貸事務所の光熱費について

今年の8月より不動産のオーナーをしております。
物件は貸事務所で2社入居いただいており、建物に電気メーターがひとつしかない為賃料とは別に共益費として月2万円ずつ計4万円徴収してそこから電気代を支払っています。
8月から12月に至るまで、電気代が8万円と共益費の倍額の請求が続いています。
契約書には「電気、ガス、水道その他専用設備に関する使用料は賃借人が負担」「維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは協議の上共益費を改定することができる」とあります。
この場合、今年度分の共益費不足分を徴収してもよいのか、また申告が遅くなった為今月分のみの不足分を徴収するのが妥当なのか、アドバイスいただきたいです。
また、入居者様方とも話し合い、今後は管理費を上げるのがよいのか、電気料金が確定した段階で入居者様方に知らせて入金いただくか、何かしらの対策を講じようと思いますがこれに関しましても知恵をお借りしたいです。
物件の管理は前オーナーのすすめでそのまま不動産会社に引き継いでもらっています。
前に1度その不動産会社に光熱費のことを相談すると軽くにごされてしまいそれっきりになっていますので、これを機に改善出来ればと思います。

No.3 回答者： daifukuyama 回答日時： 2022/12/17 14:53

「電気、ガス、水道その他専用設備に関する使用料は賃借人が負担」とあるにもかかわらず、共益費というかたちで曖昧にしているところに問題があると思います。

廊下や炊事場など共同で使う部分の電気代や水道代を共益費とするか大家さんの経費とするかはケースバイケースですが、貸部屋の電気代は電気メーターを個々に設置するのが一般的です。さらに言うと、電気契約も賃借人の自己責任とすべきです。昔なら○○電力と決まっていましたが、今は新電電があるので大家さんが勝手に決められなくなっています。

むやみに値上げして出ていかれてしまったら元も子もありません。今はなかなか入居してもらえない時代ですから…

この回答へのお礼

ありがとうございます！
確かに、曖昧ですね…
色々と「ん？」と思うこともありますが契約してしまっている事実上、入居者様方にも納得していただける形で落ち着けるよう努力します。

お礼日時：2022/12/17 16:31

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/12/17 14:25

これは質問サイトに質問するような内容でもないような気がする。

管理しているという不動産会社や、そこがダメなら別の業者や、弁護士や税理士などの専門家に法的にどうかという点も踏まえて助言を求める。
もちろん有償で。（タダで使えるのはあてにならないからね）


それはさておき。
本件の契約書の条項は、現況（電気メーター１つ）を無視して標準契約書のひな型などをそのまま使用しているだけに感じる。
電気代が賃借人負担という文言はひな型そのままで、電気メーターが共用の場合にはそれに応じて特約欄で別途取り決めをするものだから。
明文化されていないという事は、前オーナー時代から借主とは電気代は共益費から支払うという『口頭の合意』（取り決め）があったのだろうと推測。

昨今、電気代も値上がりしているのは周知のことなので、共益費の増額を請求すること自体は合理性もあり特段問題にはならない。
前年同月との電気代の差を明示した方が借主の理解を得やすい。

他方。
共益費とは月額を取り決めて徴収するものなので基本的には実費ではない。
月ごとに変動のある電気使用量によって増減するのは好ましくない。
それなら新しく別途電気代として案分して徴収するのが妥当では。
というのも、今後もさらに電気代の値上げもあり得るので、現時点の電気代をもとに共益費の値上げをしてもまたすぐに値上げにつながり借主側の不満を増すこととなる。
それよりも、明確な電気代を2戸の借主事務所でそれなりに案分して実費請求する方が明瞭かと思う。
案分割合には紛糾するかもしれないが、電気代という明確な金額があるので、それに伴う値上げ（実費負担）という事では理解を得やすいはずだ。

この回答へのお礼

ありがとうございます！
契約書がある以上、法的にどうかということも踏まえて各所相談しようと思います。

お礼日時：2022/12/17 16:29

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/12/17 14:00

＞建物に電気メーターがひとつしかない…

それは、店子ごとに使用量が分かるようメーターを取り付けるのが基本です。
これは｢子メーター｣と言って電力会社が設置してくれるわけではなく、家主が電気工事店に依頼してセットし、月々の検針も家主の仕事です。

＞共益費として月2万円ずつ計4万円徴収してそこから電気代を支払…

そのようなシステムは適切でありません。
店子の業務内容によって使用量は違いますし、また春夏秋冬それぞれ大きく変動します。

＞今年度分の共益費不足分を徴収してもよいのか、また申告が遅くなった為今月分のみの不足分を徴収するのが…

当初の契約書にしたがうべきで、途中で勝手に変更したりしてはいけません。
次の契約更改時までは、月 2 万円ずつシスもらえず、赤字は涙を呑むわ.よりほかありません。

＞何かしらの対策を講じようと思いますが…

次の契約更改時までに子メーターの工事をしてもらい、実費精算とすることです。

というか、店子 2 軒とも話が付くなら、次の契約更改時まで待たず来月からでも良いです。

この回答へのお礼

ありがとうございます！
大変参考になりました。子メーターの設置を早速検討します。

お礼日時：2022/12/17 16:27