破産物件の任意売却交渉中。不動産屋を挟まず交渉したいが…

分譲貸しのマンションの家主が破産し、現在、居住者である当方と任意売却の価格交渉が始まっています。
破産管財人から指名されたという不動産業者を介して交渉しているのですが、抵当権者からの要望だということで最初の提示金額より150万上がったうえ、仲介手数料を考えると大幅に予算オーバーとなるため、購入を迷っています。
仲介手数料自体は規定の範囲内だと思いますが、そもそも破産管財人と直接交渉していたら発生しなかったお金だと聞き、もし今からでも直接交渉が可能であれば不動産業者を挟まず交渉したいのです。
専属専任媒介契約を結ばれていたら無理と聞きましたが、（今回両者が契約を結んでいるか確認していないのでわかりませんが）その効力を教えて下さい。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/02/14 08:02

>専属専任媒介契約

これが締結されている場合には管財人と不動産業者の間での契約ですから、ご質問者自身はこの契約の効力は及びません。
しかし管財人はその契約に束縛されるため、直接ご質問者と売買契約すれば、契約違反となり、管財人は不動産業者に対して得られたはずの仲介手数料を賠償金として支払わなければなりません。

自ら賠償責任を負うような、そんなことをする管財人はいませんので、事実上無理ということです。

ちなみにご質問者がその不動産業者を通じてその物件を知ったのであれば、たとえ専属選任契約ではなく管財人側は応じられるという場合でも、不動産業者はご質問者に得られたはずの仲介手数料を要求するでしょう。
実際にそういうことをして売り主と直接契約にこぎ着けたようなケースでは判例でも支払えとなっています。

この回答へのお礼

迅速なご回答をありがとうございます!

今回、両者が専属専任媒介契約を結んでいるかどうかは確認してみないとわかりませんが、不動産業者を通じて知ったわけではないので（裁判所から、家主の破産通知が来て、退去したくなかったので破産管財人に価格を問い合わせた所、不動産屋が査定に入っていると言うことで数日待たされた後、不動産業者と話すように言われました。）もし、両者が契約していなければ今からでも直接交渉も可能ということですね。
少なくても確認して意思表示する価値はありそうですね。
参考にさせていただき、確認してみたいと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/02/14 08:26

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/02/14 09:09

＞破産管財人から指名されたという不動産業者を介して交渉しているのです

と云いますが、破産管財人が特定の不動産業者に売却を依頼するようなことはないです。(破産法では、そのような規定はないです。)
破産管財人が特定の不動産業者に売却することはあり得ます。(裁判所の許可は必要ですが)
ここが大きく違うところです。
また、破産管財人が「不動産屋が査定に入っていると言うこと」と云っているようですが、これは不動産屋が自ら買い受ける価格を査定しているのであって、不動産屋が破産管財人の売却する価格を査定しているのではありません。
以上で、破産管財人と直接交渉してもかまいませんが、裁判所の許可する基準は、あくまでも高額で買い受ける者に許可しますので、その点、ご注意下さい。
なお、最近では、期間を決めて入札制度のような方法で最高価を決めているところもあるようですが、その入札資格者は特定の不動産業者だけです。
この制度は、本来の破産法や民事執行法を逸脱していると云う声もありますので「日本中がこの方法」だけではないです。本来は、民事執行法による競売が基本ですから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

＞破産管財人が特定の不動産業者に売却を依頼するようなことはない

そうなんですか...それなら仲介料を一切支払わないとは言わないまでも、なるべく安くしてもらうよう言ってみる事は出来そうですね。
そもそも、最初に提示された金額であればこちらも何の猜疑心もなくお任せしていたのですから、なるべくそれに近い金額にして頂けるよう依頼してみます。
丸く収めるには、お互いに譲歩するしかありませんよね。
それと、安ければ安い方が良いという訳でもないのですね（裁判所の許可が下りないと意味がないということですね）
色々と加味して考えてみます。
どうもありがとうございました!

お礼日時：2007/02/14 22:59

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/02/14 09:21

所有者が破産して管財人が指定されている以上、「売主＝破産管財人」であって、もはや所有者には不動産に対する何の権限も無い状態です。

管財人が仲介業者を入れている以上それ以外の選択肢が無い、と理解して下さい。

通常任売物件の処分の場合には、売主（＝管財人）側は仲介手数料を払わないので、仲介業者は買主（＝質問者）からの手数料だけが目当てということになり、仲介業者側も簡単には引き下がれない、ということになりそうです。

質問者側の選択肢としては、(1)仲介業者に対して手数料の引下げ交渉をする（現実に物件に住んでいる以上仲介業者が行うことが少ない）、(2)競売に参加する（当然に仲介手数料不要）、(3)最悪転居已む無しと腹をくくりながら時間をかけて値下げ交渉をする、位ではないかと考えます。

事故物件の場合、質問者（＝賃貸居住者）以上の買い手は無い筈なので任売交渉が一巡すれば価格が下がってきます。但し、競売の場合にはキャッシュの手配が必要な事が一般購入時の制約になりますが。(3)の腹がくくれれば、以外に簡単・安価に物件が手に入ります。（もちろん他者が横からサッと入ってくる可能性も有りますが）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

