最適な繰上げ返済は？

先日住宅ローンを組みました。

それで繰り上げ返済をどうすべきか考えています。

Ａ.県の補助がある住宅ローン　２５年借り入れ
　　　２５年固定金利 1.6% 1600万円
　　　保証料支払い済

Ｂ.通常の銀行の住宅ローン　　２５年借り入れ
　　　最初の１０年固定金利 2.3% 570万
　　　保証料銀行負担なので０円

の２本を組みました。


繰上げ返済手数料はどちらも０円ですが、別途収入印紙が２００円必要

県の住宅ローン　　約７００００円／月
銀行の住宅ローン　約２５０００円／月

合計約９５０００円／月を返済しているのですが、余裕がある今のうちに少しづつでも繰り上げ返済していこうと思っています。
どちらも元利均等です。

それで、銀行の住宅ローンが１０年以降が見えないのでこちらを繰り上げ返済して１０年以内に完済してしまおうと思っています。

この場合、保証料の返金もないので、毎月ちまちまと２ヶ月分繰上げ返済していくのも有りかな？と思っています。

こういった場合

1.毎月９５０００円＋繰上分約５００００円＋印紙代２００円
2.毎月９５０００円返済していき、１０ヶ月ごとに５０万円繰上げ

のどちらがお得なんでしょうか？
やはり１でしょうか？
１は年間２００円×１２の収入印紙代が必要ですが、繰上げ分の利息の方が高いと思うのでこれもありかな？と思っています。

もしそれぞれにメリット、デメリットがあれば教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： kokusenpu 回答日時： 2006/08/26 22:41

印紙代と利息だけを比較してはいけません。

所得税の住宅ローン減税額も加えましょう。
まとめて翌年１月に返済するほうが特になる期間があると思います。
今年実行なら、年末ローン残高３０００万円までに対して１％が減税額でしたよね。（実質は特別減税１０％があるため０．９％になりますが）
総額で３０００万円以内ですから、５００００円ローンの残高を残しておくことで戻ってくる所得税が、単純計算ですが４５０円あるわけです。
逆に言うと、５００００円繰上返済すると所得税は４５０円増えます。
これを加味して計算してみてください。
ただし、個人の所得の状況、職種、その他諸々の条件の違いによって、必ずしも上記のような結果にはありませんので、あしからず。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
住宅ローン控除も含めて考え直してみます。

お礼日時：2006/08/27 00:10

No.4 回答者： devolatilizer 回答日時： 2006/08/26 23:38

こんにちは。

元利均等で、返済期間は変更なしとして（といっても、残高が繰り上げ返済金額を下回った時点で終了になりますが）、な最初の３年の利息の差額が、15000円程度だと思います（間違っていたらすみません）。月あたり430円ぐらいです。ローン減税のぎりぎりまでためておいてまとめて返済したほうが、メリットがあると思います。500,000円違えば5000円ぐらいもどりますので少し有利では。細かく返すと、印紙代と手間だけ損しそうです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
私はもっと多く返済できるとばかり思っていました。

お礼日時：2006/08/27 00:10

No.2 回答者： kekerokun 回答日時： 2006/08/26 22:32

　既にご思案中のように、繰り上げ返済をまとめてしようとする間にも、その金額に対して金利がかかるので、ちまちまと繰り上げた方が印紙代を考えても割安になるように思います。

　私は、いちいち銀行に手続きするのが面倒なので、自分の手持ち金から立て替えておいてまとめて繰り上げ返済します。
　（自分内借金！）
　それよりもむしろ、印紙代（MAXで２００×１２＝２４００円）よりも、所得税の住宅ローン控除額（年末時点のローン残額の最大１％）の事を考えて、来年１月早々のタイミングでまとめて繰り上げ返済されることをお勧めします。
　団信保険金を毎年支払っているなら、その支払いタイミングも考慮してもいいかもしれませんね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
住宅ローン控除のことを考えていませんでした。

お礼日時：2006/08/27 00:09

No.1 回答者： lalpuru 回答日時： 2006/08/26 22:12

金利の高い方から先に返すべきと思います。

今後は金利の上昇があるのだから、低金利は取って置くべき。

この回答へのお礼

はい、そのため今回高い銀行（２．３％）の方の繰上返済を考えています。

お礼日時：2006/08/26 22:14