住家の相続時の評価方法

配偶者の実家に住んでおりますが、先日義母が亡くなり、配偶者姉妹で遺産相続することになりました。方向性としては、私の金融資産（とは言え、仮に離婚でもすることがあれば半分は財産分与になりますので、仮想的には配偶者のものでもあります）の現金払いで、目下の住家は代償分割という形になることは、ほぼ固まっています。しかし、ではその評価額をどうしようということで、姉妹で穏便ならぬ空気が立ちそうな気配が漂ってます。基本的には、相続当事者間の話し合いで、私が口出す話でもないのですが、妻の方も、やや暴走気味、親族や彼女の知人も穏やかならぬことを吹き込んでそうで、うまく助言できないか、どうしたものか、と案じています。良いお知恵はありますか？
　もし義姉が応じるなら（その可能性は高いです）相続税路線価の２分割が、妻にも良い条件で、公正でわかりやすい評価方法だと思います。一般的には実勢価格ベースに、仮に売却した場合の相続税や、売買手数料、更地代などを積み上げるのだと思いますので、それに比べて、かなり有利なはずです。でも妻は反対、最も安い固定資産路線価評価の上、上記の仮想相続税、仮想売買手数料および更地代を差し引くことまで主張して引かない状況です。
　義姉の嫁ぎ先が不動産持ちで、持ち家どころか貸家をたくさん持っており、ここは引いてほしいという気持ちがあるようで、それとこれとは違う話だと言っても、聞く耳を持ってくれません。
　なお、代償分の現金払いをしたところで、年金（厚生年金と企業年金）まで含めたわが家の資産の大半は残るので、別にわが家が特別苦しいというわけでもありません。

No.5 回答者： zassoo2111 回答日時： 2024/04/14 12:12

もしも弁護士に相談すれば、２名の不動産鑑定士に依頼して、その平均値ということになるかもしれません。

そして,
相続に強い専門家が探せる相続会議：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/ads/souzokukaigi/zeirishi/

No.4 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/04/13 17:50

＞仮に離婚でもすることがあれば半分は財産分与になりますので…

贈与や相続で得た資産は夫婦共同で築いたわけではないので、離婚しても財産分与の対象にはなりません。

＞仮想的には配偶者のものでもあります）…

仮想的にも何も妻が健在な限り、あなたには１円分の権利も発生しません。

＞代償分割と・・・・その評価額を…

時価 = 実勢価格です。
https://tokyo-souzoku.or.jp/column/souzoku25/

近隣の不動産屋で、
「この家を売ったらいくらほどになりますか」
と聞いてみることです。

＞基本的には、相続当事者間の話し合いで…

もめずにだまって判子を押してくれるなら、どんな金額でもかまいません。

＞相続税路線価の２分割が、妻にも良い条件で、公正でわかりやすい評価方法…

路線価や固定資産税評価額は、贈与税や相続税の判断材料になるだけです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
ご質問の範囲とは関係ありません。

＞仮に売却した場合の相続税や…

相続税は、売却するかしないかとは関係ありません。
前述の評価額に、不動産以外の現金や預金はもちろん宝石金属書画骨董その他あらゆる遺産を合計して、
3,000万 + 600万 × [法定相続人数]
を上回れば発生します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

代償分割した場合は
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞上記の仮想相続税…

なんで仮想なんて言葉を持ち出すのですか。

相続税が発生するなら、相続税は遺産の分割割合に比例して相続人全員に (←ここ大事) 納付義務が生じるのです。

大変失礼ながら、前述の式までの遺産はなかったのなら相続税は１円たりともかからないのです。

＞義姉の嫁ぎ先が不動産持ちで…

なら、時価はすぐは分かるでしょう。
でも、他の不動産屋にも聞いてみた方が良いでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2024/04/13 17:48

不動産会社に査定を依頼するのがベター策。

ベスト策としては、相続人以外の者が口を出さない事です。
遺産分割協議については弁護士が専門です。
税理士は実は門外漢ですが、分割に当たっての相続税負担額の計算額が必要な際には登場してもらう事になります。

No.2 回答者： 月1 回答日時： 2024/04/13 17:28

よくわからなくてすみませんが、まずは弁護士に相談されて、 司法書士、行政書士等ではとはおもいます

No.1 回答者： むささび堂 回答日時： 2024/04/13 16:31

奥さんが母親と同居して姉より良く面倒見ていたというのであれば、そこは寄与分として奥さんが多く貰えば奥さんの貢献分が相続額の差として見える形になります。

寄与分を引いた残りを2等分して姉からはその額で買い取れば半分より低額で収まりますからそれで納得して欲しいですね。
姉としても実際には売らずに住み続けるなら売買手数料や更地代名目は納得しがたいでしょうが、自分が世話していなかった分を金銭で決着つけられるなら不満はないでしょう。