土地の無断使用（長文失礼）の対処方法

妻所有の土地についてご相談いたします。
平成５年に義父の相続で妻の名義になった長方形の土地約２９０坪があり、自宅からは約４０Ｋｍ離れた場所にあります。
以前は、義父の工場があったのですが、他界後に解体して今はなにも使用していません。
今年の５月頃に墓参ついでに現地を見に行ったところ、隣の自動車整備工場の方が勝手に整地し、砂利を引きつめて廃車や故障車を勝手に置いていました。日を改めて、簡単な杭と鉄線で周囲を囲みましたが、その時に初めて先方が来て「使わせて欲しい」といわれました。その段階では、無断で使われていたこともあり貸すつもりはありませんでしたので、「お貸しするかどうかは考えておきます」と伝えました。
市道から１．５ｍ位内側に杭を打っていたので、「その１．５ｍ位の空間（車２～３台縦列で停められる）に車を置かせて欲しい」と言われ、その点についてはＯＫを出していました。
ところが昨日、現地に行ってみると杭や鉄線は全て外され、中に６～７台の車がと停まって（置いて）いました。先方が居たのでクレームをつけたところ「草刈りやムカデの退治とか管理してやっているし、車を置いているだけではないか」と開き直られてしまいました。
ちなみに「杭打ち」と現状については写真を撮っています。

私たちは専門家ではないのでよくわかりませんが
１．土地無断使用の即刻中止（最悪賃貸する）
２．杭・鉄線の無断撤去による損害賠償
を考えています。
費用・方法について良きアドバイスをお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/11/24 21:49

　他人の所有地を無断で整地して、自己の営業目的のために廃車などを置きっぱなしにして占有する行為は、不動産侵奪罪（刑法２３５条の２）に当たる可能性があると思います。

　かつて、土地の不法占拠は窃盗罪（刑法２３５条）では処罰できなかったのですが、不法占拠に対し正当な権限を持つ所有者の権利保護のために、昭和３５年の刑法改正で「不動産侵奪罪」が創設されました。

　ここでいう「侵奪」とは、「他人の占有を排除してその不動産（＝土地、家屋）に自己や第三者の占有を設定すること」をいいます。
　空き地であっても正当な所有者の占有がなされているとみなされますから、不法占拠は成立します。

　ところで、この「侵奪」の具体的な適用ですが、一時使用の場合には該当しないことになります。例えば、数日間だけ空き地に車を置いても、あるいはテント生活をしても「侵奪」があったとは認められません。
　土地の形状を変えるような行為、または土地に建物を立てるような行為、それも恒常的な行為が必要だと考えられています。

　一例として、昭和４５年６月３０日東京高裁判決では、「宅地造成の目的をもって、ブルドーザーを使用し、土地を切り崩し、削りとった土を搬出し、その土地の全域にわたり約三ないし四メートル程掘り下げて整地した場合には、不動産侵奪罪にいう侵奪にあたる。」としています（最高裁ＨＰから判決文を抜粋）。

　また、平成１１年１２月９日最高裁判例では、「所有者による現実の支配管理が困難になった土地について、一定の利用権を有する者が、その利用権限を超えて地上に大量の廃棄物を堆積させ、容易に原状回復をすることができないようにしたときは、所有者の占有を排除し自己の支配下に移したものとして、不動産侵奪罪が成立する。」と判示しています（下記、参考URLに最高裁ＨＰから、判決文を貼っておきます）。

　今回の質問文には「杭や鉄線は全て外され、中に６～７台の車がと停まって（置いて）いました」と書かれていましたが、境界線（＝この場合、杭や鉄線）を移動させる行為があれば、実行の着手があったといえ（＝不動産侵奪罪は未遂も罰せられる。刑法２４３条）、その後整地され廃車等が置かれた段階で占有がなされ、土地の「侵奪」が行われたと認定できる可能性があると思います。

※なお、現場を見たわけではありませんから、隣人の行為が刑法で処罰される「侵奪」に該当するかは、警察や検察、弁護士などの専門家に直接、聞いて下さい。

　民法の土地所有権に基づく妨害排除請求権の行使も考えられますが、法律は民間人の自力救済を禁じていますから、所有地に不法投棄された廃車の撤去ですら、裁判所の強制執行の手続きを経る必要があります（＝費用もかかります）。

　「土地無断使用の即刻中止」を求めるのであれば、所轄の警察または検察に事情を説明し、「不動産侵奪罪」で刑事事件とならないかご相談されてはどうでしょうか。

　ところで、他人の土地であることを知りながら、境界杭を抜いて２度までも不法占拠する相手に対し、通常の賃貸借契約が有効でしょうか。
　将来、地代不払いがあっても、賃借権（＝建物がなければ借地借家法で保護される「借地権」の心配はいらないが）を主張し、容易に立ち退かない可能性もあると思います（杞憂かもしれませんが…）。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM …

