土地の境界トラブル

　伯母が土地のトラブルに巻き込まれています。アドバイスよろしくお願いします。
　20年ほど昔、亡き祖母が生前自分の土地（以下100番地：地目畑）を分筆し、100-1番地,2番地,3番地と3筆に分けました。100-1番地はそのまま祖母名義の土地として、2、3番地は他人（以下A氏）に売りました。売った面積は2、3番地合わせて1100平方メートルです（当時の土地の売買契約書を見て確認しました）。売買契約成立後、Ａ氏が現地を改めて見て、登記簿上の1100平方メートルより少ないと思って、自分で測量したところ２筆合わせて900平方メートルしかなかったそうです。分筆したとき、1番地2番地はきちんと測量したので正確な面積でしたが、3番地は残地計算ということで単純に100番地の登記簿上の面積から1、2番地の面積を引いた数値だけで、ここが200平方メートルほど実際は少なかったらしいです。元の100番地の面積自体が正確でなく、明治時代の公図と登記簿がそのまま使われて測量図もなく、面積もどのように出したのか不明です。A氏は祖母と仲介に入った不動産屋に少なくなった200平方メートルの返金を求めましたが、すでに売買契約が成立していることと、土地を購入したとき3番地をキチンと測量しなかったA氏の責任ということで、そのときはA氏は引き下がったそうです。また、その土地は市街化調整区域内で、都市計画法とか建築基準法に「1000平方メートル以上の土地に居宅は原則建築禁止」とあるらしく、このままでは確認申請が許可されないのでＡ氏は改めて伯母も含む隣地の方々と立ち会って自費で測量しました。

　それから１９年後、つまり去年ですがそこの土地一体が国土調査の調査区域になりまして、地権者たちが境界立会いすることになりました。祖母はすでに他界しており、相続人の伯母が立ち会いました。A氏との境界は、Ａ氏が自費で測量したときの境界杭がありましたので、境界確認書に署名と印鑑を押しました。A氏も同じように署名押印しました。A氏の土地はすでにコンクリートの塀で囲われていました。

　半年後、測量の結果が出ました。Ａ氏の土地はほとんど面積の変更はありませんでしたが、Ａ氏の土地のまた別の隣地（101番地：伯母名義、畑）が登記簿の面積より200平方メートル大きかったことが判明しました。これを知ったＡ氏は、以前購入して実際少なかった200平方メートルとほぼ同じ数値だったため、伯母の土地の増えていた分は本来自分が購入した土地ではないかと主張しだしました。A氏は自分の土地はブロック塀で囲ってあります。その外側の隣接する、どこの場所にあるかも分からない200平方メートルを自分の土地だと言い、土地を買ったときから自分は被害者だと言って、立会いで双方署名印鑑を押したからそのとき境界は決まったという伯母の言い分を聞いてくれません。A氏の言ってることに矛盾を感じていますが、いくつか以下の点が分からないのでアドバイスお願いします。

・途中で、自分で測量して面積も出して隣地との境界を決めたのに国土調査でそれを覆していいのか？
・最初の売買契約書は、今回の国土調査で境界、面積を決めるときA氏の言い分を裏付ける有効な資料になるのでしょうか？
・登記簿上1100平方メートルあった土地では、居宅が立たないので測量しなおして900平方メートルで登記して家を建て、また今回の国土調査で面積を元に戻すようなやり方は不当ではないのか？

No.5 ベストアンサー 回答者： n-nya 回答日時： 2009/04/17 22:52

だいぶお困りのようですね

おそらく、誰がＡ氏に何を説明しても彼が納得する事はないでしょう
筆界特定制度を利用しても、結果は同じような気がします
言葉に語弊があるかも知れませんが、筆界に関しては某探偵アニメと違い『真実はひとつ』ではありません

今回は現地境界と地積測量図とが一致する事だけ救いです
経年変化や思い違いｅｔｃにより一致しない事もあるんです

以下の事柄は、予備知識というか参考程度に読んで下さい

そもそも公図は税金徴収目的で作成されたのであり、今日のような境界決定に利用される事になるなど想定外だったそうです
その作成にあたっては、素人が簡単な講習会で作業方法を教わり、地元に戻り即席の助手を雇って作図したそうです
その作図順序も、公衆用道路としての赤道・水路としての青線を最初に作成し、そこから周囲の民地を書き足していったので赤道・青線から離れるほど精度が劣る事になります
平坦な宅地周りは、まずまずの精度が認められます（宅地の税金がいちばん高い）が、起伏のあるところはそれなりの精度で参考として活用します
なお、平坦な宅地周りであっても、図面作成者の腕次第で精度が大きく変化します
経験上、周囲を赤道・青線によってグルッと閉鎖された宅地と農地を含む小さな区画であっても、横方向の伸びがほとんど無いのに、縦方向は倍近い伸びがあった事があります
このときは赤字仕事でしたが、かなり広範囲に調査した結果を関係者に示し、全地権者や登記官も納得の上で登記を済ませた事があります


