地盤沈下について

Question

最近、中古住宅を購入しました。

購入した住宅に住んで２ヵ月位になるのですが、近所の方の話しで、購入した住宅近辺が地盤沈下しているとわかりました。
購入時、駐車場コンクリートのひび割れなどがあったのですが、
地震でなったのだと思っていました。
契約書の売主さんの書類には、地盤沈下なしとなっていましたが、
こういう場合、売主さんに、駐車場コンクリートのひび割れや、
今後、地盤沈下の為、家が傾いたりしないような補強など請求できるのでしょうか？

詳しい方、ご教授お願い致します。

ponsuke04 · Accepted Answer

造成の場合でもそうでない場合でも、地盤調査をして適切な地盤改良を行えば問題ありません。

造成直後でも地盤調査をして、造成土より深くまで地盤改良をして家を建てれば問題は無いのです。

20年経とうが30年後だろうが、地盤調査をして、その地盤に合う地盤改良をしてください。

それだけです。

造成に関係なく、造成土の下の地盤まで沈下しているようなら、前に書いたように、家建築の方法での対処ではどうにもなりません。

ponsuke04 · Answer

＞この家は築10年経っているのですが、売主さんが買った価格の3分の1の金額で購入しました。

築10年とすると家の価格は半分以下になっていても不思議ではありません。同じ地区の坪単価を計算してみて、家の値段がどうか、といういうものです。

例えば、坪10万円の土地で100坪、家が新築で1000万円とします。
合計2000万円の土地と家ですが、
10年経って、1300万円としたらまあまあ、土地も含めて1/3の700万円であれば、これは地下の下落を考えても低い価格でしょう。

もし、地盤沈下を考慮して安くなっていたのであれば、その対処に使うものでしょう。

地盤沈下の原因が大切です。地盤沈下はずっと続くものではありません。原因があります。中心地ならばやはり地下水の枯渇とか、開発に関係する要素があるかもしれません。地区全体で対応すれば、よい買い物になる可能性もあります。

ponsuke04 · Answer

地盤沈下が起きている様子はわかりました。
けれども、お書きになった状況「親戚の家も含めてこの辺りが地盤沈下していることを知りました」となると、個人の土地の地盤沈下の問題ではないように考えます。

その地域一帯の地下水の枯渇とかです。そうなると個々の家の建築云々のことではありませんから、売主への請求は現実的ではありません。

家の基礎工事や地盤改良、開発時点での盛土などが問題で地盤沈下が起きているなら、売主の問題ですが、特定の建築業者や開発地域ではなく、近隣の地区全体のことですと、それは売主の責任ではありません。「地盤沈下なし」と書くのは通常はその家に限った要素でのことで、地域全体の現象のことは買主の責任で調べなくてはなりません。

浸水などのことも同様です。地域の浸水危険度は市区町村のハザードマップで調べるべきもので、重要事項説明書には「ハザードマップで危険度○○」などという記述はありません。

また、地盤沈下には補修・補強の方法がありません。地盤が沈下しているわけですから、補強をしようにも支えるものが無いからです。ましてやその地区全体が沈下しているならば、支持層まで柱状改良をすればよい、というものでもないようにも考えます。

もっと、地区全体で調査や対処を行うスケールに思います。

ponsuke04 · Answer

まずは、本当に地盤沈下がおきているかどうかが最大のポイントです。

「地盤沈下になりそうだ」というのではお話になりません。ましてや近所の人の噂では、あてになりません。

ヒビ割れ、の原因は特定できません。けれども地盤沈下が起きているなら、他に必ず兆候があります。またなぜ、近所の人には「地盤沈下をしている」ことがわかったのでしょうか？

古い家や安い家自体の問題のために傾いたりした場合、建て替え費用を出せない人が負け惜しみで「ウチは地盤沈下があるので立て直さないでこのままにしている」とか、家を購入した人にひがみ半分で「あそこは地盤沈下をしているから悪いものをつかまされた」ということは全国どこでもよく見られる光景です。

まずは「本当のこと」を知ることです。

noname#26116 · Answer

中古住宅を購入、とありますが、売主は個人ですか？業者？

仲介業者（不動産屋）が間に入っているにしても、売主は個人であると勝手に推測して書きます。
まずは売買契約書をご確認ください。その中で瑕疵担保責任という項目があると思います。そこで「売主は瑕疵担保責任は一切負わない」という条件で取引していたとしますと、売主に対しての瑕疵の追求は放棄していることになります。

「瑕疵」という定義も難しいところがあるのですが、売主側の瑕疵担保責任が免責の場合には契約上、補修・補強レベルのお願いを売主に対してする事は原則として出来ないと考えてください。

一方、瑕疵担保責任を一定期間負う約定になっている場合には、その期限内に瑕疵と認められる内容のものが発見されれば、売主は責任を負う義務があります。
しかし、例えば雨漏りがするとか、水道から水が出ないなど住宅の基本的な部分が壊れているという内容ならば瑕疵は明確ですが、地盤に関しては内容をよく見極める必要がありますので、この場ですぐに瑕疵と断定する事は出来ません。

又、質問者は居住するという目的にて契約していると思いますので、仮に瑕疵というレベルを超えて、住む事が出来ない若しくは住む事は生命に係るなどの状況が立証出来れば、契約目的を達成出来ないという理由で契約を解除する事が出来る場合もありますが、恐らくそこまでの事態では無いのでしょう。

全体的に歯切れの悪い回答で、結局どっちなの？と思われるかもしれませんが、契約条件及び地盤沈下の原因やその影響度合いなどを、よく精査しなければ結論は出ません。
余談ですが、例えば更地を購入した場合には、結果的に軟弱地盤だったということがあっても瑕疵には該当しません。
今回は建物付きですから、そういう面で瑕疵に当たるかどうかです。

地盤沈下について

造成の場合でもそうでない場合でも、地盤調査をして適切な地盤改良を行えば問題ありません。

＞この家は築10年経っているのですが、売主さんが買った価格の3分の1の金額で購入しました。

地盤沈下が起きている様子はわかりました。

まずは、本当に地盤沈下がおきているかどうかが最大のポイントです。

中古住宅を購入、とありますが、売主は個人ですか？業者？

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