No.2ベストアンサー
- 回答日時:
本件に関しては火災保険の募集現場でも悩ましい問題です。
最近の傾向として、土地・建物所有者は先祖から受け継いだ
土地や建物を売却する事に抵抗感があり、一方ではそれらの
有効活用を求めるために、例え借主が全額負担で建築又は
大修復(リノベ)した建物の場合でも、法的所有権は家主側に
残す事を求めるのです。
実務上は、借主が負担した費用はその後の家賃の中で調整する
事もあります。
一方、火災保険では、
法的所有者(登記簿上の所有者)=被保険者(保険金を受け取る人)
という規定があり、仮に質問者が家主に代わって火災保険の
契約をしても、事故の時の受け取り人は家主にしなければ
なりません(これは業界用語で「他人のための保険」と言います)
質問者(借主)からすれば、リノベした建物の全費用を負担
しながら、全焼になっても保険金は一切もらえないという
問題が生じます。
このため、実務上の解決策としては下記の方法が一般に
とられています。
なお、前提は借主が全額火災保険を付保する(被保険者は家主)
=上記「他人のための保険」を付保する。
1.家主との話し合いで、一旦家主が受け取った火災保険金を
借主(今回は質問者)の支出した修復費を上限に、家主は
借主に支払う(出来たら公正証書にしておく)
→事故時の修復費用は借主が負担する。
2.借主(質問者)が付保した火災保険に「質権設定」をして
一部損、全損に拘わらず、すべての火災保険金は借主が
自動的に受領できるようにしておく。
→事故時の修復費用は借主が負担する。
なお、今回のようなケースでは借主負担の費用に関しては
法律上は「有益費用の償還権」が発生はしますが、この権利は
「賃貸借契約が終了・消滅」した場合に限って適用されますので、
一部損のため、引き続きその Café を営業するような場合には通常
「賃貸借契約」は消滅しませんので、上記のような措置を事前に
しておかないと、火災保険金は自動的に家主側に払われて
しまいますよ。
なお、この他の措置としては、裁判所に保険金の仮差押え
や転付命令を申請すると言った方法もありますが、
飽くまでこれは事後処理であり、裁判所がすべて認めてくれるか
どうかは疑問ですので、上記のように、事前にきっちりと
手を打っておくことをお勧めします。
本件に関しては、複雑なケースでもあり、家主の意向も含め
保険会社も交えて、三者間で事前によく相談される事をお勧め
します。
最後に、建物以外の「設備造作什器備品一式」「商品類一式」
「家財一式」「店舗休業保険」その他特約などは建物の
火災保険とは別に保険契約すれば良いでしょう。
No.3
- 回答日時:
>直接保険会社との契約はできるのですか?
法的に出来ないと言う事はありませんが、事実上
保険会社は極く特殊な企業用保険を除き、すべて
代理店経由です。
電化製品を直接メーカーの工場で買う事はないのと
同じです。
日本の代理店は約20万店ありますが、その中で本当の
プロは10%未満ですが、自称プロの中にもいい加減な
知識しかない人も結構います。
複雑な損害保険は代理店選びが肝要ですね。
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