賃貸契約の保証金返還について

Question

こんにちは、賃貸アパートを経営しています。
賃貸契約の保証金の事で教えて下さい。

突然、司法書士の方から電話がかかってきて保証金を返還してほしいとの事でした。
返還を要求されている方は１年以上前（約１３ヶ月前）に退去された方です。
もちろん、それまでは１度も要求さてたことはありませんし、退去される時も部屋の立会いに伺いましたがそんなことは一言もおっしゃていませんでしたのでいまさらという感がして困惑しています。

また、入居のときに『修復費負担承認書』に保障金額は返還しないむねを書いてもらい署名、捺印をもらっています。

それと、退去時の立会いのときに気ずかなかったことですが、次の入居者の方からお風呂のドアが割れていて水が外に出てくるというので
業者に依頼し修理しました。もちろん私どもで修理代金は負担しています。
これは、保証金を返還していないので何とかなりました。

以上、保証金を返還しなくてはいけないのでしょうか？

よろしく、お願いいたします。

tenti009 · Accepted Answer

入居の際に交わしたと言う、｛『修復費負担承認書』に保障金額は返還しないむね｝の”特約”がいかなる性質のものかが問題ですね。

fuku478さんは、「敷金」と「保証金」を別個に設定しておられたのでしょうか？

(1)問題の保証金が、敷金とは区別されたものとして設定されていた場合でしたら、「礼金」と同じ性質とみなすことも可能でしょう。

それでしたら、特約は有効と解せますので、返還に応じる必要はないかと思います。（文面から察しますと、恐らく違うでしょうね＾＾：）


(2)敷金は受け取っておらず、保証金のみの賃貸借契約でしたら、保証金自体が敷金の役割を果たすことになります。
そうしますと、上記のような特約は、敷金の事前放棄特約（正式には、全部敷引特約？）と解すことになります。

敷金（明渡時に具体的返還金額が確定）は、賃貸人の財産ではなく、あくあまで賃借人の財産を、「fuku478さんが預かってたもの」にすぎませんので、そのような放棄契約が公序良俗に違反するのは明らかでしょう。
no1さんが挙げられた、消費者契約法に触れることになります。

従って、この特約は無効なものですから、預かった保証金の返還義務に応じる必要があります。

敷金返還請求権は10年間（商人間なら5年間）行使が可能です。

＞「返還を要求されている方は１年以上前（約１３ヶ月前）に退去された方です。もちろん、それまでは１度も要求さてたことはありませんし、退去される時も部屋の立会いに伺いましたがそんなことは一言もおっしゃていませんでしたのでいまさらという感がして困惑しています。」

相手の方は正当な権利行使ですので、訴訟に持ち込まれる前に返還してしまうことを、強くお勧めします。

kentkun · Answer

人が生活をしていると、クロスや畳、障子やその他の箇所も当然ながら修理が必要となってきます。
でも、それは賃貸として業を行っているなら経費で修理すべきで、それを借家人の保証金から控除したり、別に金銭を請求したりはしてはいけません。
以前はそれでもこういうことはまかり通っていましたが、ここ１０年ほどは判例でもハッキリとダメとされています。

もちろん借家人が故意に破損させた部分は別ですよ。

そういうことですので、借家人から保証金の返還依頼があるのなら、内容を吟味して、返還すべきだと思います。

nrb · Answer

完全な法律違反ですね
契約事態が無効なので返却して下さい

（消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）

第九条　次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。

　一　当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの　当該超える部分

　二　当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分　

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

賃貸契約の保証金返還について

入居の際に交わしたと言う、｛『修復費負担承認書』に保障金額は返還しないむね｝の”特約”がいかなる性質のものかが問題ですね。

人が生活をしていると、クロスや畳、障子やその他の箇所も当然ながら修理が必要となってきます。

完全な法律違反ですね

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