兄弟の自己破産による共有不動産の買い戻し

Question

ご覧いただいている方に感謝いたします。

非常に困っていることがあります。現在、兄弟での共有不動産があります（これは親からの相続によって得た資産です）。しかし、弟がいつの間にか自己破産してしまっていて、ある日、弟と弁護士からの連絡により、土地・家屋とも（実際には土地・家屋の1/2を）私が購入するか、競売にかけるかという話になりました。弁護士には当初、300万ほどの請求を受けていたのですが、約1週間後オフィスを訪ねたところ、弁護士に「不動産屋から購入希望があり、400万で買うといっている。」といわれ、その金額で私が購入しなければならない状況になりました。この場合、300万で購入するという契約を交わしていないので、契約が成立しないことは重々承知しております。

ちなみに、この土地は、最近地域の振興プロジェクトが進み、将来的に時価が上がると言われています。しかし、このプロジェクトに対して地方交付税の出る残りの期間を鑑みると、とてもプロジェクトの最終年までに地域の開発が進むようには思えません。また、地域で公開されている予算もプロジェクトの期間が終われば激減すると予算案には書いてありました。
つまり、プロジェクト自体は途中なのに、地域にお金が無くなって工事等が終わってしまう可能性があるということです、それなのに、裁判所や弁護士はなぜか不確定すぎる要素を考慮にいれて売値を算出しています。

しかし、疑問であるのが、

(1)競売にかけられる前の物件を不動産屋が知ることはできるのでしょうか？（仮に弁護士が競売開示前の物件情報を勝手に不動産屋に流していたら、法律違反にならないのでしょうか？）

(2)役所で教えていただいた土地の時価を計算すると300万ほどになるのですが、そもそも、私が購入する旨を伝えてあるにも関わらず不動産屋との商談染みた話を進め、購入希望があったというだけで（競売というわけではないのにも関わらず）売値を400万とすることができるのでしょうか？

(3)時価にそぐわない値段は法外であると弁護士に進言してよいのでしょうか？私は、足元を見られ脅されているとしか感じられませんでした。

詰まる所、弁護士の脅しに屈さず、もともと言われていた値段で購入できないものかと思っています。
時間が無いため、できる限り早い御回答を望んでいます。

どうかよろしくご回答お願いいたします。

bengofuji · Accepted Answer

あなたの前に現れた弁護士は「自分は破産管財人だ」と言っていませんでしたか。
破産管財人は、裁判所が選任した総債権者の代理人であり、破産財団に含まれる財産をできるだけ高く換価するのが任務です。破産管財人は不動産を売る場合、任意売却といって自ら買主を選定して通常の売買の方法で売ることもできますし、競売を申し立てて売ることもできます。
破産管財人になると、「あの管財物件を買うことはできますか。」などといった引き合いが不動産業者などからたくさんあります。また、管財人の方からも不動産業者に売却条件を決めるために参考意見を求めるなどして、積極的に情報を流し、買受希望者が現れるのを促します。
「役所から教えてもらった時価(３００万円)」というのは、固定資産評価額ではないでしょうか。この金額は役所が固定資産税、都市計画税を課税するために付けている仮の数字にすぎません。一応の目安・参考にはなりますが、それ以上のものではありません。
管財人も「売却について裁判所の許可を得るには固定資産評価額以上でないと困る」くらいのことは言うでしょう。質問文の書き振りから判断して、管財人の打診に対して、あなたは、金額交渉ができると考えて気のない返事あるいは検討してみる程度の返事をされている気がします。
４００万円での買受希望者が現れたら、管財人としては高い方に売るのが当然です。管財人は、声をかけているあなたに４００万円以上で買うチャンス与えているのです。あなたが乗ってこなければ、管財人はためらいなく話を決めるでしょう。
４００万円で共有持分を購入した不動産業者はあなたにその共有持分を買い取るか共有物分割を求めてきます。その場合に４００万円ではかえないことはわかりますね。拒否すれば共有物分割の裁判を起こされます。裁判所は、最悪の場合は、あなたの共有持分も含めて、物件全体を競売し、代金で分けるようなことさえもできます。(普通は、価格を裁判所が決めて強制的に一方の共有持分を他方に売却させたり、線引きをして物理的に現物を分割するでしょう。)
ご不満はわかりますが、この上の損害を避ける意味で、４００万円ででも買われておくことをお勧めします。
各小問には一々答えませんが、上に述べてきたところからその答えはわかりますね。あなたの決断が遅れると危険なことになる場合があります。質問文を読む限り
管財人の行動に変なところはないようです。
うまく事が運ぶようお祈りいたします。