公図はおおまかな形状ならばそれなりに活用できますが、あまりに細かな部分の絶対的な信用力はありません
後年になって、つまり２０年ほど前にあらたに記載された分筆線に、それ以上の信用力などありません
今回のが良い事例ですね
かと言って、そもそも公図が間違っていると言い出したら身も蓋もありませんので、建前として公図は正しい物であるとされています
伊能忠敬のような人物が日本全国の公図を作成していたならば、かなり信頼できるような図面になっていたことでしょうね



公図上の１００－１、－２，－３を区切る筆界線が、今回のように現地と明らかに合わない理由がいくつか想像できます
可能性が高いのが【地番１００を立会・測量した際に、隣接する１０１ならびに他人が所有する周囲の土地に影響された】結果のような気がします
なので、前回に『やや広範囲に図面だけでなくあらゆる資料を集めろ』との旨を言ったのです
金と時間がかかりますが、経験上こうする事によって見えてくる事があります

残念ながら、今回は質問者さんからの文字のみで、他の一切の資料を見ていないのでこれ以上のアドバイスができません
今後Ａ氏が弁護士を雇うのは勝手ですが、過去の経緯から誰にも明らかな責任の所在がないとなれば、Ａ氏が納得しない以上は伯母さんが土地を切り売りするのはとても難しいです
問題を隠して一筆まるごと売っても、ごく近い将来に問題が浮き彫りになります
そうなると、あらたな裁判に発展するでしょう
お力になれず申し訳ありません

この回答へのお礼

何度も回答ありがとうございます

裁判なら勝てると思います。（理由１：競売物件の面積については落札するまで測量できない。理由２：落札後A氏は自分で地積更正の登記をして、そのときの測量に祖母を含め隣地の人々も立ち会って実印で立会い同意をしている。理由３：国土調査でA氏は登記簿とほぼ同じ地積が出ている。しかも現地立会いのときにその境界で伯母とともに境界確認書に署名までしている）

ただ、裁判で勝てないとA氏は踏んだらしく、今度は国土調査を行った役所にクレームを言っているみたいです。毎晩のように伯母の家に押しかけ、面積が少ない分の金を返せとかずっと伯母の分の税金も払ってきたとか言ってきて、税金のことについては市役所に問い合わせたところ、不動産取得税は当初落札した登記簿の面積で払っていますが支払いはそのとき一回のみ。固定資産税はその後地積更正した翌年には適正な課税をしているのでA氏が代わりに払っていることはないと教えてもらったので、ある日役所で問い合わせたら税金を肩代わりなんてしてもらってないですとA氏に言ったら、逆にA氏は税金のことを他人に教えた、個人情報の漏洩だと役所に怒鳴り込んできたみたいです。役所がつっぱねると思ったのですが、妥協して筆界未定ということにしたみたいです。先日筆界未定という通知がきました。では最初の立会いの境界確認書はなんだったんでしょう。伯母はその土地を不動産屋に売る予定だっのですが、筆界未定では売れないようです。自費で測量するにしても土地が広いため測量だけで百万かかるらしく、結局隣地のA氏とまた境界を決めなければなりません。今度は逆に伯母が損害をこうむる形になります。この場合訴えるとしたらA氏、役所のどちらを訴えるべきでしょうか？

お礼日時：2009/04/22 16:53

No.4 回答者： n-nya 回答日時： 2009/04/13 21:50

＃２，＃３です

地番１００を３分筆した理由は農地の一部を宅地に転用するためで、住宅を建てるにあたり－２，－３に抵当権を設定したのかな？
登記事項乙区の記載内容から、その辺のことは判断できると思います

この後は以下の資料を集めて判断してください　　　素人さんには難しいでしょうが未完成の国土調査図面以外は法務局で入手できます

１．国土調査図面で、祖母名義だった地番１００、１０１とその周囲がやや広範囲にわたり図化されている図面の写し
２．法務局にある明治時代に作成された公図（和紙図またはマイラー化されたもの）のやや広範囲の写し
　　必要に応じて市町村役場の公図も入手すること
　　ただし、周辺の土地で分合筆がされているようならば、最新の公図の他に、もともとの形状が残っている和紙図が欲しいです
３．法務局にある２０年ほど前に２度にわたり測量して作成され提出済みの地積測量図の写し
４．法務局にある地番１００と１０１に隣接する土地で、地積測量図があるもの全て
５．法務局にある地番１００と１０１、さらに隣接する土地すべての土地登記簿謄本（全部事項証明）


