競売物件からの退去希望時に新契約を迫られています。

Question

競売物件に住み続けていましたが、先日新しい管理会社より
再契約を求められたおりに、退去することにしました。

再契約のお断りと退去することを伝えたところ、
今まで住んでいたことと退去する手続き上、
一旦賃貸契約を結ぶ必要あると契約書の作成を
迫られております。

何か別の意図がありそうで不安です。
できれば契約書は作成したくありませんが
退去するのに契約する必要があるのでしょうか？

状況としまして
(1)2年程前に大家破産→競売
(2)今年1月に新大家、管理会社決定（承継通告と新契約の作成を示唆）
(3)6/8に新契約が届く(契約開始日は6/1なのに事前通告なし)
(4)管理会社に対して契約の拒否と退去を連絡
(5)管理会社より退去は了承するが、契約書は書いていただくとのこと

急遽調べたのですが、大家に退去を迫られるケースはあるのに
こういったケースは見つける事ができませんでした。

ご存知の方、何卒宜しくご指導ください。

mu128 · Accepted Answer

仲介手数料なし・保証人なしということであれば、契約していたという証拠が欲しいだけだと思うので、書類を交わしてしまっても良いですよ。

敷金については、私の勘違いで、質問者さんは最近契約したものと思っておりましたが、８年住んでいるということですので、新大家に請求できる可能性も残っております。私が、「敷金は諦めた方がいい」と言ったのは、長く住んでいるからなどという理由ではなく、競売による所有者変更の場合には、(1)最初の契約年月日とその契約期間　(2)更新日とその更新された後の契約期間　(3)差押登記日　(4)競落された日　などによって、その敷金の返還要求する相手方が違うからです。
その不動産業者は、それらの状況から判断して「敷金は前の大家へ請求」と言っているかもしれませんが、不動産業者というものは貸主に有利なように話を進めてしまうものです。本当は、新所有者に敷金が引き継がれているのに、ウソを言っているかもしれません。（または、その不動産業者が、法律改正後は競売によるものが全て前の貸主に請求するものと、間違った知識を持っていることもあり得ます。）たった１日前後するだけで結果が分かれるものなのです。
それらを調べるには、法務局で確認することが必要になりますが、前の大家に払った敷金が高額であるのなら調べてみた方がいいかもしれません。（または、その不動産業者がその物件の登記内容を把握していると思いますので、登記情報をコピーさせてもらってもいいかもしれません。）
あとは、質問者さんの契約書の事項。（更新手続きがされているのであれば、最近された更新年月日と更新期間。また、自動更新でしたらその更新期間も。）それらがわかれば敷金返還請求先の相手が前貸主か新貸主かがわかります。

更新期間が３年ごととかであれば可能性は高くなりますが、１年ごとだとその日付の関係で悪い結果の方になってしまうかもしれません。前の貸主に請求するとなった場合は、ほとんど泣き寝入りすることが多いです。

MUNAgata · Answer

2.敷金は改めて払う必要はないが、返金交渉は前の大家へ。

というのが気になりますね。
通常は大家が代われば、敷金は新しい大家に当然引き継がれるものですので、敷金返還交渉は新しい大家に行うものです。
実際には敷金が、前の大家から、新しい大家に引き継がれていなくても、法律(おそらく民法だったかと思います)で引き継がれたものとみなされると定められています。
つまり、新しい大家は敷金を質問者様に返還する義務を負うのですが、新しい契約書はその義務を回避する為に結ばせようとしているのだと思います。

原状回復費用がかかった場合は、敷金から引かれるので、新たにお金を払う必要無いのですが、新しい契約を結ぶと新たに原状回復費を新しい大家に絶対に支払はなければならないようですね？

前の大家から返金して貰えればいいですが、競売にかかっているくらいですから、返金させるのは難しいでしょう。

なので、新しい契約は絶対に結ばない方がいいと思います。
質問者様にとって大変不利な内容です。
とても悪質です。

ご存じかも知れませんが、原状回復費用は、質問者様の故意・過失による破損が無ければ負担する必要はありません。
普通に使っていて汚れたり、傷んだ分は大家負担です。
しかし、この様な契約内容で、新しい契約を迫ってくるところをみると、原状回復費用も多額の請求をしてくるかもしれませんので、ご注意下さい。

原状回復費用については、下記URLをご覧下さい。
http://shikikinhenkan.web.fc2.com/

mu128 · Answer

動機が不明なので放っておいてもいいものだと思います。もっと納得のできる理由があれば別ですが。その契約書を交わすことにより仲介手数料は取られるのでしょうか？　違約金だけでなく仲介手数料も負担がなしだったら、まだ応じてもいいかもしれませんが。

他に気になる点があります。
敷金返還についてですが、前の貸主とは連絡がつくのでしょうか？　ほとんどつかないものかと思います。敷金をどのくらい払っているのかはわかりませんが、敷金は戻ってこないものと考えた方が良いかもしれません。

原状回復についてですが、競売によるものですから、原状回復については注意する必要があります。多分、競売手続きに入る前に、裁判所から部屋を見せて欲しいと言われたかと思います。その時点での状況が「原状」となりますので、それ以降に何か損傷させてしまった部分があれば、その分の修理費用等のみを支払えば結構です。なので、鍵交換などは不要と考えます。

mu128 · Answer

私も、あまり意味のないようなことだと思いますが、管理会社に何故契約書が必要なのかを理由を聞いてみてはいかがでしょうか？　契約書を作成するにあたり、手数料を請求されていることはありませんか？　質問者さんには請求しなくても、貸主に手数料を請求するのかもしれませんね。

今年の１月から今まで住んでいたという証拠が欲しいのでしたら、何も契約書でなくても結構だと思います。書面でその期間入居していて家賃を払っていたということを紙に書いて渡せば結構かと思います。
費用的な負担がなければ別に契約書を作成してしまっても結構かと思いますが、そのためには契約書の記載内容を確認するようにして下さい。もしかすると、契約期間中は契約解除できないものだったり、短期間での解約の場合は違約金を支払う旨の規定が書かれていて、署名捺印してしまうと、負担しなくてはならないことがあるかもしれません。
契約書は賃貸借契約をするについて本来は不要なものです。貸主が代わっても、質問者さんが家賃を支払って貸主がそれを受領すれば、有効に成立はしているのです。なので、住んでいた証拠として書面を質問者さんの方が提出するのは良いとしても、それ以上のことは要求に応じる必要はないかと思います。
なるべく書面は質問者さんの方で用意するようにし、もし、貸主や管理会社の方で用意してきた場合はしっかりとその内容を確認するようにしてから、不明な点があれば説明を要求して納得してから署名捺印するようにして下さい。納得できない内容でしたら拒否するように。

競売物件からの退去希望時に新契約を迫られています。

仲介手数料なし・保証人なしということであれば、契約していたという証拠が欲しいだけだと思うので、書類を交わしてしまっても良いですよ。

2.敷金は改めて払う必要はないが、返金交渉は前の大家へ。

動機が不明なので放っておいてもいいものだと思います。

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