法人所有の建物付土地を賃貸しています。貸主から契約解除してもらうには？

この件で事前に不動産関係・弁護士の方に何度か相談しましたが、解決に至っておりません。
藁をもすがる思いで投稿させて頂きました。
現状は会社所有の建物付土地を法人さんにお貸ししています。約５００坪（内８０坪建物）を契約は２年自動更新でお貸ししています。建物は昭和４２年に鉄骨造スレート葺で建てております。１年ほど前に解約のお願いをしましたが、のんでくれない状態で現在に至ります。借地借家法を盾に強気で来られているような感じに思えます。かれこれ築５２年になるので耐震面に不安があると言う理由を付けて、取り壊しの申し入れをしたいと思っています。建物がなくなれば借地のみになるので、退居の要望が通り易くならないかと私は勝手に思っていますが、いかがでしょうか？更新時期はあと８カ月程です。告知時期は６か月前になっております。対法人様なのであまり詳細がお伝えできませんが、この内容でご回答頂けるでしょうか？どうしても必要な内容があれば、お伝え出来るものは伝えさせて頂きたいと思います。どうかよろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

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  お忙しい中、ご回答ありがとうございました。
  大変申し訳ございません。
  かなり説明不足であったと思います。
  今回の契約解除申し入れの理由は、現在の契約者様との取引は２０年近くなります。ありがたいお客様です。ただ、当初から借主様の要望を汲み、市場価格から言うと標準の６割程度の賃料でお貸ししていました。その間１度業績ダウンと言う事で、賃料の値下げにも応じております。昨年当初、新規の借主様から現在の賃料の３倍程度の提示を頂いたことにより、既存借主様に賃料アップか、退去のお願いをいたしました。こちらから繰り返しお願いした結果、４か月後に賃料が標準額位にはなりました。しかし、こちらの希望額には至っていません。出来れば何らかの策を講じ退去して頂けないか、先述の質問をさせていただ次第です。
  説明不足によりご面倒をおかけし、本当に申し訳ございませんでした。
  出来れば、ご助言のほどよろしくお願いいたします。

    補足日時：2018/04/30 22:47

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/01 08:04

＃２です。

経緯は理解できました。すると、現在の賃借人に退居してもらうメリットは特に無く、賃料増額が実現すれば良いことですね。
すると、賃料増額の為の手続きを踏むことで解決の方向を探ることが正攻法でしょう。
費用も掛かりますし、賃料増額が実現したとしても費用回収まで長い年月が掛かることもあり得ます。減額交渉での経験ですが、弁護士費用、鑑定費用で800万円と期間としては1年強の期間が掛かりました。鑑定費用が150万円位と記憶していますが、この鑑定士は裁判所から委嘱された鑑定士ですから値段交渉というものが出来ません。鑑定料の『定価』でお願いせざるを得ませんでした。

補足コメントの中で
＞賃料が標準額位にはなりました。しかし、こちらの希望額には至っていません。
こういった場なので問題ないですが、もし裁判などでこういった主張をされると所謂相場の賃料ならば我慢しなさいよ、それ以上を望むのは如何なモノかと思うよ、と思われるので注意した方が良いですね。

そもそも当初の地代が安かったことを挙げられておられますが、それは当事者が合意していたことですから理由にするには弱いですね。契約開始後の周辺賃料相場の上昇や固定資産税額の上昇の割合に比べて本物件の上昇の割合が低い為、それを是正すべく賃料値上げを要求するものである、とした方が説得力があります。

勘違いされている方が多いのですが、契約更新時期でないと賃料の増減は要求できないワケではアリマセン。貸主からは増額交渉を借主からは減額交渉をいつでも要求することは出来ます。また、更新契約を締結しないからと言って賃貸借契約が終了するワケでもないのです。

どのくらいの賃料増額を望まれているのかが判りませんが、要する費用と得られる収益を比較して検討されるべきでしょう。費用を惜しんでアレコレ考えてみても時間だけが過ぎて行くことになりかねません。『妥当な賃料』は質問者様の頭の中にも借主の懐具合の中にもなく不動産鑑定士の鑑定評価書に示されるものなのだと考えられては如何でしょうか？

