登記簿のない土地を時効取得できるか

Question

私の父は畑を耕作しておりますが、公図には存在するものの、登記簿、土地台帳、課税台帳には存在しません。
この畑は私の祖父の代から耕作しており、祖父が亡くなってからは父が耕作を続けています。祖父は２０年以上前に亡くなっております。
このような土地を時効取得し、登記することは可能でしょうか？
可能ならばその方法は？
また、その他にも登記する方法はありますか。

goethe · Accepted Answer

私も一般人に過ぎませんので、これ以上の回答は難しいのですが、知っている範囲で書かせていただきます。

１　所管省庁について
お父さんが耕作されている土地は財務省所管ではないとのことですが、財務省名義で登記されていなくても、また、財務省自身がその存在すら知らなくても、誰のものでもない土地は財務省所管の普通財産です。お父さんの土地も財務省所管の可能性が高いと思います。

また、全く別の可能性も考えられないではありません。
たとえば、その土地の隣の土地を分筆するとき、法務局が分筆線を誤ってその土地まで引いてしまったとき、番地のない土地が字図上に出来上がってしまいます。だからといって、その土地の一部が財務省所管の普通財産に化けるはずはありません。当然、無番地となった部分は隣の土地の人のものです。

２　時効取得を認める書類について
この場合の書式について、実ははっきりしたことは知りません。以前、登記官にお尋ねしたときは、わかるように書いてあればよいという趣旨のことを言われたような気がします。
「別記記載の不動産は、平成○年○月○日、××××が時効取得したことを証明する。（住所）（氏名）（実印）（別記）」
という感じでしょうか。申し訳ありませんが、専門家にお尋ねください。

国有財産の時効取得の場合については、「時効取得事務処理要領」別紙第5号様式（その1）をご覧ください。

３　払い下げについて
申し訳ありません。はっきりしたことは知りません。
　　
４　所得税の課税について
質問には含まれていませんが、重要なことなので書かせていただきます。

土地を時効取得した場合、その土地を時価で評価して、一時所得として所得税が課税されます。
一時所得ですから、収入金額から必要経費を控除し、50万円の特別控除後、その半分の額を総所得金額に算入します。


以上、知っている範囲で書かせていただきましたが、teinenさんも書かれているとおり、最終的には専門家に御相談ください。

teinen · Answer

No.3とNo.7の回答をした者です。
　地番はあるが，登記簿も土地台帳も課税台帳もなく，財務省所管の国有財産でもないと言うことですか。
　正直申しまして，私の知識と経験を超えた事案です。すみません m(_'_)m

　No.7で申し上げた「正当な権利」とは，売買などを指します。
　農地改革の時に，貴方のご先祖さんの土地と認定されていれば，立派な「正当な権利」の証明になるわけですが，その当時の書類もおそらく残ってないでしょうしねぇ。
　
　あやふやなことを書いてご迷惑を掛けてはいけませんので，弁護士にご相談ください。相談料は３０分５千円（税別）だったように記憶しております。

goethe · Answer

NO.5です。

NO.6とNO.7の方は、土地を時効取得するには裁判によらなければならないと書かれていますが、登記簿上の所有者等が、時効の成立を認める書類を書いてくれれば、法務局は登記申請を受け付けてくれるのではないでしょうか。
NO.6とNO7の方は、国は時効を認めるはずはないから、裁判によらなければならない、との趣旨でしょうか。

それから、私の経験を少しだけ書かせていただきます。
私も登記簿のない土地について、財務局とかかわった経験があります。そのときのことを簡単に書かせていただきます。

1つ目は、国有財産台帳にも載っていない土地についてです。このような土地は、財務局としては、台帳に載せて管理していくよりは、できれば手放したいと考えているようでした。ただし、このような土地も通常は払い下げることになる、と話されていたように記憶しています。（御質問の件はこれに近い事例だと思います。）

2つ目は、結局、他省所管とわかった土地でした。
はじめは財務省所管の土地だろうと思って財務局に電話してみました。すると、資料を送るように言われたので送ったら、しばらくして財務局から電話があり、○○省所管と思われる、と教えてくれました。

eijiさんの件についても、まず財務局にお尋ねになってはいかがでしょうか。

最後に、土地を保存登記すると固定資産税や登記・測量の費用がかかるのも確かですが、自分の支配している土地は自分名義にしたいという感情は自然ですし、将来の紛争を避けるためにも望ましいといえるでしょう。

teinen · Answer

No.3の回答をした者です。時間がなかったので十分な回答ができませんでしたので，改めて回答させていただきます。
　無番地であるとすれば，No.2の方が述べられているとおり，国有地ということになるでしょう。国有地は時効取得できないものではありません。
　国有地がどのように位置づけられているかによります。行政財産であるか，普通財産であるか。行政財産である場合には，時効取得は成立しません。無論，裁判において，公用を廃止したものと見なされるとして，時効取得を認めたものはありますが，いずれも裁判に依らなければなりません。
　小規模の普通財産の場合（畦道など），あっさりと時効取得を認められています。

　もし，質問されている土地が一団地のものである場合には，すんなりと時効取得は認められないものと覚悟してください。

　さて，まずその国有地がどの省庁の所管になるか，行政財産か普通財産かなど，詳細に調べる必要があります。そのためにはまず，旧土地台帳附図を調べる必要があります。どうしても所管官庁がわからない場合は，所轄の財務事務所の管財担当に尋ねることになるでしょう。
　次に土地の確定ですね。No.6の方が述べられているとおり，土地の境界を確定することが必要ですので，測量会社・測量士・土地家屋調査士のいずれかに依頼して，地積測量図を作成することになります。地積が確定していない土地を登記することはできませんから。
　続いて，法的手続ですが，土地の形状や大きさによっては国（財務省）と争うことになります。
　裁判において，第一義的に取得時効を主張した例は私は知りません。何らか正当な権利があることを主張し，予備的に取得時効を主張することがほとんどです。いきなり取得時効を主張すると，侵奪ではないかと疑われますので，侵奪ではなく正当な権利があるのだということを主張し，それが認められない場合は，取得時効だということを主張するわけです。さらにそのまた予備的主張として，永小作権の取得時効を主張することになるでしょう。
　で，勝訴判決を受けたなら，判決文をもって，土地の保存登記ができる訳です。

