4百万の土地に6千万の抵当権は設定できるのでしょうか。

お尋ねします。
ある建物を不動産屋から、土地とともに購入したいのですが、その建物が隣の土地(B)に越境しています。
その土地Bの所有者は販売しても言いといっているそうです。しかし、その土地Bには抵当権が3つくらい付いているそうです。そのとちBはせいぜい高くても3-4百万くらいのものです。この土地に、3人の個人が、
合計6千万くらいの抵当権を設定しているとのことです。その土地Bの価格を4百万とした場合、その土地の価格以上の抵当権は設定できるものなのでしょうか。
土地Bの所有者とその抵当権設定者は近い関係にある人のようです。

No.6 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/09/20 16:40

あのですね。

そのような不動産屋の話を真に受けて大丈夫ですか？

本当にそんなに価値があるのなら、捨て値で売る業者は居ませんよ。
質問者さんは不動産について素人、業者はプロ、なぜプロがそんな価値があるものを放っとのでしょうか？

もしかした価値はあるのかも知れません、しかし権利関係がめちゃくちゃでどうにも手が施しようがない物件ではありませんか？

考えられる方法としては、まずその材木を買ってくれる業者を探してきます。
買い手が見つかったら、民家を買って解体し、材木を売って利益を得ます。
建物が無くなれば、越境問題もなくなりますから、Ｂの土地も占有者も関係無くなります。
得たものは材木を売った莫大な利益と更地です。

本当に億の価値があるなら、他所に移築するという手もあります。

上記が可能としても、それなら業者がとっくにしていそうなものです。

不動産のお買い得物件はありません。価格はもうどうでもよいと言うなら、物件自体もどうでもよいような物件と思います。

この回答へのお礼

その不動産屋は、全国展開しているところで、私はその担当営業マンとしか話してませんが、その営業所２人も同様に、当社の失敗だったといっています。その物件はその不動産屋が競売で落としたもので、自社の物件です。当初6-7千万で販売していたものですが、だんだん落ちて２千万くらいになっています。私がこの物件を知ったのは昨年で、その段階では３千万くらいでした。私も含めて、そのBの土地も同時に買い取る、そして勿論その段階で抵当権を抹消することを条件にしています。数年の各段階で、このような話になった人は数人いると聞いています。ご指摘のように、私も移築のことを調べました。最終的に見積もりまではしていませんが、建物がまだそんなに古くなく、その場合解体は大変古いものより難しくなる、すなわちコストがアップするという話は、その移築を行っている業者から聞いています。材料だけで１億円というのはあくまでアバウトな話ですが、そろそろ材木の価値(解体費用を引いた)に近づいているのではないかと想像します。不動産屋は解体などの面倒なことは避けて、とにかく販売してしまおうと考えているのではないかと思っています。

お礼日時：2008/09/20 18:45

No.5 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/09/20 13:04

ANo3です。

　補足を拝見しました。

＞土地B(抵当権の付いたままの)も含めて、購入したい土地及び建物を購入した場合・・・・

まず抵当権がついたままの物件を買うということは、どういう事か理解されてますでしょうか？

Ｂは債権者達からお金を借りて、その土地（Ｂ）を担保に差し出したということです。
という事は、Ｂが債権者（抵当権設定者）に、お金を返す事ができなくなってしまったら、その債権者は土地（Ｂ）に付けてる抵当権を行使して差し押さえて競売にします。と言う事ですよ。
不動産の登記が質問者さんになっていても、そんなことは関係なく競売になりますよ。

＞現在土地Bに家を建てすんでいる不法占有者がいます。

元亭主＆家族が不法占有者であるか否かは文面からは判断できません。いずれにせよ完全な不法占有者であるとしても、退去させるには、裁判して強制執行をしなければなりませんので、お金と時間のかかる話になります。
もし離婚の財産分与の話などがこじれて、住んでるなら元亭主になんらかの権利があることも予想されますから、さらにやっかいな事になる可能性があります。

質問や補足の事柄も知らないで、抵当権つき、占有者つき、の不動産などに手を出したら大怪我するかも知れませんよ。
私は手を出さない方が賢明だと思いますけど・・・

この回答へのお礼

大変詳しく教えていただきありがとうございます。
また、ご忠告ごもっともです。何故この件に執着するかというと、この建物が珍しい民家で、不動産屋の意見では、使用されている木材だけでも、建築当時１億位したのではないかと、言わせるほど魅力があります。また、現在この不動産屋も価格はもうどうでもよい、というような状態になっていて、こちらの言い値で購入できそうなので、間が注しているのかもしれません。占有者とは、極端な話、そのまますんでもらっていても良いとも思っているところもあります。

