建物が父親所有で土地が祖母保有の場合（生前贈与）

祖母の土地に父親が家を建てています。
父親には兄弟が居ます。
土地の分配になった時に、今建ててある家の所有権はどうなるのでしょうか？
また、財産分与になった場合、土地の分配があるのでしょうか？土地の価値は100万円位です。
その際に、建物や庭はどうなるのでしょうか？
生前贈与の方が節税になるとも聞いたので、そちらも教えていただけますか？

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/07/27 16:55

＞土地の分配になった時に、今建ててある家の所有権はどうなる…

祖母が亡くなった後という意味ですか。
建物が父のものなら祖母が亡くなろうと亡くならまいと、父のものです。

土地は、相続人である父の兄弟で均等に分けます。
とはいえ、小さく切り刻むことができない土地なら、

1. 兄弟全員の共有登記をし、父は兄弟にそれぞれの持ち分に応じた地代を毎年払い続ける。
2. または兄弟個々に分筆登記をし、父は兄弟にそれぞれの持ち分に応じた地代を毎年払い続ける。
3. 父 1人の名義で登記し、兄弟には時価相当を現金で支払う。
4. 父 1人の名義で登記し、兄弟には相続放棄してもらう。

の 4つの方法が考えられます。

＞生前贈与の方が節税になるとも…

贈与税はあらゆる税の中で最も高い税金の一つとして有名です。
相続まで (祖母が亡くなるまで) 待つほうが節税になります。

No.2 回答者： k98r1128 回答日時： 2012/07/27 17:09

土地と家屋とは別個の不動産なので、土地についての相続が発生したとしても家屋の所有権に変動は生じません。

（お父様の所有権はそのままです。）

現状では、もともとお婆様のおもちであった土地の上に、お父様が家屋を建てていらっしゃるということなので、法律上は、お婆様とお父様との間で借地契約がなされているものと評価されることとなります。

家屋が、平成4年8月1日より前に保存登記がなされているのであれば、その造りによって借地権の存続期間が異なります（旧借地法2条）が、基本的には30年間の借地権が認められ（借地借家法3条）、期間満了ごとに10年間更新することができます（同4条）。

更新拒絶には、特別の理由が必要（同6条）なので、土地の上に家屋が建っている限り、従前どおりその土地を家屋のために用いることができます。

お尋ねの件だと、お婆様がお亡くなりになられた後、特に財産分与についての取り決めがなければ、土地については、法定相続分に従った持分をお父様もお持ちになることになり、土地の所有権は相続人の共有となります。
お庭にあるものは、基本的には土地の付属物として、土地の所有権と一緒に評価されることになりますが、高価な植木や石塔などについては、別個に所有権の帰属を定めることもできるでしょう。

いずれにせよ、土地の所有権は、相続人間でその帰属を決めて、相続を原因とする所有権の移転登記がなされて、初めて対外的な効果を主張できることとなります。

なお、相続税よりも、生前贈与のほうが控除額も大きく税率も安いのですが、土地の評価額が100万円程度であれば、いずれにせよ控除額の範囲内に収まっており、課税額には差が生じません。

参考URL：http://www.souzoku-taisaku.com/p7-seizenzouyo.htm