競売物件の入札代行ってどうですか？

競売物件の入札代行ってどうですか？
都市部の投資用中古アパートの競売入札に数回チャレンジしましたが、価格が高く、中々入札できません。それで、地方の片田舎の投資用中古アパート入札を考えていますが、最近良く聞く、入札代行業者を利用するのはどうでしょうか？
(1)費用は入札価格の３％程度が多いようですが、その他の費用が必要でしょうか？、(2)落札できなかった場合、費用が発生するのでしょうか？　(3)トラブルとか、詐欺まがいの業者もいるんでしょうか？

入札時に裁判所へ直接振り込みすれば、問題無いように思えますが、ご存知の方教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： guns_of_date 回答日時： 2010/09/17 12:31

横浜で４０年余り競売を自社で買ったり競売代行を専門に行っている者です。

ご参考にして頂ければと思います。

■Ｑ１■
費用は入札価格の３％程度が多いようですが、その他の費用が必要でしょうか？

●Ｑ１●
法律的な取りきめみたいなものはありませんので、代行業者によってまちまちです。
ちなみにうちの費用は下記ＵＲＬの通りです。
http://www.alps-kensetsu.com/keibai/topic003.html

■Ｑ２■
落札できなかった場合、費用が発生するのでしょうか？

●Ｑ２●
これも、まちまちです。
全くない処もありますし、うちの場合は
調査費用３万円（税込）のみ負担して頂いています。


■Ｑ３■
トラブルとか、詐欺まがいの業者もいるんでしょうか？

●Ｑ３●
個人でやっているところや片手間でやっているところも
ありますので、ないとも言えません。
どんな業種でもそうですが、会社が飛んでしまえば
お金は戻ってきませんので。

また、競売というものは通常の不動産知識だけでなく
法律知識が必要となりますので（いらない物件もあります）
そういう業者に依頼されるのが良いかと思います。

実際、競売に入札するだけであれば誰でも出来ます。
裁判所にお金を入れて、入札書を入れるだけですから。

ですが、もし投資用のものを買うのであれば
新所有者と賃借人の契約で法律上の問題が出てきます。
・契約の内容はどうすれば後々問題にならないか？
・今までの契約内容はどうすればいいのか？
・賃借人の賃借権はどういう内容か？
などなど。

買ってから管理会社に依頼される場合でも、
競売を知っている管理会社に依頼しないとちぐはぐな
契約をしてしまい、後々問題になる場合もありますので
そういうケースもお考えになって検討されると良いかと思います。

参考URL：http://www.alps-kensetsu.com/keibai/index.html

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/08/28 17:52

専門ではありませんが（当方でも入札するため）、頼まれれば受ける場合もある業者です。

現在は、BITなどで全国何処でもネットでおおよそは把握できてしまいますが、不動産は地域性がありますから、収益物件などは地元の業者のアドバイスを受けたほうが良いでしょう。
入居率や家賃設定などわかりませんよね？
しかし片田舎では、競売代行など行う会社がありますかね？
費用ですが、落札できなくとも最低限の権利関係の調査費用（登記事項など）と現地調査にかかる実費や入札にかかる実費など最低数千円から2万円程度はいただかないと、足が出ます。
遠方からお出でになることを考えれば安いでしょう。
報告書などを求めるのあれば、費用は増します。
実質金銭的な被害にあうことは無いでしょう。当方でも保証金は振り込み済みの振込み票を郵送してもらいます。

競売の場合、落札してからが問題です。契約書の切り替えや家賃の回収等素早く、行う事が必要で、いらぬ占有者は追い出さなければなりません。
費用の大小よりはノウハウがしっかりしていて、責任感がある業者に依頼する事をお勧めします。
尚あくまで残金支払までの手続きが3％だと思います。立ち退きや家賃の切り替え回収などは別途費用となるはずです。また当方では最低報酬額は50万からですが、専門で代行している会社なら30万ぐらいからではないでしょうか？
また、入札額のアドバイスもしますが、2回以上このアドバイスを下回った金額でしか入札されない方は以降お断りしています。
地方の政令都市などのアパートならば競売でなくとも利回り13％から程度のものは沢山ありますが・・・

この回答へのお礼

ありがとうございました、参考になりました。

お礼日時：2010/08/28 22:16