住宅ローン 頭金はいつまで用意すればよいですか

この度新築マンションの購入のため
銀行事前審査は通りました。
マンションの完成が来年の2月の末です。
融資実行日は2月の末だと思うのですが
その場合頭金はいつまで揃えなければならないのですか？
例えば
7月中に本申込をした場合
その場で頭金の明細（銀行コピーなど）を
提示しなければならないのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#19931 回答日時： 2006/07/08 00:25

No.５の追加ご照会に対する回答です。

はじめに、フラット３５の商品内容について詳しく認識していませんので、ローンについての個人的な意見についてお答えします。

多分、いまの金利水準は非常に低いレベルにあると思います。そうすると、ローンの借り入れ期間は１５年ということですので、多分そして確実に上昇していると思われます。問題は上昇した金利が今回適用した金利をどの時点でどの程度超過するかということになります。金利が大幅に上昇すると思うのであれば、１５年に限らず可能な範囲で長くしたほうがいいと思います。

約定通りに返済するのは当然であって、また一部繰り上げ返済をされるのであれば、銀行はなにもいいませんが、逆に返済額を減額してほしいと依頼するといろいろ面倒臭い手続きをすることとなります。ですから、まずが余裕を持って返済できる金額の返済額とし、余裕資金を持って一部繰上げ返済したほうがいいと思います。

繰上げ返済するときの手続きや手数料については銀行によく確認してください。
フラット３５は確か証券化商品ですのでよくわかりませんが、一般に固定金利商品は金利スワップおかけていますので、事務手数料が事実上のスワップ解約コストを含みますので結構高くなる場合があります。
また、以前は保証会社への保証料は融資時点で一括して支払う方式でしたが、近頃は金利の中に保証料を含んだ形態（その分金利上乗せ）のローンもありますので、保証料を支払った認識があまりない商品もあります。

ご照会のうち、登録免許税もかからないとありますが、よくご確認ください。登録免許税＝銀行の担保設定ですので、これがいらないとは考えにくいですが、
まあ、その費用を金利に上乗せして、事実上お客が支払う形式ならべつですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ご意見を読ませていただきまして
自分の年齢を考えて15年にこだわっていたことが
これからの支払いをする上で
いろいろなことを犠牲にしなくてはならないことに
気がつき
繰り上げ返済をする予定ならばなおさら
借り入れ期間を延ばしたほうがよいことが
分かりました。

今回マンションを購入することを決めた際
数年間は今までのような気ままなお金の使い方は
できないし、旅行や大きな買い物はできない計算でしたのでかなりのストレスを感じていました。

偏った考えしかできなかった私を
救ってくださり本当にありがとうございます。
なんだかとても気が楽になりました。

お礼日時：2006/07/09 21:18

No.5 回答者： noname#19931 回答日時： 2006/07/06 21:28

No.３への追加ご照会への回答です。

一般に、不動産売買は銀行で行うこととなります。
立ち会う当事者は、売主、買主、仲介業者、司法書士、そして銀行の５者となります。

そこで行われることは、
(1)銀行が買主へのローン実行
(2)銀行がマンションへの抵当権設定
(3)買主が売主への代金支払（頭金を除く残額で、振込みまたは銀行小切手で行われます）
(4)売主から買主へのマンションの移転（所有権の移転登記、鍵の受け渡し）です。
司法書士は(2)・(4)に不備がないかチェックする役目となります。あと、仲介業者は取引が成立しないと手数料がもらえないので、立会いというところです。今回の場合、新築いうことなので仲介業者はいないと思います。

正式申し込みをすると、銀行から必要書類と契約書類の入った封筒を渡されると思いますので、そこに書いてある記入した書類と印鑑証明書等々を準備して銀行に持っていけばＯＫです。あとは正式決定がおりたとの連絡が銀行からありますので、売主・銀行に売買日を連絡すれば、司法書士を含め手配をしてくれます。

この回答へのお礼

こんにちは
回答ありがとうございます。
よく分かりました。
入居は来年の2月なので
本申込は来年の1月までで結構ですと言われました。
それまででしたら十分自己資金は調達できますので
安心しました。
でも
今回の事前審査はokだけれども
セカンドハウスになるため優遇金利が使えないので
フラット35を検討してみては如何ですか？とのことで
同じ銀行で種類の違うローンがあることを知り
よくよくパンフレットを読みましたら
フラット35は長期固定金利だということでした。
金利は少々高めなのですが
保証料や抵当権設定時の登録免許税もかからず
繰り上げ返済手数料も0円でしたら
他のローンと比べてお得でしょうか？

今回15年でローンを組む予定で
何回か繰り上げ返済をするつもりです。
すみません。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/07/07 15:50

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2006/07/06 13:58

本審査をする銀行が、自己資金部分の確認までするかどうかはケース次第ですが、借入人の年収・勤務実績から特に違和感の無い場合には個別確認はしないでしょうし、「親からの援助」という場合も常識の範囲内なら敢えてチェックはしないと思われます。

以降の資金決済事例：
マンション価格３０００万円、自己資金６００万円、借入２４００万円、頭金３００万円と仮定すれば、（経費関係は除く）

(1)本審査の申し込み（銀行側審査で必要なら自己資金分の確認がある時期）
(2)売主業者との本契約の時点で自己資金から３００万円を頭金として支払
(3)本審査の認可決定（以降ローン条項による解約が不可）　、