akie0316 · Answer

(1) 任意競売で、債務の回収を少しでも多くする為に、弁護士側で時価相場などを聞くことで情報は業者にはわかることがあります。購入は身内が安価に購入することは、破産清算の場合は難しく売買相場よりは安く、競売よりは高く処分できるのです。又、銀行担保の場合は、銀行ができるだけ債務減にならないように売買の価格を調整することもあります。
（２）高い方に売るのが普通です。債務を自己破産という形でのがれるのですからそのあたりは妥協が必要です。価格の歩み寄りです。売値の400万に関してはそれ以下に売れば債権者の赤字になることもありますから、債務残高額に近い価格で購入する買い手を見つけることも必要なのです。
（3）時価にそぐかそぐわないかは、購入者が判断することです。将来を見越して転売予定で購入することも不動産業者に限らず一般の方でも考えて購入することはあるのです。弁護士に進言は貴方の考えですから話すのは自由ですが進言を取り入れるか否かは弁護士の判断です。弁護士の仕事は足元を見て脅すようなことはありません。もしその弁護士に不満なら弁護士会館に相談窓口もありますから正当な判断を求めることもできます。
　弁護士の脅しに屈さず、もともと言われていた値段で購入できないものかと思っています。買い手がなければあなたの希望価格でも高額破産でない限り時間をかけないで処理したいと思うでしょう。・・・交渉するしかありません。
　何度か時価評価を依頼されて関わりましたが、将来を見越して高価購入する人がいれば、身内が買い取れない場合もあり、共有名義の破産者以外の購入が可能かどうかで買い手は、自己破産部分を買うこともありますが、面倒ですからもしかしたら買い手ないまま債務額で価格が400万なら購入者と債権者の痛み分けの価格の妥協点を見つける以外ありません。
　あくまで悪徳弁護士として交渉してはまとまりません。又進言は反対に意固地にさせることもあります。自己破産の手続きの権限は弁護士にあり自己破産する身内の方には権限がないのですから。残酷なことを言いましたが、今までの例からお話しいたしました。競売より高くなりますが、任意競売の今購入の妥協価格を見つけてください。

akak71 · Answer

破産管財人の仕事としては、早く「1円」でも高く売却することです。
原則は競売です。
競売も経費と時間がかかるので、
「広く」買い主を探し売却する。
広く買い主を探す方法としては、　当然不動産屋に情報を流す。＝合法です。

契約する前に、高い買い手が現れれば、当然そちらに売却することになる。
安い違法に売却すると、違法になる。

質問者が410万円で購入希望しても、　契約前に業者が450万円で希望すれば当然業者に売却することになります。
これは破産管財人の義務です。

tk-kubota · Answer

全文を拝読しましたが、弁護士には違法性は見当たりません。
「300万ほどの請求を受けていたのです」と言うことは、
「300万円で持分権を売れ」と言うことでしよう。
それより高い方がおれば高い方に売るのはあたりまえです。
そうではなく「もともと言われていた値段で購入できないものかと思っています」
と言うことで、genmukkuさんが弟の持分権を買おうとしているのですか ?
それだとしても、他に売却したいと言っているものを無理矢理買えません。
持分権の売買は、他の持分権者の同意は必要ないです。
以上で、買うにしろ、売るにせよgenmukkuさんの現在の権利には不利益は生じないです。
依然としてgenmukkuさんの権利は保たれていますから。

golgo13-- · Answer

追加

１さんの回答にあるとおり、業者は、あなたの持ち分を買い取ることも当然視野に入れている可能性あり。

業者の考え方

１　あなたの持ち分を買い取って所有権１００％にして転売
２　業者があなたに買い取り請求。あなたが拒否したら競売

業者のシナリオはこのどっちかです。

再開発ものはよく地価が化けるのです

あなたにとっては３００万円が「当たり前」かも知れませんが、再開発ものだと、１．５倍、酷い時には２倍近くに地価が化けることがあります。

golgo13-- · Answer

究極の素人です
専門家ではありません

共有物に好き好んで購入してくる業者には注意が必要です
普通、共有物に手を出す人はいません。それは、面倒臭いからです
しかし、その業者は自ら購入を申し出た。
既に、その業者は、その後のシナリオを考えています。

完全なプロです。

まず、弟の持ち分を購入。
その後、弟の持ち分につき、あなたに買い取り請求をしてくることが予想されます。
金額は分かりませんが、少なくとも、４００万円以上でしょうね。

話し合いがつかなければ、裁判所に申し出て、競売に持ち込むつもりなのでしょう。

少なくとも、持ち分は自社の買値４００万以上で売れる、と判断しているのではないでしょうか？

（裁判による共有物の分割） 
第二百五十八条 　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。 
２ 　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

＞詰まる所、弁護士の脅しに屈さず、もともと言われていた値段で購入できないものかと思っています。

無理ですね

少なくとも、あなたが４００万円以上の金額を出して買い取ることです

この時期を逸したら、その後は、所有権を得た不動産屋に悩まされることになります。

＞地域で公開されている予算もプロジェクトの期間が終われば激減すると予算案には書いてありました。

不動産会社は、もし、あなたが買い取り請求に応じなければ、直ぐ、裁判所に競売請求する短期決戦型を考えているのでしょう

oyazi2008 · Answer

破産した場合、その弁護士は管財人と言って、その土地建物の持ち分をなるべく高い価額で換価し、債権者に配当するのが職務です
相場や個別の不動産事情など加味しませんし、当然に不動産業者などへ査定や客付けの依頼を行います。
最終的には、裁判所の許可を得て売買する事になります。
納得出来ないかもしれませんが、極当たり前の換価手続きを行っているに過ぎません。本当に400万で買う業者がいる限り、それ以上の価額でなければ、買うことは不可能です。
でも、持ち分だけ買う業者なんて、そうはいませんよ。質問者さんから、残りを買わない限り、商品になりませんから。

兄弟の自己破産による共有不動産の買い戻し

あなたの前に現れた弁護士は「自分は破産管財人だ」と言っていませんでしたか。

(1) 任意競売で、債務の回収を少しでも多くする為に、弁護士側で時価相場などを聞くことで情報は業者にはわかることがあります。

破産管財人の仕事としては、早く「1円」でも高く売却することです。

全文を拝読しましたが、弁護士には違法性は見当たりません。

追加

究極の素人です

破産した場合、その弁護士は管財人と言って、その土地建物の持ち分をなるべく高い価額で換価し、債権者に配当するのが職務です

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