過去に土砂崩れが起きた物件を知らずに購入

売り主に対して補償が求められるかどうかについて質問します。
どなたか知見のある方、ご助言をお願いします。

昨年１月末に不動産（土地・中古平屋）を購入しました。
土地は、四辺の一方を川に接しており、川までの急傾斜（３０～４０度程）を敷地に含みます。
敷地の半分が平坦地、半分が傾斜地となっています。建物は平坦部分に建っています。

入居後の５月頃、近所の方から、その土地が過去に土砂崩れを起こし、川側の傾斜地に対して土留め工事を行っていたことを聞きました。

気になって調べたところ、購入前の下見の際は気付きませんでしたが、川側の土地に向かって傾斜があり、土留め（石積み＋コンクリート）付近の上層の土が緩んでいました。
傾斜地側から土留めを確認すると、石積みの間から土が流れているようです。

また、５月に部屋を増やすためにリフォームを行ったのですが、その業者から、傾斜地側の部屋が傾いているとの指摘を受けました。
レーザー測定器を使って確認したところ、当該部屋（４ｍ四方）の部屋が、端から端までで２ｃｍ以上傾斜がついており、引き戸が水平に取り付けることができませんでした。

以上から、過去に土砂崩れを起こし、現在も土砂の流出は続いており、また建物も傾斜地側に傾いていることが確認できました。
しかし、当時は、リフォームもしており、契約の撤回は難しいと思いましたので、すぐに補償を求めようとは思いませんでした。当面の処置として、小規模の補修ですが、土留め側に新にセメントで土留め処置を施しました。

しかし、最近心配になり、再度建物の傾斜を確認したところ、前回計測時よりも１ｍｍ傾斜が進んでいました。

事ここにいたって、本格的な補修が必要と感じました。
このため、売り主（状況によっては仲介業者）に対して補償を求めようと思います。

自ら調べたところ、仲介した不動産業者も土砂崩れの事実は認識していました。（土砂崩れ後の土留め工事をしたのは不動産業者であり、言質をとっています。）
また、売り主は土砂崩れは認識しているが、建物が傾いていることは認識していなかったと言っているそうです。（仲介業者を通じて確認）
また、引き渡し前に仲介業者を通じて補修の有無についてメールで確認しましたが、土砂崩れには触れていませんでした。（土砂崩れがあったと教えてくれた近所の方によると、売り主は土砂崩れが過去にあったことが知られたら価格が下がるから内緒にしてくれと言っていたそうです。）

今回の件は、事前に説明すべき事実（土地に土砂崩れがあった）ことを説明していなかった売り主に非があると判断しています。その説明があれば購入した価格では購入していません。
調べてみると、重説に記載すべきと法で定められていなくとも、土砂崩れのような重大事項は契約前に通知すべきであり、購入後に判明した場合、契約を無効とすることができた判例がありました。

今回、質問させていただきたいのは、補償を受けることの可能性、裁判になった場合勝訴する可能性についてです。
過去に土砂崩れがあったことを知らされずに購入し、建物が現在も傾きを続けているという状況は許容できません。しかし、既に１年ほど生活していること、場所は気に入っていること、リフォームを行っていることから、契約の撤回ではなく、補償を求めようと考えた次第です。

補償の額は、購入価格の１／３を求めたいと考えています。
建物の傾きを補修するには購入価格と同程度の資金が必要ですので、完全に復旧することは難しいこと、売り主にも生活があること、今後の土砂流出をとめる追加の土留め工事の費用を勘案しました。

これを求めることができるか、裁判になった場合勝訴する可能性について教えて下さい。
どうぞよろしくお願いします。

No.3 回答者： doctorelevens 回答日時： 2012/01/12 16:58

１．「補償の額は、購入価格の１／３を求めたい」

　　これは難しい。
　　裁判所は「グロスでいくら」という請求は認めない。
　　訴訟の基本は損害賠償請求。
　　損害額を積算して妥当なもののみ認める方式です。
　　「裁判終わって手元にお金が残らない」などという例は多いですよ。

２．弁護士費用はすごくかかります。
　　弁護士の本来の分野は民法と刑法（及び関連法）です。
　　・不動産の売買
　　・建築基準法
　　・土壌関係
　　・構造解析
　　それぞれの専門家が必要と思われます。
　　（全部に精通しているスーパー弁護士なんて考えられません）
　　成功報酬を含めたら、１０００万円以上の費用をどうするのか、検討が必要でしょう。
　　弁護士報酬は相手に請求出来ません。


時間もかかるし、依頼側の知識も相当必要です。
勝ち負けは戦い方なので、見通しはわかりませんが、疲れるだけなら無意味なのではと思います。

とりあえず、弁護士に相談して、見通しを検討されることをお勧めします。
　　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、裁判になると相当な時間と費用がかかるのですね。
ただ、放置はできないので、弁護士に相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/12 18:36

No.2 回答者： joqr 回答日時： 2012/01/12 16:39

瑕疵担保責任はすでに問えないでしょう

となれば、重説で争う？

＞当該部屋（４ｍ四方）の部屋が、端から端までで２ｃｍ以上傾斜がついており

図ったなら、正確な記録があるはず
傾きが6/1000以上なら(４ｍ四方で24ｍｍ以上の差）があれば、
一般的に問題視されます

・まずは弁護士に相談
・仲介業者が加入する全日/全宅に相談してもいい
・管轄の役所に相談してもいい

ただし、相手が悪党なら費用(百万単位)と期間（年単位）は相当掛かると思います

売主に賠償能力が無いければ、取れないと思います

＞その説明があれば購入した価格では購入していません

今となっては…ですが
その土地・・・普通なら買わないです
安くても買わないです

＞事ここにいたって、本格的な補修が必要と感じました

ほんとうに？？？
１年もそのままで暮せたのに？？？
今になって？？？
リフォームしなかったら、５年後でも気が付かなかった？？？

嫌味じゃないけど、その辺弁護士担ぎ出したら
殴りたくなるくらい責められますよ

勝つか負けるかは、アンケートで無く
専門家の意見を仰ぐべき

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
傾きは６／１０００以上ありました。
この基準値は、法律等で定められているのでしょうか？

いずれにせよ、弁護士に相談したいと思います。

お礼日時：2012/01/12 18:41

No.1 回答者： troml 回答日時： 2012/01/12 16:14

ここに書いてある内容を読む限り、裁判して負ける理由は見当たらないけど、ただ、どんな裁判でも言えることですが、依頼する弁護士が熱意を持ってやってくれるかどうかで結果が大きく変わるので、弁護士選びはくれぐれも慎重に。

それと、あなた自身も弁護士に任せっぱなしにしないで、自分でできることを何でもやることですよね。

相手だってお金を払いたくないから、自分の非は認めないし、嘘だって平気でついてくるし、必死に抵抗してくるでしょうから、裁判で勝ちたかったら、あらゆる手を尽くして本気の本気でやらないと、非がある方の嘘が通ってしまうこともありますからね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
依頼した弁護士の能力だけでなく、熱意も重要視して慎重に選びたいと思います。

売り主は、引き渡しの際、仲介業者を通じて決めていた日以前に物件を引き払い、当日鍵の受け渡しは仲介業者からとなりました。その時からおかしいとは思ったのですが。私も騙された様で、腹が立ちます。しかし、この怒りを持続し、根気強く裁判に備える必要がありそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/12 18:47