住宅購入における持分割合について

あやふやな所が多いためわかりづらい表現ご了承下さい。
この度、新築住宅を購入します。今月末引き渡し予定です。
両家から住宅購入資金を援助してもらえることになりました。
マイホーム総額４３００万円程
夫の実家から３００万円と
私(妻)の実家から３００万円の６００万円を頭金
残り３７００万円を夫単独ローン
私は専業主婦のため収入は無し
住宅取得等資金の贈与税非課税措置で実の両親からの援助を受け、頭金にしようと思っていたのですが、夫の単独名義では妻の両親からの援助金は妻から夫に贈与したとみなされ、贈与税がかかりますよね？
持分を変更したら良いのかと思ったのですが、住宅ローン減税の恩恵が少なくなるので夫の単独名義のままの方が良いとFPさんに言われました。
私としては、頭金を少しでも多く出し月々の返済負担を減らしたいと思っているのですが、ベストな方法がよくわからなくなりました。
とりあえず今回は私の親からは非課税枠１１０万円を援助してもらい
３００万＋１１０万＝４１０万円を頭金に入れ、翌年に１１０万円受取り、今後そのお金を繰上げ返済に当てようかと考えていますがどうでしょうか？

また、
夫の持分１００%
私の持分０%の場合のデメリット、メリットなどあれば教えていただきたいです。

宜しくお願いいたします。

No.4 回答者： 匿名の係長 回答日時： 2023/07/12 20:40

ワーオ！いい年して未だに親のスネカジリとは驚きです。

　頭金は入れる必要無い。
借り入れから10年〜13年は年末調整でローン控除があるから、借りた方が控除額上限が高い。
　ただし、年収が低ければ控除額上限が多くても無意味。

　旦那のねんしゅうが分からないから何とも言えないが、仮に旦那の年収が低い場合、フルタイム共働きしてるなら共同で借りて妻もローン控除を受けるほうが良い事もある。
　まぁ、いい年して両親から援助うけなきゃならない所を見ると低所得層かと‥

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2023/07/12 18:44

「夫の単独名義では妻の両親からの援助金は妻から夫に贈与したとみなされ、贈与税がかかりますよね？」はい、その通りです。

「持分を変更したら良いのか」
はい、その通りです。総額４，３００万円のうち３００万円を妻が出してるのですから、妻の持ち分が４３０分の３０として所有権登記します。
またこの登記をしないと、妻が「親から住宅取得のための資金贈与を受けた」ことを税務署長に示す証左がなくなります。

「住宅ローン減税の恩恵が少なくなるので夫の単独名義のままの方が良い」
これは「そのまままともに信じない方が良い」情報です。
確かに夫単独名義にすれば住宅ローン控除額は夫が満額受けられますが、冒頭に質問者が述べられてるとおり「妻から夫に３００万円を贈与した」ことになります。現在の税法では贈与税は１９万円発生します。
さらに妻が「親から住宅取得のための資金贈与を受けた」ことを税務署長に示す証左がなくなります。
つまり「親から子への住宅取得のための資金贈与」非該当になり、実務的には「父親Aが、子Bの夫に３００万円を贈与した」となります。１９万円贈与税が発生します。

夫単独所有にすることで今後受けられる住宅ローン控除額の合計と比較し決定することになります。
単純に「住宅ローン控除の恩恵が少なくなる」という理由だけで夫の単独所有にするのは間違いです。

同じ文言を何回も出してるので混乱されるかもしれませんが「妻がどこからお金を用意しようが贈与を受けた金であろうが、いったん妻の物となった金で家を建てれば、妻の持ち分が発生する」
「妻が持分として登記をしないならば、その持ち分となるべき額は、贈与したとされる」
です。

相談をしたFPさんに「今後の住宅ローン控除額の合計額と、贈与税１９万円を比較してのご回答でしょうか」とお尋ねになると良いでしょう。
毎年受けられる住宅ローン控除額の計算はすぐできますが「あなたの夫の最近の給与額と年末調整後の年税額」が把握できてないと比較はできません。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/07/12 15:41

＞夫の単独名義では妻の両親からの援助金は妻から夫に贈与…

はい。

＞住宅ローン減税の恩恵が少なくなるので夫の単独名義のままの方が良いとFPさんに…

馬鹿なFPです。
少々の減税の溜めるにわざわざ謝金を増やすなんて本末転倒、愚の骨頂です。

＞今回は私の親からは非課税枠１１０万円を援助してもらい…
＞翌年に１１０万円受取り…

意図的に年分割するのは、一度にまとめて贈与契約があったとみなされ、合計金額を元に贈与税が算定されます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

そんなことをせず正々堂々と「直系尊属からの非課税特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
を申告すれば良いのです。
贈与税は 1 円たりとも発生しません。

もちろんそのためには、

＞私(妻)の実家から３００万円…

を妻の持ち分として登記する必要があります。

＞夫の持分１００%私の持分０%の場合のデメリット、メリットなどあれば…

メリットなど一つもありません。
強いていえば、ローン控除による減税分が増えるとは言え、
・増える減税分
・300万円に対して支払う贈与税 19万円
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

を天秤にかけて判断をしないと、あとで泣きを見ることになります。
夫の増える減税分がいくらほどかは、ご質問文に夫の所得状況が書かれていないので試算できません。

その前に、妻の親からもらうお金を、自分の所得税を減らす原資にしようなどと、汚いことを考える夫のようです。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

追伸
贈与税は国税なので、地域によって異なることはあり得ません。
国によって違うとはいえ、あなたがたが外国人で外国で家を建てようという話ではないのですね。
変な回答に惑わされないようお気を付けください。

No.1 回答者： 佐藤俊夫 回答日時： 2023/07/12 15:19

贈与税について: 贈与税は国や地域によって異なるため、詳細な規定や金額は地域の税制に基づきます。

夫の名義で頭金を受け取る場合、贈与税がかかる可能性があるかもしれません。税務当局や専門家に相談し、具体的な贈与税の詳細や法的な規定について確認することが重要です。

持分の変更: 夫の持分を100%、妻の持分を0%にする場合、将来的に資産分与や相続時の財産分割に影響を与える可能性があります。持分を変更することによって、将来的なリスクやメリットを考慮する必要があります。これについても、法律や税務の専門家に相談することが重要です。



参考程度にどうぞ。