境界の確認について

Question

こんにちは。不動産売買においての境界の確認について教えてください。この度、土地を購入することになり（形は四角形）、売買契約済みです。引渡しはまだです。
境界の確認にあたり、杭の確認を行ったところ、４つあるくいのうち、２つは、中心線の内側でブロック塀がたっているので、問題ないのですが、もう２つは、中心線を超えて、杭の端までブロック塀がたっております。（現況確認で気がつきました。ブロック塀は、購入予定地の昔の所有者が建てた。）
そこで、不動産屋に「本当は杭の端までが、持分ではないのか」調べてほしいとお願いしたところ、区役所にも細かいデータが残っていないため、分からないとのことでした（購入予定地は、区の水路との境界になります）。WEB等で調べたところ、水路がある場合は、杭を中心ではなく、内側に置くことがあると書いてあったこともあり、区側もブロックが杭の中心線を超えてたっているので、購入予定地に含まれるのではないかと思っております。何度か不動産屋にはお願いしてみたものの、公募売買したのだから、面積が減ってもやむ得ないし、区側と境界を画定するには、土地測量士等も入れて、作業するのは、１－２ヶ月かかり引渡しも遅れるので、買った後、買主で区側に問い合わせすればよいのではないかといわれております。ただ、当方としては、境界を確定するのは、たとえ公募売買でも、あいまいな境界は、売主の責任で境界を確認すべきと考えております。一般的に買主がやるものでしょうか？また、仮に区側の持ち物だった場合、現況のブロックを解体するのには、区側の許可を得ないといけないのでしょうか？よいアドバイスを頂ければと思います。よろしくお願いします。

kuwagata2 · Accepted Answer

売主が売る前に境界確認をするのが一般的ですが、公募売買や実測売買が特殊という訳ではなく、この場合の境界確認・境界確定は、買主がします。
（“買主がする”とは、買主が専門家に依頼するという意味です）
質問者さんが土地の資料を持って区に出向いても、協議は進みません。

水路との境界を確定する必要があるならば、土地家屋調査士に依頼して下さい。
調査士が質問者さんの土地を調査・測量し、質問者さんの代理人として、水路の管理者と協議し、境界を明らかにします。
（必要に応じて図面を作成し、境界標を設置します）

境界を確定するのが難しいという事情があるのかもしれません。
実際に依頼する場合の費用は、状況から推測すると数十万円かかりそうです。
今境界確定をする必要があるか？という点も含め、調査士に相談してみて下さい。

expect25 · Answer

境界上の塀は共有ですので、区側にその旨念書を交わせば良いのではないでしょうか？

junkg7 · Answer

境界を簡単に確定出来ないので公簿にて取引する場合が殆どでしょう。
境界の確認を求めるのであれば実測で取引すべきです。

一般に水路敷は水路幅を確保する必要があります。
従って片側のみ承認される事は殆どありません。
より複雑な協議が必要になる可能性があり憂慮されます。

ブロック？が公共物であれば貴殿は取り壊す事は出来ません。
許可を受ける等は通常、有り得ません。

affilie · Answer

こんにちわ。

前に住んでいた方が塀を区に無断で建てた可能性もありますね。道路に飛びだしている塀なんかと同じです。
この場合は、取り壊し命令が来る可能性がありますょ。
取り壊し命令が来れば、塀の所有者の負担で撤去し、設置前の状況に戻すことが必要になります。
この場合の塀の所有者は、勝手に建てた方となりますが、売買により権利が移転すれば、買った人って解釈されるのが一般的でないかと思います。

逆に区で建てたものなら、同意しているハズで、同意書も残されているのが通常ですが、社保庁のようにズサンな管理がされていたらお手上げです。

データが残っていないとなれば、前の所有者が区へ相談し、同意も得ることなく無断で建築した可能性が大きいです。
そうなれば、前述のように撤去命令が出ると思います。
冷たいようですが、そうした物件の現況を見て買った貴方の責任にもなります。
公の土地へ勝手に築造した方が悪いですし、第三者の納税者からすれば勝手得なんぞは認めない…ってのが世論じゃないでしょうか。

塀の所有を自分のものにする際は上記のリスクが生じることを念頭においた方が良いと思います。
逆に土地を区のものにしてしまい、塀ごと区の財産とすることも有利な時があろうかと思います。
このあたりは、撤去費用と土地所有の財産価値の比較が重要かと思いますょ。

権利関係が不明な場合は新たに同意書や念書を取り交わしておく方が良いと思います。

affilie · Answer

こんにちわ。

新しい同意書や協議書には権利関係を明確にしておく方が良いでしょう。
そのための同意書でもあると思いますょ。

敷地境界上の築造物を共有する場合は、割合になり、線を引くことは無理と思います。
通常は５０％づつとか４：６という表現になろうかと思います。
逆に区側が、不要で違法な築造物と判断した場合は、共有を認めません。
むしろ、いつまでに撤去するっていう覚書みたいになるかな。

いずれの場合も補修や撤去に要する費用負担もハッキリしておきたいところでしょう。

面倒でもハッキリさせたい所は明確に記載しておくのが今後の問題を取り除くものになります。

特に相手が役所ですので、書かれている内容を必ず吟味しますょ。
それも担当が事務職なら文学部のように一言一句の言い回しまで言ってくる可能性がありますね。

通常は何回かの話し合いがありますので、まずは叩き台と思うものを作ってしまうことです。
一発で決まることはなく、修正も余儀なくされることと思いますょ。
それと、参考資料として写真や図面も用意した方が話はスムーズに進むと思います。
場合によっては登記簿の控えも手持ち資料になろうかと思います。

nonbay39 · Answer

＞公募売買したのだから
　業者の言う通りです。それ以上どうしようもありません。
　売主の責任で境界を云々する義務も必要も無いです。
　もし実測で売買であれば、同じ値段になっていません。測量費などは当然土地価格に上乗せする必要がありますから。
　契約後に因縁をつけるのはスマートではありません。不動産に対する調査なども契約前に依頼すべきです。
　要はあやふやな物を契約したのですから、あやふやで当たり前です。あなたの場合、確定などしたければ、引き渡し後に買主がして当然でしょう。

　契約前であればもっとあれこれ言えたでしょうね。但し契約してもらえたかどうかは分かりませんけど。

境界の確認について

境界上の塀は共有ですので、区側にその旨念書を交わせば良いのではないでしょうか？

境界を簡単に確定出来ないので公簿にて取引する場合が殆どでしょう。

この回答への補足

こんにちわ。

この回答への補足

こんにちわ。

＞公募売買したのだから

売主が売る前に境界確認をするのが一般的ですが、公募売買や実測売買が特殊という訳ではなく、この場合の境界確認・境界確定は、買主がします。

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