No.4 回答者： engatyou 回答日時： 2005/11/24 16:11

質問者様はその土地をどのようにしたいのでしょうか？　単純に使わせたくないだけというのであれば、質問者様の主張は通りにくいと思われます（ただの嫌がらせととられかねません）。

　頻繁に現場の土地を見に行くのは大変でしょうし、売却若しくは賃貸の方向で交渉されたほうがいいかと思います。　その際の契約は書面できっちりされた方がいいですね。

No.3 回答者： souji1156 回答日時： 2005/11/24 00:19

はじめまして。

私は最近行政書士の資格を取り、今でも法律について多少の勉強をしておりますので、その立場からお答えさせていただきますと、

この件に関しては、
(1)（あなた様の）土地の所有権に基づく妨害排除請求権
(2)柵を勝手に取り払うという行為に対して、不法行為に基づく損害賠償請求権
(3)今までの土地の無断使用に対する、土地使用料請求権
がまず一般的に認められるかと思います。

向こう側に使いたいという意思があるのであれば、その土地の賃貸借契約を結ぶ事が一番だと思われますが、
勝手に柵を取り払うような常識の無い方であれば、
相手に「なめさせない」態度と方法でのぞまれるべきかと思います。
そもそもムカデ取りやらをしていればその土地が使用できるなんて聞いた事はありません。

そして何よりこの事例で気をつけていただきたいのが、
土地の無断使用されている状態が継続するとその土地がその人のものになってしまうという法律「時効所得」があります。
つまり、他人の土地を勝手に整地して車を止めておくという状態を一定期間続けると自分の土地にできるのです。

詳しくはここでは触れませんが、
ひょっとしたら相手はその事を知っていてやっているかもしれません。

相手がもう少しだけ使わせてほしいと言ってきたからと言ってうやむやにしていると、逆にあなたの所有地ではなくなってしまうのです。

ですから、このような場合はまず、
その土地の所有者はあなたです。
そして相手は刑法上は不法侵入者
　　　　　　民法上は不法占有者です。

先方に対して、この土地は私のものであるから一切使用しないでほしい。

もし使いたいならこちら
と賃貸借契約をするなり手続きを取ってもらわないと困ると言うべきです。
もし向こうが何を！などと言ってきたら即警察に電話をかけましょう。
勝手に人の土地に車を置いている時点で立派な違法駐車・不法侵入です。
そして、その後に勝手に自分の土地を整地をしたことに対する損害賠償請求あるいは原状回復請求。勝手に柵を壊したことに対する損害賠償請求。勝手に今まで土地を使用してきたことに対する不当利得返還請求。
と、とにかく相手に対抗し得る手段はいくつもあるとおもいます。
証拠をどこまでそろえられるかという問題もあるかもしれませんが、
向こうがごちゃごちゃ言うのであれば裁判をおこせば確実にあなたが勝てるでしょう。
　
専門用語が多くなってしまいもうしわけありませんでしたが、
あなたはその土地の所有者で、相手は何の権利もなく好き放題やっているだけなのです。
ですから、毅然とした態度で、法的措置も辞さないといった強い態度でのぞまれるべきだと感じます。

最後にこれらはあくまでも私なりの考えなので実際にどこまで請求できるかは、実際の状況などによって変わってくるかと思います。
ですからここに書かせていた事、全てが正しいとは思わないでください。
やはり法律家の方に間に入ってもらった方が解決は早く、取れるものは取れるのではないかと感じます。
報酬は私には分かりかねます。

長文失礼しました。

No.2 回答者： noname#70707 回答日時： 2005/11/20 22:27

廃車を大量に置かれてそのままにして"トンズラ"されることが時々あるようなので難しいようですが、有料で賃貸したときには借主は商売なので契約を解除するときは代替地やら移動費用などに多額な費用を要することもあります。

>「草刈りやムカデの退治とか管理してやっているし、車を置いているだけではないか」と開き直られてしまいました。
よくある話です。現在においてもかなり荒っぽい方のように見受けられますので、信用は大変厳しいようです。
尚、柵を壊されたことについては、証拠写真を撮るほうがよいでしょう。器物損壊で警察に通告ができるからです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
現在の状況について写真は撮ろうと思っています。
先方が了承すればですが、代替地や移動費用をこちらが負担しないでよいような方法がありますでしょうか？例えば契約書にその旨記載する等

補足日時：2005/11/20 23:47

No.1 回答者： globef 回答日時： 2005/11/20 17:03

　直接個人で交渉などをすると

後々トラブルの元ですので
間に行政書士、弁護士などを入れて
契約などをした方がいいのでは？

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
今までの状況からして直接交渉はしないほうがいいでしょうね。
行政書士や弁護士に依頼すると、どれ位の費用がかかるのでしょうか？

補足日時：2005/11/20 23:39