この回答へのお礼

おはようございます。
２度にわたり詳しくご回答頂き、１度読むだけでは私の頭にスーッと入ってこないので、何度も熟読させて頂きました。

多くの御経験されて居られるが故のご回答のように見受けられました。経験は力ですね。とても素晴らしいです。
現状、私は契約行為をそれほど場数こなしていないので、良きご助言を頂きながら、これから経験を積んでいきます。

私の頭でも大変良く理解できました。
貴重なお時間を割いていただき、誠に有難うございました。

今回に限らず今後共、宜しくお願い申し上げます。
末筆ながら、あなた様のご健勝とご活躍をお祈り申し上げます。

お礼日時：2018/05/01 10:32

No.4 回答者： zipang_style 回答日時： 2018/05/01 09:37

＞賃料が標準額位にはなりました。

　裁判で争ったとしても「相場」が判決の基準になります。
　なので、賃料に関して法廷で争うのは無意味かと思います。

＞しかし、こちらの希望額には至っていません。
　相場を超えた額を希望しても相手は承諾しないでしょうし、
　裁判で争ったとしても、認められないのが現実です。

過去の６割程度や賃料値下げも「双方の合意の上でなされたこと」なので
「今更過去の話を持ち出されても」という感じかと。
仮に３倍近い人に貸したとして、
後で「相場の３倍近かったから多かった分は返して」と言われて返す人はいないかと。

＞昨年当初、新規の借主様から現在の賃料の３倍程度の提示を頂いた
　これにチョット欲が湧いてしまったのでしょうが、捕らぬ狸の皮算用。
　世の中の不動産は、「相場」で動きますから、
　その方も契約の段階になったら「ここが傷んでいる」とか
「更地にしてくれたら」など、ウハウハな条件では無くなっていたと推測します。

居住しているのであれば、退去は相当困難に思います。
「住むために自分で使う。相続予定の子供が住む」など
第3者ではなく「自身が住む」という状況が必要かと思います。

この回答へのお礼

早朝よりご回答頂きありがとうございます。

契約行為と言うもの後先をよく考えてから行わないといけないと言う事、痛感させられた事案です。
zipang様の仰る通り欲をかいてはいけないのかもしれませんね。

通り相場を頭に入れて今後の商売をやっていきます。
この度は貴重なお時間を取って頂き、誠に有難うございました。

今後共、ご指導の程よろしくお願い申し上げます。

お礼日時：2018/05/01 10:46

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2018/04/30 20:56

質問文を一読し、『建物付き土地をお貸ししている』という表現を見るだけでもあまり不動産契約を理解されていないと確信しています。

契約を解除して、土地を更地にして返還を受けた時に質問者様が受けるメリットはなんでしょうか？
メリット等なく、耐震面での安心を得たいのだと言うのであれば現在の賃貸契約を維持したままでの建物補強工事を貸主の費用で施工すれば良いのです。

更地にして自分で使うのか、第三者に売却もしくは賃貸するなど質問者様の利益と賃借人の利益が対立するからこそ相手側の同意が得られないのです。その事を理解しない限り、例え裁判に訴えても質問者様の思い通りには動かないでしょう。

こちらの事情を洗いざらい先方に打ち明ける必要はアリマセンが、契約解除によって得られる利益の中から相手側が被る不利益を補填するくらいの姿勢を見せるのが誠意というモノだと思います。

No.1 回答者： じゆうなきなこ 回答日時： 2018/04/30 13:35

もしかしたら正式に弁護士さんに依頼していないのですね。

(わかります。土地の明け渡し訴訟だと結構お金かかりますもの。）6カ月前に契約を更新しない旨、行政書士に頼んで内容証明を出しましょう。その際、理由も書きます。(建物の老朽化）で、退去してくれなかったら明け渡し訴訟を提起します。ここまでは行政書士さんとできます。
私は法曹界の人間ではないので勝ち目はわかりません。
調停の時だけ、時間しばりで弁護士さんに依頼したら如何でしょう。

この回答へのお礼

早々にご回答いただき、誠にありがとうございました。
質問内容が不十分ながらも、的確なご回答をして頂き、とても参考になりました。
今後共、よろしくお願い申し上げます。

お礼日時：2018/05/01 10:11