な銀行の住宅ローンですと、「担保の提供者」は「連帯保証人」になっていただくことが多いのですが、そのネットバンクではいかがでしょう。
ご質問文のご懸念が、ご質問者さまの両親のお借り入れについての保証人ではなく、夫の両親であれば、もっと悪い方に影響してくる可能性はあります。

> 取引銀行は地元の信用金庫です。
> 担当者はいくらでも貸せますよ、土地が担保なら。
> といわれました。
「いくらでも」ねぇ…。
先にも申し上げましたとおり、住宅ローンの対象となる「建物」とその「建物」を建てる「土地」をローンの担保にするのは、一般的な話なんです。
その程度で「いくらでも」貸してくれるというのでしたら、１億円でも借りられればよろしいかと思います。
「土地を担保に入れてくれれば、『いくらでも』」ということは、普通はあり得ません。
むしろ、このような発言をする担当者ならば、私はその能力・レベルを疑います。

この回答へのお礼

大変詳しくご回答いただき、本当にありがとうございます。
両親とは私（妻）の両親で、銀行系カードローンも父の会社が倒産するときに、資金提供のため借りたものです。私たち夫婦も夫の理解のもと、すべての貯金を父に提供し、なんとか実家の競売を逃れました。
審査だけでは、ないのですね。
その後のことを、もう少し考えないといけないと、教えていただきました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/04/23 13:20

No.1 回答者： hisoft39 回答日時： 2010/04/23 08:43

不動産販売で仕事をしていました。

以前と違って、今は住宅ローンの審査は非常に厳しくなっています。こんな世の中だから…。
あと、他にローンがある場合も引っかかります。車はそこまで厳しくないとは思うのですが、カードローンは「お金」を借りているのでかなりマイナス評価になってしまいます。
これで通らない人は非常に多かったです。
あとご両親の件はもし同居していればこれも影響している可能性もあります。

とにかく今は職業が公務員や余程大手の企業出ない限り、住宅ローンを組むことは大変難しいです。
自営業もまず通らない事が多いです。
頭金が１０００万以上あればどうにか…無理矢理…という可能性がなきにしもあらずですが、すでにカードローンがあるのでここが厳しくなっている可能性が高いです。

これから数十年間確実に支払えるかどうか…この先日本がどうなるかわからない、という所まで来ていますし、家をローンで買うと倍近く払わないといけません。
現金でなければ家を買うのはお勧めしません…。

担保があれば貸せると言われているようですが、それも止めた方がいいと思います。
家を買えるのは「余裕があってこそ」だと思うんです。無理をして家を買ってローン地獄、共働きで夫婦が必死になって追いつく生活は無理にしなくてもいいと思うんです。
買えるようになってから…それまで貯金をしていた方がいいと思いますよ…。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。
住宅ローンについてまったく知らず、ご回答内容で勉強させていただきました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/04/23 13:17