マンション管理会社の不手際に伴う損害賠償について

はじめまして。
現在、分譲マンションに居住しております。
管理会社は分譲マンション販売会社（最大手）の系列です。

先日、駐輪場に停めてあったバイク（時価30万円相当）が盗難に遭いました。

警察には直ぐに被害届けを提出し、併せてマンションの管理会社にも防犯ビデオの画像を
警察に提出したい旨の連絡を入れました。

数時間後、管理会社から「管理人のミスで画像が録画されていない」旨の返答がありましたが、
担当者は謝罪の言葉を繰り返すだけで具体的な補償やら再発防止策については一切言及しません。

無論、そのままで終わらせるつもりはありませんから、事象、原因、再発防止策については書面で
報告させるつもりですが、この場合、金銭的な補償、損害賠償を求められるものでしょうか。
求められるとしたら、金額的にはどの程度が妥当なのでしょうか。

ちなみに、防犯ビデオの運用が管理会社の業務範囲内であることは契約書により確認済です。

素人考えですが、補償、損害賠償のポイントは以下の２点だと考えています。

１．契約上の義務を一部履行しなかったこと。
　　＊これは管理組合に対する補償と考えますので、管理委託料の一部返納を請求するつもりです。

２．義務を履行しなかったことにより、具体的な損害を被った（犯人の特定および盗難に遭った
　　バイクが返ってくる可能性を奪った)こと
　　＊これは私個人への補償と考えますので、相応の対価を請求するつもりです。

拙い文章で申し訳ございませんが、何卒ご教授頂けますよう、宜しくお願い致します。

No.3 回答者： st_tail 回答日時： 2006/12/30 13:24

＃１です。

コメント拝見しました。

この場合、ビデオに撮れていなかったことは、管理会社の責めに帰することですから、確かに請求はできると思います。ただ、その損害額をどう認定するかは、非常に難しい問題になるでしょう。
確かに重要な手がかりを失ったことは確かですが、記録されるはずであった画像の価値がいったいいくらになるのか、どうやって算定するのでしょうか。

一般的に、ビデオやカメラの故障や媒体の不良で撮影が失敗した場合、テープ代やフィルム代以上の賠償はありません。プロに撮影を依頼した場合などは、その分の料金の返還を請求できるでしょうが、今回は管理組合が設置したカメラですから、この事例には当たりません。

この事から考えると、仮に請求ができたとしても、たいした金額は請求できないのではないかと思われます。
精神的な苦痛、を主張すれば、あるていど交渉で払ってもらえる可能性はあると思いますが・・・。

もし、精神的な苦痛などを主張されるのであれば、きちんとした弁護士に相談した方がよいのではないかと思います。

No.2 回答者： st_tail 回答日時： 2006/12/30 11:43

＃１です。

免責について、ちょっと補足します。
回答を書いた後、最新の標準管理委託契約書を確認したところ、盗難は明記されていませんでした。
しかしながら、管理会社の責めに帰する事ができない事由による損害は免責とされており、今回はこれに該当すると思われます。

一般的なマンションの駐輪場や駐車場の場合、保管は所有者自身が責任を持って行うことになっております。つまり、あくまでも所有者の責任であって、管理会社、管理組合は一切責任を持たない、と言うことです。逆に言えば、あなたがバイクを取られた責任が管理会社にあることを立証できれば、管理会社に請求をすることも可能です。しかしながら、ビデオの録画ができていなかったことと、バイクが盗難にあったことの間に因果関係を見つけるのは、恐らく相当に困難ではないかと思われます。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/01 …

この回答への補足

早速のご回答、ありがとうございます。

２．について表現が足りなかったようなので補足します。
私が問題にしたいのは「犯人の特定」および盗難に遭った「バイクが返ってくる可能性を奪った」ことであり、盗難そのものを管理会社の責任にしようとしているのではありません。
目撃者もおらず、現場に遺留品もない状態で警察に動いてもらうためには、ビデオカメラの映像が頼みの綱であり、その望みを断ち切ったことに対する損害賠償を求めようとしているものです。

補足日時：2006/12/30 12:18

No.1 回答者： st_tail 回答日時： 2006/12/30 10:22

中堅管理会社の社員です。

再発防止策等を書面で出させるのは当然のことと思いますので、金銭が取れるか、と言う部分に絞って回答します。

まず、１については交渉の余地は十分にあります。管理員の不手際であれば、その分の管理委託料の返還を求めることは可能でしょう。ただ、金額としては非常に微々たるものでしょうね。ビデオカメラの運用と言うのは、毎月の管理委託費の中では、管理員業務費の中のごく一部の部分でしかないと思われます。もし、きちんと「ビデオ運用費」として費用を払っているのであればその分の減額、と言う形になるでしょうが、こういう契約はかなり少ないと思います。おそらくは、話し合いの中で、お詫びとしていくらか取れる、位のレベルと思われます。

２については、原則としては全く請求できません。
契約書をよく読むと、「免責事項」と言う項目があるはずです。国交省の標準管理委託契約にのっとった契約書であれば、その中に「盗難」について管理会社は責任を持たない、免責である旨が明記されております。せいぜい取れたとしても、１と絡めてお詫びくらいのレベルでしょう。

まぁ、管理会社の社員がこういう回答をすると、仲間をかばっていると受け取られてしまうんでしょうけど・・・。逆に言えば、この内容をひっくり返せるだけの材料を準備しなければ、絶対に勝てません。

お腹立ちはもっともですし、弁償してほしい、と言う気持ちはわかりますが、それをすべて管理会社にぶつけるのは筋が違うと思われます。
今回、管理員の不手際があったからこそ管理会社に文句を言えますが、たまたま機器が盗難の少し前に故障して、盗難の現場が録画されていなかったらどうされますか？誰にも文句をいえないでしょう？

個人的には、管理員や管理会社の不手際については責められて仕方ないのですが、それに便乗して盗難被害まで請求するのは、いささか筋違いと考えます。