と流れていき契約当日に
(4)質問者の預金口座へ残自己資金３００万円を集約
(5)ローン実行で２４００万円を預金口座へ入金（残２７００万円）
(6)売主業者へ２７００万円支払＋別途経費・保証料等支払
(7)業者から質問者への所有権移転登記とローン銀行の抵当権設定を同時に登記申請
（単発の登記は通常銀行指定の司法書士へ一任しますが、大型新築マンションでは、一連の手続を銀行と業者との提携で一括処理するケースも有り）

(8)１０日から１ケ月の間に登記が完了した旨を登記事項全項証明認書にて確認することになります。（現在では権利証が発行されない）
(9)後は３０年余りをかけて、銀行へローン元利金の返済を続けるだけです。
(10)自己資金部分で虚偽があり業者への残金決済ができなければ、銀行側は(5)以降の流れをストップ・取り消しするだけの話です。（結果的には頭金部分が質問者のロスになる）

この回答へのお礼

こんにちは
回答ありがとうございます。

本申込からの流れがよく分かりました。
今回はマンションなので銀行と業者さんとの提携で
処理されるのだと思います。

＞現在は権利書が発行されない
H14に自宅建替えの際は発行されましたので
それ以降発行されなくなったのですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/07 13:47

No.3 回答者： noname#19931 回答日時： 2006/07/05 22:29

頭金というのは一般に契約時に支払う手付金と解されますので、契約時に必要になることとなります。

ただ、ご質問の場合どのような契約内容なのかわかりませんが、個人が住宅ローン借りてマンション等を購入する場合、代金の支払（自己資金＋ローン）とマンションの所有権移転（登記）が同時に行われますので、実際の売買日までに用意できればいいことになります。

銀行はローン申込金額が年収で所定の期間内で返済できるかどうかを審査するだけであって、返済できないのであればローン金額の減額＝自己資金（頭金ではありませんのでご注意）の増額をお願いするだけで、できなければご融資できないということになるだけです。

さらに、銀行は残高を通帳で確認したり決してしません、仮にご質問の金額があったとしても、そのお金が自己資金かどうかすら確認しようがありません。金融業者からの借り入れかもしれませんし、たまたま支払い資金があったのかも知れません。ましてや、他の銀行の通帳でも見せられたら、残高の記載があったとしても今本当にあるのかすら確認できません。

銀行が申込書にかかせるのは、自己資金であって、頭金ではありません。頭金をお支払いする契約であれば頭金があることを確認したいのは売主やその仲介業者です。

この回答へのお礼

おはようございます。
回答ありがとうございます。
すみません、質問が間違っておりました。
「頭金」ではなく「自己資金」でした。

頭金は事前審査終了後、申込時に銀行ではなく
売主に一割支払う事になっています。
今回の質問はその頭金ではなく
自己資金でした。

本申込の際自己資金の確認をする銀行もある
と聞いておりましたので
どの時点での確認なのか？とても心配でした。

＞銀行が申込書にかかせるのは、自己資金であって、
頭金ではありません。
そうでした。私が書いた申込書には頭金の記載はなく
自己資金の金額でした。

代金の支払いと登記が同時に行われるということは
来年の2月までの用意でよいのですよね。
そのときまでに登記に必要な書類を用意しておき
専門家の方にお願いしなければならないのでしょうか。

借り入れがある場合の登記は
抵当権設定登記もあると思うのですが
それは抵当に入れる銀行で行うものなのですか。

すみません、これらのことも本申込の際に
説明を受ける事とは思いますが
事前に知っておきたいと思います。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/07/06 09:43

No.2 回答者： tom0014 回答日時： 2006/07/05 17:53

銀行に対して本申込をするときに

見積書もしくは契約書の金額と
頭金（自己資金）と融資金額の合計が合っていなければなりません。
ですので本申込をするときの書類に銀行の通帳等の
コピーの提出を求められると思います。
ということなのでそれまでに頭金（自己資金）を用意しないと
いけないでしょうね。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
仮審査は済んでいます。
完成が来年の2月なのですが
その場合の本申し込みはいつごろになるのでしょうか？
売主と提携している銀行が一体化しているようなので
売主との契約時に銀行の本申し込みもするようになるのでしょうか？
9月の末には頭金が揃うのですが
それでは遅いですか？
お願いいたします。

お礼日時：2006/07/05 21:31

No.1 回答者： X-trail_00 回答日時： 2006/07/05 13:55

頭金は金消のときまでじゃないでしょうか？

頭金が必要なのは銀行ではなくHMです
マンション購入用のお金を現金で用意できない部分を
住宅ローンで補います。

基本的には本申し込み時に提示を求められることは
ありません。
（自己資金ではなく親からの援助なども普通にありえますし）
求められるときは違う理由（他のローンなどの関係）のこともあります。

冬のボーナスをアテにしている！などの場合は
HMと相談していてください。10月支払などになると厳しいですし。
諸費用はもっと後になることもあります
（登記費用、火災保険など）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はHMは入らないんです。
売主とそれに提携している銀行です。
冬のボーナスも入れられればいいんですけど。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/05 21:26