賃貸マンションの契約タイミングについて

先日は仲介業者とのやりとりについての質問をした者です。
まだ次の物件を探すのですが、その際に「賃貸の契約」についてわからないことがありました。
同じような内容の質問はあったのですが、貸主側と借主側の意見が違うようなのでわからなくなりました。
皆さんのご意見をよろしくお願いします。


【Q：賃貸における「契約完了」はどのタイミングなのでしょうか？】

「重要事項説明を受け、契約書に捺印したとき」という意見と
「申し込みをして、審査が通り相手側が「貸してもいい」という結果を出したとき」という意見。

自分的には「契約書に捺印をしたとき」だと思うのですが、どうなんでしょう？
賃貸サイトなんかには「重要事項説明を聞いて、納得できなければ契約をしないように」と注意しているところも。
でも後者の場合だと、不動産屋から重要事項の説明すら受けられない状況で、契約が成立してるということになりますよね
管理会社に直接物件紹介をしてもらわない限りは、説明とか仲介業者とのやりとりなわけで。
自分の体験では、仲介業者はそこまで詳しい説明をしてくれなかったですし。

審査が通った後、初期費用を入金してキャンセルを申し出たら「契約後の解約」扱いで一部が返金されなかった…という質問もみかけます。
たぶん視点の違いが意見の違いなんでしょうけど、いったいどっちが正しいのでしょうか？
詳しい方、「私のときはこうだった」などの実体験がある方、ご意見お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/01/27 19:29

　大家しています。

　部屋の賃貸の契約は普通の？契約とは違って「口約束でも契約は成立」は通じません。仲介業者が介入している場合は『重要事項説明』を受け、その『承諾書』に署名捺印し、『契約書』に署名捺印して鍵を受領した時点で契約が完了します。この『契約完了』前なら『ノーペナルティーでキャンセル可能』です。

　ただ、『重要事項説明』は不動産業者さんの手を煩わせるものですから、貸主・借主両者が合意し、『重要事項説明』をした時点で手数料を要求する不動産業者さんもいるようです。ド素人ですから、詳しくは知りませんが、そんな判決も出たようです。

　『審査が通った後、初期費用を入金してキャンセルを申し出たら「契約後の解約」扱いで一部が返金されなかった』は『重要事項説明』も受けていないなら明らかに違法です。役所の当該部署に行けばキツイ指導が入るはずです。契約前には如何なる金銭の授受も禁止されているはずです。ですから飽くまで「契約意思確認の預り金」なのです。

　ただ、このような、大家側が一方的に不利益を被る規則に当然大家側が黙って従っているはずもありません。最近では「『契約前ならノーペナルティーでキャンセル可能』という権利は大家にもある」と募集を停止せずに“より良い借主”さんを探し続けるのが一般的になっているようです。このサイトでもそういうご質問を散見します。そうすると借主さんは『契約完了』までは安心して今の住居に『解約届』も出せないことになります。余りにも酷い権利の乱用が招いた当然の帰結と思っています。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

大家さんなのですね。
貸主側のお話しも聞きたいなーと思っていたので、とても参考になります。
口約束での契約は成立しない…借主側としてはありがたいですが、貸主側としては不満がでそうな…。
鍵の受け渡しをした後が契約完了となると「契約書も捺印したけど、鍵を貰っていないからキャンセルしていいよね！」と言い出す人がでてきそうな気がします。
それとも重要事項説、契約書、鍵の受け渡しはワンセットなのかな。


それにしても初期費用の返金がされないということが、違法とまでいくとは…。
そのわりには、この件で質問されている方が多いですよね；
個人的には「初期費用は返金しない」と言われるより「貴方がキャンセルすることによって出る損害がある。返金はするが、キャンセル料を支払ってもらう」と言われるほうが納得できるのですが。
キャンセル料をとるのも、違反になるのでしょうか？

「募集を停止せずに“より良い借主”さんを探し続けるのが一般的」というのは、一人申込者がいても募集を止めずにいるっていう状況ですよね。
仲買業者が「この物件は申し込みしてる人がいて、あなたは３番手になります」と言われるあれかな。
確かにこれなら一人目の人が途中でキャンセルしても、待ちの人が開けずに契約までいくかもしれないですが…２番手３番手の人はやきもきしますね。

賃貸は契約するときも、解約するときもトラブルが多いと聞きます。
このような質問をしていて恐縮ですが、大家さんとして頑張ってください。
ご丁寧な回答をありがとうございました！

お礼日時：2014/01/27 22:33

No.1 回答者： pigunosuke 回答日時： 2014/01/27 12:42

判らない事が出来たら　その度に聞けば良いです

聞く相手は、
某掲示板で、いい加減な知識しか持って無い人よりも
その道のプロに聞いた方が
より確実な正解に辿り着く事が出来ると思います

契約完了のタイミングは
質問主様の仰る　契約書に捺印したタイミングで良いはずです

契約書ってのは
貸主が、この条件で貸しても良いですよ　　そして
借主が、この条件で借りる事を望みます　という
意思の下で、契約が成立した事を証明する書類です


＞初期費用を入金してキャンセルを申し出たら「契約後の解約」扱いで一部が返金されなかった

賃貸の部屋は　お金が払われたら、
その部屋を契約した人、以外の人に、
貸す事が出来なくなってしまいます
他に、その部屋を借りたと言う人が来ても
お断りしなくてはなりません

それなのに、あなた（仮）がキャンセルしたら、
貸主は大きな損失ですよね？　
だからキャンセル料を取るのです

そういう事を懸念して、
大抵の場合は
お金を払うタイミングで契約書を作るはずですよ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

やはり契約書に印鑑の捺印をして契約完了なんですね。
でも、大家さんの立場に立ってみれば確かに大きな損失。
そういった過程で請求されるのは「契約後だから仲介料や礼金敷金一か月分の賃料を返さない」というような料金ではなくて、「こちらが大家さんに負わせてしまった迷惑料」のような考え方なんですね。
自分的にはそういってもらえたほうが、納得します。
申し訳ないという気持ちがある方なら、そう請求したほうが納得して支払うと思うのですが…。
でも「お客様は神様です」の精神(本当の意味は知ってますよ！)で、相手に無茶を言う消費者もいるからこんな「返す」「返さない」というやりとりになるのでしょうかね…。

確かにプロに聞くのが一番ですよね…わかってはいるんですが、こういった場が気軽に聞けてしまうのでついつい投稿してしまいがちです。
ご丁寧な回答、ありがとうございました！

お礼日時：2014/01/27 22:07