賃貸住宅退去後の敷金返還についてお尋ねします。

Question

賃貸住宅退去後の敷金返還についてお尋ねします。
平成22年2月28日～平成28年6月1日迄入居していた賃貸マンションを退去しましたが、敷金の返還が受けられませんでした。
退去2か月前に連絡し、引越し前に管理会社に解約の手続きをしに行きましたが、解約届の用紙の最後に、敷金返還用の口座情報を記入する箇所があったのですが、そこを記入しようとすると、原状回復費用で敷金以上かかるので、そこの記入は不要です、と言われました。
当然返還して頂けるものと思っておりましたので納得いかず、原状回復費用の明細をお願いしておりましたところ、引越し後、平成28年6月4日付で、428,760円の見積書が届きました。家賃3か月分の敷金としての192,000円を超えているので、返還なしとの事です。
引越し時の掃除もほぼ完璧に実施し退去いたしました。当日管理会社は休みでしたので、鍵を郵便受けに入れておく事にしていましたので、翌日管理会社の方が見られた末の対応でしたが、いまだに納得出来ません。このまま返還は受けられないものなのでしょうか。ちなみに管理会社は、入居時の管理会社から数年前に現在の管理会社に代わっております。
契約時の、「敷金精算における同意書」の敷引額には、「敷引額とは、上記①、②又は③の割合の金額を予め定め、退去時に敷金より差し引かれる金銭です。敷引額には経年変化及び通常の使用による損耗分など修繕費用の一部も含まれます。」と、ありますのでやはり返してもらえないものなのでしょうか。
もし返還を受ける事が出来るとしたらその方法と、管理会社向けにする事があるか、家主様にする事があるかなど、どなた様かご教示頂ければ幸いに存じます。
長文となってしまいすみませんが、宜しくお願い致します。

suzuki0013 · Accepted Answer

うーん？
これは状況次第で全額戻るけれど、同じく状況次第で貸主側の請求が有効という可能性もあるよ？

まず画像の見積書の内容だけど、それぞれの単価は妥当。
格安工事店ではないけれど、高いと言うほどでもない。
この数字から推測するに、工事店も管理会社も悪質業者ではない。

ただ、工事部分としてレンジフードの交換や、洗面台の化粧台？板？文字が判読できないけれど、この辺は本来貸主負担で行う部分。
他1000円単位の細々した交換は判断が分かれるところだけど。
これらは借主が破損していれば全額負担。
でも、単に古くなったから交換と言うなら、きちんと書面を取ったとしてもなかなか認められる部分ではないかな。（裁判ウンウンの話だけど）

この見積もりから想像できるのは、①質問者が結構壊してる　or　②管理会社は工事店の見積もりをそのまま回してきただけ　というあたり。

（なんだか②っぽいね？）

②の場合は借りてる側としては冗談じゃないって話だけど。
ただ、本件契約が敷引き特約のある契約のようなので、②であったとしても必ずしも不当と言う事もない。

質問文に記載された敷引き同意書の記述だけでは分かんないけれど、所定の敷引き額が決まっている契約であるのは間違いない。
（所定の敷引き額＝「上記①、②又は③の割合の金額」）

敷引きについては賛否両論あるけれど、一つの目安として、家賃の約3.5ヶ月分の敷引き契約を有効としている裁判例がある。
3.5ヶ月以下なら必ず有効というわけではなく、内容次第で不当となる可能性もある。
本件では「家賃3か月分の敷金としての192,000円を超えているので、返還なし」という管理会社の見解があるけれど、これが裁判例の約3.5ヶ月を根拠としているかどうかは不明。（曲解している可能性もありそうだけど）

長くなったけれど。
本件は消費者センターや司法書士・弁護士あたりに相談すれば、割と簡単にひっくり返る内容。
まずは消費者センターと自治体で実施している無料法律相談へ行ってみるといい。
相談の際には本件見積書・契約書・重要事項説明書・敷引きの同意書など一式持参するといいよ。
何も壊してなければ全額戻ってくる可能性もある・・・まあ、敷引き特約で契約しているんだからある程度取られて当然な部分まるので全額はナイかな。

蛇足ながら。
敷金戻ってくるのを期待するタイプの人がなんで敷引き特約付きの部屋を契約したんだろね。
契約の際に契約しないで断るか、契約した以上は敷金返金は戻らないものと心づもりするものだけど。

