住宅売却時の譲渡所得の計算について

平成14年に3980万の新築マンションを旧公庫と提携ローン会社を利用して購入しました（平成14年9月に入居）。このマンションを3750万で売却し、今年の1月に引き渡しました。
売却により、確定申告の要・不要を判断する為、譲渡所得計算を行なっていますが、譲渡収入、取得費、償却額、譲渡費用に含める金額は下記の通りで問題ありませでしょうか？
また確定申告時に提出する書類としては何が必要になりますか？
尚、購入時の仲介はありません。
※駐車上も無料です。

■譲渡収入
売却金額
買主からの固定資産税の精算金

■取得費1
（諸費用明細書より）
マンション購入価格
登記費用
固定資産税等（日割り分）
公庫融資手数料
公庫団信初年度特約分 →含めない？
公庫保証料
公庫残高証明書郵送料（１０回分） →含めない？
公庫火災保険料 →含めない？
提携ローン手数料
振込料
事務代行手数料（不動産会社）
印紙代（提携ローン用）
事務通信費
専用ポーチ使用料（3か月分） →含めない？
管理費（3か月分） →含めない？
修繕積立金（3か月分） →含めない？
修繕積立基金 →含めない？
諸雑費
つなぎ融資金利分 →含めない？
駐車場前預かり金 →含めない？
オプション１
※売買契約書の印紙代、公庫の印紙代が含まれているかは不明。
※手付金は上記費用に充当しています。

■取得費２
（上記とは別明細）
オプション２

■償却額
取得費１＋取得費２×0.9×0.015×8年
※取得費の内、マンション購入価格のみで計算するのでしょうか？

■譲渡費用
売却時の仲介手数料
売買契約書の印紙代
登記関係
※買主側の固定資産の精算金も含めるのでしょうか？

■譲渡所得
譲渡収入－（取得費１＋取得費２＋譲渡費用－償却額）

譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告そのものも行わなくてよいのでしょうか？

No.2 回答者： yossy555 回答日時： 2011/02/16 16:05

マンションの購入価格に土地代が含まれていると思われますので、建物と土地の価格を区分して、その建物の価格を基礎として減価の額を計算します。

なお、譲渡損が生じた場合には申告はしなくてもよいですが、税務署は物件を売却したことを把握していて、申告書の提出がないと譲渡益か譲渡損かわからないため、後日、売却についてのお尋ねの連絡をすることがあります。

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2011/02/16 10:42

「譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告そのものも行わなくてよいのでしょうか？」

はい、必要ありません。
但し、居住用住宅の譲渡にかかる特別控除３，０００万円を受けて「税金がでない」状態ですと、期限内に申告書を提出することが要件で特例が受けられますので、「申告書の提出が必要」です。