過払いの賃料を原状回復費に充当することは合法か？

例えば賃料31万円の部屋を本日退去した場合、今月の賃料は5万円ですが9月末に10月分賃料として31万円を振り込んでいます。
これは日割りで計算して余った敷金と一緒に返すという話だったからです。
敷金+10月分過払い賃料26万が戻ってくるはずですが、原状回復費を一方的に高額請求され敷金だけでは足りず、あと20万が必要なので、過払い賃料から差し引き6万円を振り込むという話を不動産屋からされたとします。

原状回復費は敷金等の保証金から引かれるものであって、過払い賃料から一方的に差し引くのは違法ではないのか？
過払い賃料は一旦返金したあとで、原状回復費に関して双方話し合いをするべきではないのか？

以上が質問となります。ご教示頂けると幸いでございます。
宜しくお願いいたします。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/10/06 08:37

＞過払い賃料から一方的に差し引くのは違法ではないのか？

そのとおり違法です。
過払い賃料は、双方合意しており、確定した債権です。
一方、原状回復費用は、損害賠償金で確定した債権ではないです。
だから一方的に20万円だとし相殺することはできないです。
なお、その額は、話し合いでいいですが、決裂すれば
phpmysql さんは、訴訟してくるのを待っておればいいです。
あるいは、積極的に26万円の取立訴訟すればいいです。
その中で、「反訴」するでしようから、裁判所の判断を仰げばいいです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはり違法なのですね。
とても参考になりました。

お礼日時：2012/10/06 10:37

No.2 回答者： yamato1208 回答日時： 2012/10/06 06:50

原状回復の費用ですが、その家賃金額では店舗でしょうか？

まず、その回復させる状況ですが「故意の造作・変更」がありますか？

店舗の様式に改造した等です。

＞原状回復費は敷金等の保証金から引かれるものであって、過払い賃料から一方的に差し引くのは違法ではな＞いのか？
これは即違法というわけではありません。
家賃清算は、最終的なことですから回復の確認後でもいいのですから、先に回復費用を「全額」清算してから返還ということも可能です。
ですから、日割り計算された賃料を「担保」としていると思われます。

＞過払い賃料は一旦返金したあとで、原状回復費に関して双方話し合いをするべきではないのか？
これは、先に書きましたが回復の問題が解決後でもいいのです。
何も先に必ず差額を返還しないとならないとはなっていません。

１）解約通知
２）大家の承認
３）家賃の計算
４）原状回復の見積もり
５）支払方法の話し合い
６）回復費用の清算
７）差額家賃があれば返還
通常は、上記の順番で進行します。
住居でも、管理会社等が部屋を居住者と確認して、原状回復させる費用で居住者負担が必要な個所があるかを確認後、無い場合は手続き完了後返還になります。

ですから、今回の場合は相談者が差額の全額を返還請求するのであれば、回復費用を全額準備して支払ってから返還と言うことになります。
大家等から、差額返還される分がある場合は、修繕費・回復費用と「相殺」することはよくあります。
家賃を返還すると、もし店子が逃げた場合何も担保されるものがありませんから、改めて訴訟等で請求しないと大家は元店子から取れません。
それか、元店子が自分で業者を探して原状回復させてから引き渡しをするべきでしょう。
そうなれば、工事期間も借りていることになりますから、家賃は発生しますから更に金額は大きくなります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
＞原状回復の費用ですが、その家賃金額では店舗でしょうか？
＞まず、その回復させる状況ですが「故意の造作・変更」がありますか？
はい。店舗です。故意の造作・変更はありましたが、この件に関しては事前に業者を呼んで解決しております。

参考になりました。

お礼日時：2012/10/06 10:36

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2012/10/05 21:02

家賃の精算分を、原状回復日に当てるのはダメです

敷金を、家賃の代わりにするのと同じ

＞過払い賃料は一旦返金したあとで、原状回復費に関して双方話し合いをするべきではないのか？

それが正解

＞過払い賃料から差し引き6万円を振り込むという話を不動産屋からされたとします

みんな自分の都合だけで勝手なことをします

その為に、裁判があります

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

お礼日時：2012/10/06 10:33