まあ、いずれにしても今の法令や判例では本件は返金される可能性が十分あると思う。
れっつとらい＆ぐっどらっくｂ

zipang_style · Answer

廊下やトイレの壁紙まで貼り替えになっているのと
レンジフード交換が入っていることから
経年劣化（常識）を超える傷みがあったのかと。

レンジフードは、変形させなければ交換しないと思えるし。

「シールはがし」も入っているから、シールをペタペタと貼った？
壁紙も落書きやペットなどにより剥がれが目立っていたか、
【禁煙】の条件があったのに室内でタバコを吸い
壁紙に匂いを染み付かせてしまったか。
そうでもなければ、全面張り替えの原状回復はしないと思います。

該当する項目があった場合、敷金が戻ることはなく
２３６，７６０円の追金が発生することになります。

いずれにしても６．４万円の物件で４０万円を超える原状回復になるとは。
どんな使い方をしたのか？

敷金を返金したくないだけなら、ここまでの工事はしないでしょ。

kurekota · Answer

今回の請求は故意過失がない場合はすごく高いです。

貸主さんも勉強してほしいですね。
これは不動産会社で働くものとしては貸主も時代のルールに沿った賃貸業をしてほしいです。
管理会社もちゃんと現在の賃貸業ルール状況を伝えてほしいです。

kurekota · Answer

初めまして
不動産会社に働くものです。

原状回復義務にかかる費用は原則、特約事項でクリーニングの記載があればそれはかかります。
後は、本人の故意、過失も借りている人が負担になります。

自然損耗、経年劣化、変化は貸主負担になりますよ。

国土交通省ガイドラインには賃料の中に修繕費は多少含まれている考えになりますので今回の請求は払わなくて良いと思われます。

現在のガイドラインですど、故意過失がない場合は敷金から出ることはないです。

まずは、不動産会社に県の宅建指導班に連絡し相談すると伝えて下さい。過剰な請求になるのでもし返金が無ければ、小額訴訟を起こすと伝えて下さい。

原則契約書は自由にかけますが、賃借人にあまりにも不利不当の場合は、無効になります。

in-going · Answer

大家しています。

お気の毒ですが、『「敷金精算における同意書」の敷引額には、「敷引額とは、上記①、②又は③の割合の金額を予め定め、退去時に敷金より差し引かれる金銭です。敷引額には経年変化及び通常の使用による損耗分など修繕費用の一部も含まれます。」』という記載のある『契約書』に、それに同意の上で署名・捺印したなら一次的にはその契約事項が有効になります。
　これを反故に出来るのは裁判所の判断しかありません。消費者センターや行政の窓口は相談は受けるでしょうが、一旦『両者の合意の上』で結ばれた『契約』を反故にする権限なんてありません。

問題となるのは『『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』（平成17年12月16日最高裁判決）』と、最高裁は借り主さんの『原状回復』を義務付けていて、大家側には、勝手に業者を決めて、『原状回復』の工事をする権限はないということです。
　ですから、私のところでは
１）大家側が『原状回復』の工事をしてその結果生じた『原状回復費用の借主負担分』を借主さんが支払うか、　
２）　『原状回復』は、最高裁判例通り、借主さんがなさって、その後に大家側が承諾して明渡しとするか、　
　
を選択して頂いています。
　当然、2）では『明渡』までの家賃が発生します。

この判断も裁判所にしてもらうしかありません。

『少額訴訟』で『敷金返還訴訟』を起こすことも出来ますが、相手が弁護士を立てて『通常訴訟』とした場合は、それを拒否することは出来ません。そうなると質問者様も弁護士を立てなければ、弁護士を『先生』と呼ぶ判事の前では喧嘩にもなりません。相手をよく見て判断するしかないでしょう。

merciusako · Answer

「敷金は全額返還だが、原状回復費用が発生するので相殺になる」というのは常識的なことです。

管理会社側がチェックするときに立ち会ったんですかね。
このチェックによって、入居時の状態と退去時の状態を比較して補修部分をお互いが確認して、見積が提示されて実際の作業開始になります。

退去時のチェックの確認をしていないのなら、管理会社にすべて任せたと思われます。

とすれば、あとで送られてきた見積書の内訳の中でおかしなところがないかどうかのチェックしかできません。

現状では後の祭り状態です。

消費者センターに相談するくらいしかできないでしょうね。

try-8110 · Answer

何部屋だったのでしょうか？

最初に重要事項説明に宅建を取得された方がしっかり宅建の資格を見せ説明されましたか？

最初の入居時クロスや床材などは新品でしたか？

賃貸住宅退去後の敷金返還についてお尋ねします。

うーん？

廊下やトイレの壁紙まで貼り替えになっているのと

今回の請求は故意過失がない場合はすごく高いです。

初めまして

大家しています。

「敷金は全額返還だが、原状回復費用が発生するので相殺になる」というのは常識的なことです。

何部屋だったのでしょうか？

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