お礼日時：2008/09/20 14:59

No.4 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/20 12:47

　抵当不動産の処分を可能とするために，代価弁済および抵当権消滅請求の制度があります。

１　代価弁済
　抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた者（第三取得者）が，抵当権者の請求に応じて，買受代金を売主ではなく直接抵当権者に支払って自分のために抵当権を消滅させることをいいます（民法378条）。
　抵当権消滅請求とともに，抵当不動産の第三取得者と抵当権者の利害を調整する制度ですが，抵当権消滅請求は第三取得者が一方的に請求できるのに対し，抵当権者の請求があることを要する点で異なります。
http://www.mainiti3-back.com/archives/2008/02/po …

２　抵当権消滅請求
　抵当不動産の所有権の第三取得者が，一定の代価等を抵当権者に提供して，抵当権の消滅を請求することができる制度（民法379条以下）です。
http://www.shinginza.com/tekijyo.htm


【民法】
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM
　

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございます。　　
こういう制度があるのですね。一度読んだだけではよくわからないので、よく読んで理解したいと思います。

お礼日時：2008/09/21 07:48

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/09/19 19:29

＞その土地の価格以上の抵当権は設定できるものなのでしょうか。

それ抵当権を設定した人の自由です。

土地価格と融資金額が乖離したら抵当権を付けてはいけない、などと言う法はありません。

土地Ｂの所有者が借金を返せなくなった場合に、その三人はほとんど返ってきませんが自業自得です。

まあ考えられる事は、Ｂが他にも不動産を持っていて、三人はそれらにも抵当権をつけてる可能性がありますね。

この回答への補足

今回の質問の、抵当権の額とその担保物件の評価額の乖離は問題ないということはわかりました。
今回の質問での補足ですが、土地Bの所有者は、売ってやってもいいと言ってはいますが、抵当権の設定は外すことができないそうです。すなわち抵当権設定者３人が外すことを拒否するようです。また、言い忘れましたが、現在土地Bに家を建てすんでいる不法占有者がいます。この人は、土地の所有者Bの元(当然離婚済み)の亭主及びその家族です。
土地B(抵当権の付いたままの)も含めて、購入したい土地及び建物を購入した場合、その不法占有者は追い出すことはできるとは思いますが、
その抵当権の設定者がどのようなことを言ってくるか、または行ってくるか、ということが一番心配していることです。

補足日時：2008/09/20 08:33

No.2 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/19 19:27

　抵当権は債権の全部又は一部を担保するものですから，債権総額よりも極端に低価な目的物であっても，抵当権を設定できます。

　抵当権が実行されたとしても，債権額はそれで充当できる分しか減りません（つまり抵当権実行でカバーできなかった分は別途返済する必要がある）から，別に抵当権者に不利益となるわけではありません。

　なお，本件においては，その土地以外にも抵当権等が設定されて，共同抵当になっているのではないかと思います。

この回答への補足

今回の質問の、抵当権の額とその担保物件の評価額の乖離は問題ないということはわかりました。
今回の質問での補足ですが、土地Bの所有者は、売ってやってもいいと言ってはいますが、抵当権の設定は外すことができないそうです。すなわち抵当権設定者３人が外すことを拒否するようです。また、言い忘れましたが、現在土地Bに家を建てすんでいる不法占有者がいます。この人は、土地の所有者Bの元(当然離婚済み)の亭主及びその家族です。
土地B(抵当権の付いたままの)も含めて、購入したい土地及び建物を購入した場合、その不法占有者は追い出すことはできるとは思いますが、
その抵当権の設定者がどのようなことを言ってくるか、または行ってくるか、ということが一番心配していることです。

補足日時：2008/09/20 08:32

No.1 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/19 19:26

＞その土地の価格以上の抵当権は設定できるものなのでしょうか

その土地の価値以上の設定は出来ますが、実際の担保としての意味は薄いというだけです。
例えば銀行等から土地を担保に金を借りる場合には、担保評価が伴わなければまず金を貸してくれませんので、今時そういう設定はありませんね。

バブル期に設定されたものをバブル崩壊後に見ると、おおよそ土地評価に伴わない高額な担保権が設定されているケースもよくありましたね。正に不良債権という状況です。

話が逸れましたが、登記簿上の設定額＝現在の負債額とは限りませんので、抹消するのにどれだけの金が必要かどうかは何とも言えません。
債務は消えているが抹消してないだけの可能性も0ではありません。

この回答への補足

今回の質問の、抵当権の額とその担保物件の評価額の乖離は問題ないということはわかりました。
今回の質問での補足ですが、土地Bの所有者は、売ってやってもいいと言ってはいますが、抵当権の設定は外すことができないそうです。すなわち抵当権設定者３人が外すことを拒否するようです。また、言い忘れましたが、現在土地Bに家を建てすんでいる不法占有者がいます。この人は、土地の所有者Bの元(当然離婚済み)の亭主及びその家族です。
土地B(抵当権の付いたままの)も含めて、購入したい土地及び建物を購入した場合、その不法占有者は追い出すことはできるとは思いますが、
その抵当権の設定者がどのようなことを言ってくるか、または行ってくるか、ということが一番心配していることです。

補足日時：2008/09/20 08:30