住宅ローンを共同名義で借りる際の心配な点

この度、夫婦で3000万円のマンションを購入しました。最初はウキウキだったのですが、ローンや税金の事など、分からない事だらけで、最近不安になってマンション購入に後悔すら感じているところです。詳しい方に教えていただけたらと思っています。
マンション購入の資金は頭金で1000万円、住宅ローンで2000万円と考えております。
現在共働きで年収は夫600万円、妻500万円です。頭金の1000万円はそれぞれの口座から500万円ずつ支払い、ローンも合算収入にして共同名義で借りようと思っていました。
しかし、私は4月に出産予定で来月から2年ほど休職する予定です。
ここで分からない事2点があります。

(1)共同名義でローンを組むと住宅ローン控除がそれぞれ受けられるのに、私の収入が2年間ないので控除が無駄になってしまうのではないか？
(2)共同名義でローンを組むと、2年間収入がないのに、ローン返済をしているのがおかしい→夫からの贈与と税務署に疑われるのではないか？
どうなんでしょうか？

そこで、私なりに考えた結果は、頭金1000万円は、私が出した事にする。
ローン2000万円は、夫名義で借りてもらう。
頭金の夫が支払った分の500万円は、妻が借りているという契約書を夫婦で作成して、2年後（会社復帰後）から毎月利子をつけて返済する。
（実際は、そのお金を繰上返済にまわしてもらう）
これは、可能な事なのでしょうか？

考えている返済金額は月5万円、ボーナス時30万円×2です。
2年後からは私の給与から、繰上返済をしていきたいと考えているので、私の口座→夫の口座→繰上返済となると贈与になってしまうんですよね？

色々質問を書いてすいません。
なんだか、頭がパニックになってきてしまって、分かりません。どうしたらいいのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/02/02 12:26

＃３さまと重複しますがお許しください

この度、夫婦で3000万円のマンションを購入しました。
マンション購入の資金は頭金で1000万円、住宅ローンで2000万円と考えております。
現在共働きで年収は夫600万円、妻500万円です。頭金の1000万円はそれぞれの口座から500万円ずつ支払い、ローンも合算収入にして共同名義で借りようと思っていました。


さて、マンションの登記の際共有持分を記載するとおもいますが、５０：５０にするか、年収比で６０：４０にするかで
違ってきます。
持分は、「出資比率」ですから、頭金の分担をそのまま持ってくれば、ローンを共同名義つまり連帯債務にした時
負担比率も５０：５０にする考え方があります。
一方、ローン控除は税額の多いほうが得ですから、ご主人の税額が多いなら６０：４０にする考え方もあります。
ちなみに、配偶者控除、扶養控除がない状態で、お二人で８０万近い所得税を納めていると思います。
一方、ローン２０００万円なら、住宅ローン控除は２０万円以下です。
５０：５０で、１０００万づつなら最大１０万弱×２、あとは残債が減っていきますから減っていきます。
６０：４０で　１２００万円と８００万円なら　約１２万と８万円

＞(1)共同名義でローンを組むと住宅ローン控除がそれぞれ受けられるのに、私の収入が2年間ないので控除が無駄になってしまうのではないか？
まず、いつから入居するかです。今年の３月とかなら１２月に確定申告をします。一応２月までの収入がありますから奥様も確定申告を出します。
仮に、ローン持分を６０：４０にしておいた場合、奥様の税額が８万円以下なら（というかほとんどゼロですね）ローン控除はありませんが、確定申告は
出しておかないといけません。確定申告をすると後の９年分の年末調整で提出する証明書がもらえますから、今後はそれを
年末調整のとき添付して出せばいいだけです。うっかりするとこれを貰い忘れるとやっかいです。
育児休暇が再来年１月までなら、２００９年度の源泉徴収からローン控除が受けられます。


