つなぎ融資の仮登記について

今回、娘夫婦が敷地内に家を建てるため土地を分筆しました。名義は変えていません。つなぎ融資を受けるとの事でいろんな書類に実印を押すように言われました。(1)所有権移転請求権仮登記の承諾書、(2)抵当権設定連帯保証委託契約書（ハウスメーカーが連帯保証人になるそうです）の登記委任状、(3)抵当権設定連帯保証委託契約書の担保提供者の欄
、の３点なのですが、建物が完成するまでのつなぎで融資が実行されたら終わるという説明で、建物が無い状態での担保の土地なのに、建物と土地一括で上記３点の書類が連動しています。仮登記が３５年ローンが終わるまで残るのではないか心配です。また、つなぎの確認のため権利証を数日間借りると最初の説明が、この３点の書類と一緒に権利証を預かり建物完成の１ヶ月後まで権利証を預かるというのも心配です。まだ判を押してないのでなにかいい方法がないかアドバイスお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： ojisan-man 回答日時： 2008/08/22 14:45

少し腑に落ちない点があります。

・まず債権者は誰でしょうか、銀行ですか、銀行以外のノンバンクですか。
・「抵当権設定連帯保証委託契約書」て何でしょうか。
・通常、担保提供者に対して「所有権移転請求権仮登記の承諾書」を求めることはないと思いますが。

まずはつなぎ融資の金額を確認してください。
通常は建築の進捗に応じて何回かに分けて支払い、完成時に残額を払うと共に建物の所有権保存登記をして、住宅ローン（証貸）に切り替え、「抵当権」を設定するという手順を踏みます。
抵当権は金銭消費貸借契約証書に基づき設定するので、まだ証貸にならないつなぎ融資の段階では抵当権は設定できません。

従って、つなぎ融資の期間中（建物が完成するまで）は正式の抵当権設定に代わる債権保全策を求められることになります。
おそらくそのための手続きに必要な書類でしょうが、やや厳しく縛られているなという印象があります。

もし「留保担保」ということなら、正式の抵当権設定まで権利書を預ける必要がありますが、いずれにしても正式な担保登記が終われば権利書はすぐ返してくれるはずです。
３５年間も預けっぱなしなどはあり得ません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

債権者は日本住宅ローンだと思います。

抵当権設定連帯保証委託契約書はハウスメーカーが連帯保証人になるつなぎ融資の契約書とのことでした。万一つなぎの期間中に事故が起きた場合に備えて抵当権設定の委任状も実印を押してくれといわれているのです。その委任状が担保ということになれば所有権移転請求権仮登記は必要ないように思います。
債権者の抵当権設定のために完成後１ヶ月間権利証・委任状を預かるならそのように説明すればよいのに、担当営業マンの説明はあくまでつなぎのための短期の担保というので納得がいかないのです。

当方の説明が分かりにくいかもしれなくてすみません。

お礼日時：2008/08/22 15:28

No.3 回答者： ojisan-man 回答日時： 2008/08/22 15:46

ＡNo.２です。

日本住宅ローンは積水ハウス、ダイワハウス、セキスイハイム、住友林業などがフラット３５と組み合わせて自社物件販売促進のために作った会社です。

怪しい会社ではないですが、手続きは納得できるまでじっくり説明を聞くべきでしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
代物弁済で土地を取られてしまった経験があり、
権利証を預けることに不安がありご相談しました。
納得するまで説明を聞きますね。

お礼日時：2008/08/22 16:18

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/22 12:00

＞仮登記が３５年ローンが終わるまで残るのではないか心配です

別につなぎで無くても正式なローンが始まれば土地も担保になるはずですが．．．

＞権利証を預かるというのも心配です。

それが銀行なら問題ないでしょう

・親の土地に子供の家．．．土地も建物もローンの担保になるでしょう

同じ条件で「建物だけ担保」の銀行はまれだと思いますが．．．

＞建物が完成するまでのつなぎで融資が実行されたら終わるという説明で

つなぎ融資が終わるだけでは？

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
建物の上棟もしているのでつなぎの方は仕方が無いと思っております。
正式なローン実行まで後１ヶ月以上あるのでその間に土地の所有権移転を考えています。他の子供たちも私も同じ考えです。
建物とセットになっていなければ土地の権利証はすぐ返してもらえる
のではないでしょうか？

お礼日時：2008/08/22 12:29