上記３と４の地積測量図、および５の土地登記簿の時系列と記載事項を読み取ることが必要です
隣接まで要求するのは念のために確認をしたほうがよいのです
ただし、これらを読み取るのは素人さんには難しいでしょう
国土調査図面は未完成状態でしょうから、やや広範囲の写しを入手するのは難しいかも知れません

国土調査図面、公図、地積測量図はそれぞれ縮尺が違うでしょうから、土地家屋調査士が使うような１／２５０、１／５００、１／６００の目盛りが付いた三角スケールがあると都合が良いのですが、普通の定規と電卓で縮尺を換算することも可能です

図面が揃ったら、同じ縮尺になるように拡大・縮小をして統一すると判りやすいです
その際はトレーシングペーパーを使えば、重ねて透かしてみる事が出来るので便利です

各図面を重ねて比較してみれば、形状の違いが判ります
小さな部分部分を見る事も必要ですが、やや広範囲に見ることが肝要です

このときに、公図に対して地積測量図が不自然な形状であれば、分筆位置を誤った可能性があります
ただし、公図にある分筆線は分筆登記する後世になってから記載した線なので信憑性は高くありません
それを補完するのが地積測量図です
一筆の外周に重点をおいて見て下さい
このへんは実物を見ないと判断できませんし、よっぽど不自然でなければ断定する事もできません

地積だって、登記簿よりも実測面積が多いケースがほとんどですが、逆に下回ることも現実にあります


国土調査図面・公図・地積測量図を見比べていずれの図面でも異常が見られないことがハッキリすれば、過去の作業で誰にも賠償責任などないとＡ氏も納得するのではないでしょうか
ここまでハッキリしたならば、Ａ氏が弁護士を雇っても勝てる可能性などほとんど無いような気がします
弁護士が引き受ける可能性など無いかも？


前回でも言いましたが、競売時の売買契約書の免責とか瑕疵担保の事項がどのように書かれているのか、念のため確認しておくと良いでしょう

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

公図は周辺も含め、取り寄せました。和紙の旧公図も。旧公図と20年間の公図はほとんど同じでした。A氏に売った100-2、3は測量図がありその形でムリヤリ公図にあてはまっており現況とは違う形状の公図になっています。公図では祖母名義の土地に境界線が食い込んだ形になってますが、現況は逆にA氏側に境界線が入っておりそれに沿ってブロック塀が立てられています。地積測量図もそのようになっています。A氏にそのことを説明しても、公図が正しいの一点張りです。公図の通りk境界線を引くとブロック塀のだいぶ外までA氏の土地になってしまいます。また、A氏は法務局に相談しに行ったみたいですが登記官は役所と同じく民民で決めることだから口出しできないといっていたので、A氏との話し合いがまとまらなければ筆界未定となり、現所有者の伯母が近い将来土地を売るときにもまたA氏と境界を決めることになり、測量代も自費で100万近くかかるみたいです。
筆界特定制度というパンフレットを渡され、これでも決められると言われましたが裁判の短期決戦版で決まらないときは決まらないで終わるみたいです。A氏が到底納得するような性格とは思えません。なんとか正しい筆界を決める方法はないでしょうか。

お礼日時：2009/04/17 17:01

No.3 回答者： n-nya 回答日時： 2009/04/08 21:29

＃２です　　　補足ありがとうございます

ちょっと気になるのが、地番１００を３分筆した理由と、－３を残地扱いにした事にどういった理由があるのかな？

競売のために３分筆したのではないような気がするし、分筆の理由はともかく通常は－１を残地とするのが当たり前の扱いだと思ってました

通常なら、残地は他人に売らないで自分の手元に残しておく部分、つまり今回の１００－１にするものなのですが、必ずしもこうするわけではないので申し添えます

もしかして、－１、－２、－３のなかで面積を調整する意図があったかも知れませんね
ここらへんは重要な事柄ではないのですが、ちょっと気になりました



競売にかけられたならば、債務者、債権者、入札者、落札者の関係があります
Ａ氏が入札するにあたり、必ず事前に諸条件が提示されていたはずだし、落札後の契約書にも免責とか瑕疵担保の項目に、今回の事例のような場合の免責が必ず記載されているでしょう
一応、ここまで遡って確認して下さい

たぶん、落札後の契約書には地積が違っていた事が明らかになっても、Ａ氏は競売にかけた団体（国・自治体？など）に対して請求できないとかの旨があると思います
逆に考えて、面積が多かった場合でも団体はＡ氏に対して超過分を請求しないとされている事でしょう
かといって、祖母に請求できるかは別問題と思います

今回これだけ大事（おおごと）になっているので、誰に請求するか・請求できるかといった事も重要ですが、原点にもどり、そもそも２０年ほど前の２回にわたる測量・分筆作業が適切だったのかを検証する必要があると思います