＞(2)共同名義でローンを組むと、2年間収入がないのに、ローン返済をしているのがおかしい→夫からの贈与と税務署に疑われるのではないか？

全く問題ないです。まず贈与には年間１１０万円の基礎控除があります。仮に夫から妻への贈与が月額７万円あっても贈与税は免９．１万あっても
贈与税はかかりません。

＞私なりに考えた結果は、頭金1000万円は、私が出した事にする。
これは、ばれません。というか税務署黙認。私もやりました。
＞ローン2000万円は、夫名義で借りてもらう。
こうした場合、不動産の持分は10：２０になります。

＞頭金の夫が支払った分の500万円は、妻が借りているという契約書を夫婦で作成して、2年後（会社復帰後）から毎月利子をつけて返済する。
そんなこと夫婦間でしなくてもそういう細かいことで税務署は目くじらたてません（＾＾；
＞これは、可能な事なのでしょうか？
可能です。

＞2年後からは私の給与から、繰上返済をしていきたいと考えているので、私の口座→夫の口座→繰上返済となると贈与になってしまうんですよね？
そんなことしなくても、毎年１１０万円の贈与を５回すれば終わりです。税金はかからない。ということはその程度金は動きが見えないかぎり
贈与だとはいいません。（５００万円贈与があっても１１０万円基礎控除があって３９０万円の贈与税は５３万円です。）

＞分かりません。どうしたらいいのでしょうか？
(1)このまま、ふたりで借りて確定申告を出して、それぞれローン控除を受けても、奥様がローン控除を受けられなくて損するのは２年分のみ。
　　持分４０：６０で設定していれば、多く見積もっても損する控除は１６万円
(2)ご主人がローンをひとりで借りたら、どうなるか
　　ローン控除というのは払った税額から引かれますから、６００万で二年間、扶養控除、配偶者控除、配偶者特別控除を入れると所得税の
　　支払額が２０万以下になる可能性があるとすれば損です。それ以上なら、１９万とか１８万とか残債にあわせて戻ってきます。
　　この方法がいいのは、奥様が今後１０年間に退職された場合のリスクが軽減できることです
　　復職すれば、扶養控除をどちらにつけても、お二人の支払う所得税額がそれぞれ１０万を切ることはないでしょうから、損はないです。
ローン控除は納税額から引くもので、扶養控除などは課税標準を減らすものです。ローン残高が大きい場合でかつ所得税額が多い場合
は細かい計算がいりますが、このケースは逆ですからどうやってもそれほど大きな差はにはならないでしょう。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。
なんだか、見えてきました。

＞(2)ご主人がローンをひとりで借りたら、どうなるか
というのが、賢い選択のような気がします。
10年の間に再度産休or退職というリスクが必ずしも無いとは、言い切れないので。

一番、簡単な方法は夫25（頭金500万+ローン2000万円）：妻5（頭金500万）という事ですね。

ただ、気分的に共稼ぎで年収差もさほどないのに、
5：1というのが悔しくて、、
でも、そんな事言ってられないですよね。
ローンは、夫名義で借りてもらって、頭金に関しては、相談してみたいと思います。

お礼日時：2006/02/02 18:43

No.3 回答者： kera_507 回答日時： 2006/02/02 09:39

こんにちは。

ご購入おめでとうございます。

>共同名義でローンを組むと住宅ローン控除がそれぞれ
>受けられるのに

収入合算でそれぞれ住宅ローン控除が受けられるのは”連帯債務”となる場合（＝住宅金融公庫のみ）です（民間の住宅ローンの場合は単なる合算者）。
それぞれ住宅ローン控除を受けようと思ったら、”複数債務”（それぞれ単独で借入をおこす）を利用します。
複数債務の場合は諸費用が若干多くかかります。

ご注意下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞収入合算でそれぞれ住宅ローン控除が受けられるのは”連帯債務”となる場合（＝住宅金融公庫のみ）です（民間の住宅ローンの場合は単なる合算者）。

そうなんですか。知りませんでした。
民間の住宅ローンを利用しようと思っていたので、住宅ローン控除を受けるためには、別々に借入しないといけないんですね。勉強になりました。

