中古戸建賃貸による節税について

はじめまして突然のご連絡失礼します。

私は現在妊娠中で旦那の扶養に入っていて、旦那は年収960万のサラリーマンで節税に悩んでいます。

私の実家の近くに中古戸建(築25年120平米1000万)が見つかり、旦那名義で一括購入予定です。

旦那が転勤族のため実際に住み始めるのは子供が小学生になる7年後の予定です。

それまで私の両親が借りたいと言ってくれているため、貸す予定なのですが、サラリーマンの夫が私の両親に貸す場合でも、家賃収入と経費の差額を給与所得から損益通算することはできるのでしょうか？

家賃は1から3万ほどで考えていますが、その場合は7年間赤字が想定されるため、損益通算は出来ないのでしょうか？

今は毎年100万、親から生前贈与を受けています。
もし家賃が安すぎて損益通算が出来ないのであれば、親も私達も収支は変わらないので、生前贈与の100万円分を家賃として月8万程度で受け取ることも考えています。

今は下記3択を検討しておりますが、どのようにしたら最大の節税効果を得られるのでしょうか？
①家賃 月1万＋生前贈与 年88万
②家賃 月3万＋生前贈与 年67万
③家賃 月8万＋生前贈与 年0円

教えていただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2023/08/05 11:42

両親に、購入した中高住宅を借りてもらう。

家賃と経費の差がマイナスになるので、給与所得と損益通算することができるのか、というご質問です。

１、「実家の両親」と言われてる。すでに両親は居宅をお持ちなのです。
あえて「借家を借りる」のではなく「娘夫婦が転勤で使用しないので、傷むのを防止するために世話をする」のではないですか。
　これを「親に貸している」とするのは強弁です。

２、経費として減価償却費を上げられてるようですが、購入額全額が減価償却対象ではありません。土地の価格と建物価格に区分して、建物価格だけが中古建物として減価償却されます。
１、０００万円が減価償却対象額ではないです。

３、転勤族が土地建物を購入し、貸付して赤字分を損益通算するというスキームは、否定されるものではないでしょうが、いかんせん「両親に貸す」というのは先に述べた強弁です。
一般的には「空き家を両親に掃除して貰ってる」。住み着いてもらっても「使用貸借」と言って家賃ゼロです。
　
４、失礼な例ですが、実家の両親が何らかの理由で実家を売ることになり、住居を探してるというような事情があるなら、強弁という表現はあてはまりませんが、それでも「親族間は使用貸借」が一般的です。
「いや、親子間でもきちんと家賃は払ってもらう」というのも当然です。
その場合には不動産所得分、税負担があることは承知ですべきです。
給与所得者の節税を目的ですと、道を誤ります。

本質問は失礼ながら「減価償却費の計算基準を１、０００万円」でしてることから産まれてるのではないかと想像します。

No.1 回答者： まじた 回答日時： 2023/08/04 21:05

節税以前に、築25年ったら購入した後にかなりお金掛かると思いますけど…

1,000万円ってことは、設備は変えてなさそう？
水回り、給湯器や電気設備、本来ならがっつりリフォームして、1,500万円くらいで販売したい物件だと思いますが、買う物件騙されてる気がします。
節税どころか軽く500万円は持ち出しがあると考えた方がいいです。