幸いにも広範囲に国土調査が実施された直後なので、その結果を十分に使わせてもらいましょう　　これがあれば新たに境界立会＆測量し直す必要がありませんからね
そのためにも、２０年ほど前当時の担当者(社）に相談して下さい

もしも、２０年ほど前の２回にわたる測量・分筆作業が適切だったならば、祖母にも測量担当者にも競売にかけた団体等には賠償責任はなく、表現が適切ではないでしょうがＡ氏の泣き寝入りでしょうね

この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます

なぜ分筆したかは分かりませんでしたが、100-2と3に抵当権がついていて100-1にはついてませんでしたので競売のための分筆ではないと思います。それで２は地目宅地で測量したのですが、３は畑ですし測量しませんでした。当初は２だけ競売にかけられるだけと思ってましたが、３が共同担保になってたため一緒に競売にかけられてしまったみたいです。

A氏は独自で司法書士なり弁護士に相談したみたいですが、依然述べた競売物件の取り扱いについてはあまりにも無理な要求だということで裁判にならないので提訴はあきらめたみたいです。それはそれでよかったのですが、今度は国土調査の境界を決めるに当たって、自分で地積更正したときの測量図があるにもかかわらず、やはり既存の境界杭から２００平方メートルほど増やしたあたりに境界を決めてここが境界だと主張しています。役所の方が説明しようと間に入っても「民民の話だから役所が出しゃばるな」と取り合いません。A氏の主張する境界が認められなければ、筆界未定となり結局はいずれ自費で測量しなければならないのですが、伯母が近々土地を売るに出すのをしっており、ワザと境界を決めないでおいて少しでも妨害してやろうという意図が見えます。法務局備え付けの測量図もありますし、そこから境界を決めることはできないんですかと役所に頼んでも、前述のように境界は民民で決めるものなのからかA氏を恐れてか、ハッキリした返事をくれません。どうすればよいのでしょうか。

お礼日時：2009/04/13 16:05

No.2 回答者： n-nya 回答日時： 2009/04/07 21:10

補足説明を求めたり、幾つかのアドバイスが可能です

しかし、すでに２０年ほど前に２回、さらに今回の国土調査をしているのですよね
ならば、このような質問の場にアドバイスを求めるのは適切ではありません
この場では、眼に見える物が何もないからです

今回は２０年ほど前に２回にわたり測量調査を担当した土地家屋調査士または測量屋に相談する事から始めるべきです
その際は、出来事の時系列をまとめ、土地分筆をする事になった理由とか、契約書記載の文言なども提示して下さい
もしも当時の専門家が廃業していても、別の業者で実務に詳しい者ならば結果を出せるはずです

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

質問文が長くて読みにくくて申し訳ありません。新たに分かったこともありましたので、時系列にまとまてみます

S６２　祖母の土地（１００－２，３番地：合計１，１００平方メート　　　　ル：畑）が競売にかけられる。
S６３　A氏が競売落札する。間に入った不動産屋と祖母で売買契約結ぶ
　　　その後初めてA氏が現地を見て、登記簿上の面積より少ないと感　　　じ自分で測量して、９００平方メートルしかないと判明する。
　　　少ない２００平方メートル分を祖母に返金してもらおうとする　　　　が、断られる（どういう理由で断られたのかは不明）。１０００　　　平方メートル以上だと家が建てられないというので、実測の９０　　　０平方メートルで登記して合筆して１００－２番地として土地の　　　周りにブロック塀を作る。
H１９　国土調査が入り、隣接の１００－１を相続した伯母との境界確認。
　　　約半年後、測量結果が出て１００－１が２００平方メートル大き　　　いことが判明し、A氏が増えた（？）分を自分の土地と主張。そ　　　うでないと境界を認めないというので、土地を売りたがっていた　　　伯母は境界が決まらない以上土地が売れない状態に。

　うまくまとめることができませんでしたが、新たな疑問として、競売で取得した土地が公募上より小さかった場合、元の所有者を訴えることができるのかということです。ネットで調べると、競売物件は落札するまで、家だったら実際に現物を見たりすることができなかったり、測量することができないと書いてありますが、法律上でできないではなく、難しいとまでしか書いてありません。「落札して自己所有の物件になるまで測量してはいけない」とか法律の記載があればいのですが、そこまでしか書いてありません。A氏は損害賠償の訴訟を起こすとまで言っています。何とか最初の立会いの境界で確定してもらいたいのですが・・・。

お礼日時：2009/04/08 14:07

No.1 回答者： mat983 回答日時： 2009/04/07 07:12

http://www.houterasu.or.jp/

この専門家サイトで相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございます

無料みたいなので相談してみようと思います

お礼日時：2009/04/08 13:42