物件を親に無償で賃貸する場合の赤字は損益通算の対象になりますか？

私の旦那は転勤族で年収960万ほどです。
私は旦那の扶養に入っており、来月出産予定です。

中古物件(木造築25年120平米1000万)を購入する予定なのですが、転勤族のため実際に住むのは子供が小学校に入学する頃を想定しています。
それまで家賃ゼロで両親が住む場合、リフォームや固定資産税など経費にして旦那の給料と損益通算して節税することは可能でしょうか？

両親は家賃払うと言ってくれているのですが、もしもらうとしても2.3万で考えています。家賃を貰う形と生前贈与でお金をもらうのはどちらがいいのでしょうか？

確定申告する場合は賃貸契約しないと損益通算は出来ないのでしょうか？

また青色申告のほうが控除額があり節税になると調べたらでてきたのですが、確定申告よりも青色申告のほうがいいのでしょうか？

ローンを組むのと、キャッシュで買うのはどちらが良いのでしょうか？？？

何もわからず恥ずかしいのですが、教えていただけたら助かります(＞人＜;)

よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 詳しいご回答とリンクありがとうございます。助かります！
  全然わからないまま質問してしまい失礼しました(＞人＜;)
  
  ローン組まない方向で考えます。本当にありがとうございます！
  
  旦那の名義で物件購入し、私の両親が入居する予定です。
  築25年なので、4年間は減価償却費が発生して損失が大きそうなので、サラリーマンの年収から経費や減価償却費を引ければかなり節税になるのでは？と思っていました。
  
  相場より極端に安い家賃だと、贈与になってしまうんですね。相場の家賃で貸した方が旦那の節税になるのでしょうか？
  
  また10月に引渡しされて、クリーニングやリフォームをする関係で賃貸するとしたら来年になるのですが、その場合家賃収入がないので確定申告できないのでしょうか？
  
  教えていただけたら助かります。
  よろしくお願いします。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/08/04 14:28

No.4 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2023/08/05 15:21

親族関係の賃貸は不動産事業として認められず、

損益通算も認められない可能性が高いと思います。

節税を求めるなら赤の他人に貸すことです。

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/08/04 15:35

＞相場の家賃で貸した方が旦那の節税になるの…

なんで？
ただで貸せば夫に税金 (所得税・住民税) は 1 円たりとも発生しません。
贈与税はもらう側に課される税金ですから、夫には関係ありません。
ただで貸すのが、夫にとってはもっともの節税策です。

＞その場合家賃収入がないので確定申告できないの…

できません。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/08/04 07:45

＞中古物件(木造築25年120平米1000万)を購入する予定な…

税金に関わる最も大事なことを抜かさないでください。

買うのは誰ですか。
夫？
それともあなた？

＞両親が住む場合…

誰の両親ですか。
夫の？
それともあなたの？

民法上の扶養義務がある実の親子なのか、嫁 (or婿) と舅・姑なのかにより、税金の考え方か大きく違ってきます。

＞確定申告する場合は賃貸契約しないと損益通算は…

最初に不動産所得としての開業届
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/an …
を出すことが大前提です。

＞確定申告よりも青色申告のほうがいいの…

比べる土俵が違います。
不動産所得の確定申告に,白色申告と青色申告の 2 種類があるのであって、確定申告か青色申告かではありません。

青色申告は開業から 2 ヶ月以内に承認を受けておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/an …

しかしその前に、「生計を一」にする家族間でお金のやり取りがあっても、払ったほうに経費とはなりませんし、もらったほうも所得と考えないことになっています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

したがって、実の親子間なら不動産所得そのものが成り立ちません。
嫁 (or婿) と舅・姑の関係で生計が完全に別なら、不動産所得となる可能性はあります。

不動産所得が成り立つとしても、貸すほうが最初からただで、あるいは格安でと言って貸すのは事業ではありません。

話は逆で、相場より極端に安い額で貸し出せば、借りたほうに「贈与税の申告」が必要になります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

要するにあなたは、「赤字」という言葉の意味を大きく誤解しているのです。

＞損益通算は出来ないのでしょうか…

損益通算以前に、不動産所得が成り立たないということ。

＞ローンを組むのと、キャッシュで買うのはどちらが…

利息を払わないで済むだけ、現金買いのほうがよいに決まっています。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/08/04 06:06

賃料をもらわない、もらったとしても固定資産税相当程度なら、使用貸借になり業務収入にはならないので、経費にはできません。

賃料を取って経費にできたとしても、リフォーム費用は修繕費にならないので、償却資産として資産計上する必要があります。
また住宅ローンを組んで購入しても、住宅ローン控除が使えないです。