仲介業者を外すことは出来ないという事になるわけですね…。
その代わり、手数料の引き下げ交渉をするというのが、現実的に一番早い方法でしょうか。

当方としましても実際一刻も早く決着したい気持ちでいっぱいなのですが、(3)の方法で少し時間をかけて粘ってみると希望価格に近い値で手に入れる事も可能かもしれませんよね。
しかしmahopie様の仰るとおり、最悪の場合他者にとられるリスクもある、ということですね。

迷うところですが、元々は欲しい物件ではなく、0歳の子供がおりますので引っ越しを避けたいという一心で、物件の本当の価値が見えなくなっていたかもしれません。
もう一度出せる金額の上限を検討し直して、それ以上であれば転居もやむなしと腹をくくって、心積もりをしてから挑みたいと思います。
ぜひ参考にさせて頂きます。
貴重なご意見をありがとうございました!

お礼日時：2007/02/14 23:23

No.4 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/02/14 12:16

＞その効力を教えて下さい

専属専任媒介契約では基本的に、売主は直接他業者に媒介してもらう事が禁じられているという点と、売主が自己発見してきた相手方との取引も禁じられている内容です。
専属専任の契約があれば、原則としては質問者と管財人が直接取引することは出来ないということです。

仮にその様な媒介契約は存在しない、又は媒介契約期間が切れた場合を想定しても、不動産を直接取引することは一般的には避けます。
管財人が常に不動産取引に精通しているとは限りませんし、競売ではなく任売なのですから、取引は慎重に万全に進める必要があるでしょう。
仲介に入る業者も、取引に対してそれなりの責任は負います。
そういう前提で動いているとしますと、仲介業者の介入は不可欠という事になります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!

専属専任媒介契約の意味、わかりやすいご説明をいただき、理解することが出来ました。
そして、媒介契約の有無に関わらず、仲介業者の介入は不可欠なんですね。
そうすると、やはり現実的な方法は仲介手数料の引き下げ交渉をしてみるのが確立が高いかも知れませんね。

なるべく支払い金額を下げるために、不動産業者を外すという事を思いつきましたが、今回皆様のご意見から、外してしまうより仲介手数料の値下げをお願いした方がうまく事が進んでいくように思えるので、まずその形で話を進めていこうと思います。
どうもありがとうございました!

お礼日時：2007/02/14 23:43

No.5 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/02/15 08:55

sao-punさん、ここが一番大切なのです。

回答者の中には「任意売却」と云っておられる方がいますが、そうであって「ある人物」に売却を依頼しているなら、そして、その依頼内容が「専任媒介契約」ならば、その者を外して契約をすることはできません。
そうではなく、破産法で進められているか、そこの見極めが一番大切です。
もし、その「ある人物」が破産法で云う「破産管財人」ならば「専任媒介契約」と云うのはあり得ないことです。
なお「任意売却」と云う名称も破産法の中にでてきます。
そのことと、裁判所外の「任意売却」とは全く違います。

この回答へのお礼

ご親切にありがとうございます!

「破産管財人」が「特定の業者」と専任媒介契約を交わすのはあり得ない、ということですよね？
であれば今、破産管財人と当方の間に介入している不動産業者は専任ではないということになります。
ということは、仲介手数料を省く為には不動産業者抜きで、破産管財人へ直接交渉することも可能、と理解いたしました。

ただ、皆さんからアドバイスを頂いた上で考えたのですが、既に最初の段階からこの形で話を進めていたことで、不動産業者には当方の予算や引っ越ししたくない事情などを知られているわけですので、完全に外してしまうのは危険な気がしています。
直接交渉の可能性を示唆しつつも、仲介手数料の値下げを交渉した方が丸く収まるのでは…と今は考えております。（質問した時の考えと違って軟化してますが…＾＾；）

今回の件が破産法で進められているかどうかは確認しておりませんが、破産法というのは、破産物件に対して必ず適用されるわけではないのでしょうか。
仮に、破産法で進められている場合に、不動産業者を介入させ仲介手数料を支払う事が完全な無駄であるならば、強硬に直接交渉を進めて行くことも改めて考えますが…。

なにぶんにも不勉強ゆえ、どう対処してよいかも、今の私どもの立場がどうなのかさえわからず困惑しておりました。
最初の段階から説明して頂いて助かりました。
どうもありがとうございました!!

お礼日時：2007/02/15 12:05

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2007/02/16 09:34

こう云う問題の根源には、現在の競売制度(広義には「構造改革」)に問題があります。

これを、ここで詳細には申し上げられませんが、少なくとも、現在の法律では、破産手続中、不動産業者が介入しなければならない規定はないです。
実務では、その「隙間」を求める業者もいますが。

この回答へのお礼

ありがとうございます!
tk-kubota様の仰ることは伝わりました（私なりに解釈いたしました）
今回のケースでも、必ずしも不動産業者を介入させなくて良いところを　既に間に入られていたのです。
私自身の不勉強のせいもありますので、無駄な出費だとは思いつつ、妥協点を模索して行こうと思っております。
もちろん、ご教授頂きましたお陰で、値上げや仲介手数料も言われるがままに応じるような事はせず、少しでも値下げの交渉はしてみるつもりです。
非常に参考になりました。
どうもありがとうございました!!

お礼日時：2007/02/18 23:44