　相当な手間がかかります。労力と費用がかかることを覚悟してください。引き続き耕作をし，現時点で問題が生じていないようですので，私なら自分名義で登記しようとは思わないですね。登記すると，固定資産税もかかってきますからね。
　バブルの頃，無番地を含んだ土地にマンション等を建設するためにどうしても自分名義の土地にしなければならない方の依頼で，無番地を買い取って，地番を起こして保存登記を行う仕事をやっておりましたが，かなりの時間がかかりました。
　ご質問と土地がどのようなものであるか判りませんので，これまでの経験で回答させていただきましたが，どうしてもお父様名義の土地にしたいのであれば，まずは所管の財務事務所に出向いてください。

yashio · Answer

土地を時効取得し、あなたのお父さんに、登記することは可能です。
その方法は、次の通りです。
１．その土地を現場で隣接土地所有者と立ち会って境界標　を設定し、特定する。
２．土地の図面を、作製する。
３．時効取得の法的手続をする。
４．時効取得の判決をもらう。
５．登記をする。
　１．と２・については、土地家屋調査士あるいは、測量　　　士に依頼できる。
　２．と３．については、弁護士に依頼できる。
　５．については、土地表示登記は、土地家屋調査士に依　　　頼し、保存登記は、司法書士に依頼する。
　また、その他の登記する方法については、土地家屋調査士に依頼し、質問にある事以外に新事実が出てきた場合(証明可能な事実)は、多少手続の方法は変わりますが、登記できます。

goethe · Answer

時効取得できるかどうかは、事例によって異なりますので、ここで結論を出すことはできませんが、制度上、時効取得できる可能性はあります。

まず、登記簿がない土地は、国有財産の可能性が高いと思われます。この点については、とりあえず財務局の解説をお読みください。
http://www.mof-tohoku.go.jp/shiori/shiori.html

国有財産である土地について、時効取得の要件を満たしているとの主張は、しばしばなされるようです。国では、このような主張に対応するために、「時効取得事務取扱要領」を定めています。

これを参考に、お父さんの土地の時効取得が可能かどうか、判断されるのがよいと思います。

時効取得の可能性があると考えられる場合は、最寄の財務局又は財務事務所で、具体的に相談なさってください。その場合、あらかじめ財務局等に電話し、どのような資料を持参するのがよいか、お尋ねになるようお勧めします。

shippo · Answer

民法１６２条で所有の意思をもって平穏且つ公然に他人のものを２０年間所有していたら所有権を取得できることになっています。（不動産の場合、条件により１０年っていうのもありますが、今回の場合は２０年経過していますので省略）
平穏且つ公然というのは争いや脅迫などの違法行為がなく、誰から見てもこの土地は今使っている人のものだ。と思っていることのような感じです。

そのため、お父さんが自分の土地と信じて使用していること。
奪い取った土地などでないこと。
その土地をお父さんが使っている（所有者）と周りから見ても不審点がないこと。
などにより時効で取得することができると思われます。

また、＃２さんが書いている国庫の問題ですが、確かに無主物の不動産は国が所有者になることになっていますが、判例で国の所有物でも長年使用していない土地などは公用が廃止されているとして、取得時効を認めた判決があります。（参考ＵＲＬを見てください・裁判所のページです）

今回の場合が上記判例にあてはまるかはわかりませんし、法律要件が入ってきて面倒な点があるかと思いますので、できれば司法書士の方にお願いする方が無難だと思いますよ。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/6029E3BC74BB74B949256A8500312098

teinen · Answer

時効取得できるものと思います。
　公図には存在するとのことですが，地番が付されているのでしょうか？
　市区町村役場が保管している旧土地台帳附図では，どうなっているでしょうか？

tk-kubota · Answer

公図にあっても地番や所有者がない場合は「無主物」といって国の所有物です。
国を相手として時効取得はできないことになっています。（民法２３９条２項）

old98best · Answer

２０年以上、問題なく（所有に異議が無く）占有管理しているので、事項取得は認められるはずです。
ただ、それを公的に証明するには、登記が必用でしよう。

ただ、登記上の所有者が存在しない場合の手続きは、私は知りません。
専門家の司法書士にまかせたらよいかと思います。
誰も異議を申し出る事がなければ、裁判にはならないと思いますけど…

登記簿のない土地を時効取得できるか

私も一般人に過ぎませんので、これ以上の回答は難しいのですが、知っている範囲で書かせていただきます。

No.3とNo.7の回答をした者です。

NO.5です。

この回答への補足

No.3の回答をした者です。

この回答への補足

土地を時効取得し、あなたのお父さんに、登記することは可能です。

この回答への補足

時効取得できるかどうかは、事例によって異なりますので、ここで結論を出すことはできませんが、制度上、時効取得できる可能性はあります。

民法１６２条で所有の意思をもって平穏且つ公然に他人のものを２０年間所有していたら所有権を取得できることになっています。

時効取得できるものと思います。

この回答への補足

公図にあっても地番や所有者がない場合は「無主物」といって国の所有物です。

２０年以上、問題なく（所有に異議が無く）占有管理しているので、事項取得は認められるはずです。

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