お礼日時：2006/02/02 18:26

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/02/02 04:27

(1)所得がなければ控除もないです。

(2)それは贈与となります。
#1の方が書いておられるような、収入がなくなった場合
は贈与とみなされないということはあり得ません。
贈与は贈与です。ただ申告しなければ(早い話が脱税)
贈与税はかからないというだけのことです。
でも質問者さまの場合、今年家を購入して入居するのです
から、ローン控除を受けるには来年には確定申告をしな
ければならないです。
確定申告では連帯債務についても申告しなければならず、
そこで夫→妻への贈与がバレると思います。

ただし贈与は年間110万円以内ならば課税されませんので、
共有でローンを組んで2年間は夫から110万以内で払って
もらえばよいのではないでしょうか。
(その場合、妻の名義の分ですから、夫がそれでよしと
するならです。つまり夫が払ったのに妻の財産になると
いうことです)
もちろんこの場合、ローン控除は2年間は受けられません。ただし産休にしろ無収入になる人が銀行の融資審査に通る
のかは疑問です。

＞頭金1000万円は、私が出した事にする。ローン2000万
円は、夫名義で借りてもらう。頭金の夫が支払った分の
500万円は、妻が借りているという契約書を夫婦で作成して、2年後（会社復帰後）から毎月利子をつけて返済する。
（実際は、そのお金を繰上返済にまわしてもらう）
これは、可能な事なのでしょうか？

可能です。


＞2年後からは私の給与から、繰上返済をしていきたいと
考えているので、私の口座→夫の口座→繰上返済となると贈与になってしまうんですよね？

贈与となります。
前述のような頭金500万を妻→夫へ返済した分については
夫の財産なので何に使おうと贈与とはなりません。
でもそれ以外の金銭を繰り上げ返済に使えば贈与と
なります。
単純に、夫の単独名義でローンを組むならば、妻の収入
は生活費に充てて、夫の収入はローン返済に充てれば
よいだけのことではないでしょうか。
もちろんこの場合、妻が損するわけですが。
参考になさってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。マンションの購入はしたのですが、実際の入居は来年の１月なんです。なので、来年の確定申告時は、収入は0です。

＞無収入になる人が銀行の融資審査に通るのかは疑問。
たしかに、そうですよね。そこまで考えていませんでした。確認してみたいと思います。

お礼日時：2006/02/02 18:17

No.1 回答者： geebee 回答日時： 2006/02/01 22:48

>

(1)共同名義でローンを組むと住宅ローン控除がそれぞれ受けられるのに、私の収入が2年間ないので控除が無駄になってしまうのではないか？
>
そうです。収入が無いなら所得税も払いませんから、控除も無いです。

>
(2)共同名義でローンを組むと、2年間収入がないのに、ローン返済をしているのがおかしい→夫からの贈与と税務署に疑われるのではないか？
>
収入が無くなるという点に対しては、贈与にはならないのが普通のようです。私の場合もそうですし、「収入がなくなったら以降は贈与だ」なんてことをやったら誰も納得しないでしょう。
しかし全ては税務署が判断することですので「あなたの場合も必ずこうなる」っていうことは言えません。税務署に確認するのが確実です。（疑うかどうかも税務署の判断なわけですし。。。）

わからないことを想像で考えるよりも相手（税務署）に聞いたほうが格段に速くて確実ですよ。税務署にはどこにも相談窓口があるはずです。担当者次第なのかもしれませんが、少なくとも私が行った税務署ではつまらないことでもきちんと回答を得ることができました。怖くは無かったですよ。回答内容を紙に書いて担当者のサインを貰いましょう。聞く側（あなた）は匿名で相談できるはずです。

代案については税務署の回答次第で考えればいいでしょう。または代案についても「若しこうやった場合はどうみなされるんですか（つまり贈与となって税を払う必要があるのかどうか）?」と同時に聞いてしてしまうのも良いかもしれません。

>私が出した事にする。
これはダメです。「**した事にする」のは認められません。”実際にどうだったか”を見られます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですよね。税務署というと怖いというイメージが強くて躊躇してしまいますが、担当者にサインをもらったら心強いですよね。

お礼日時：2006/02/02 18:11