競売にかける前の物件

締切済

質問者：seep-on
質問日時：2011/06/02 17:10
回答数：5件

先日行ったオープンルームが気に入りようやく中古マンションを購入することになりました。
ただこの物件が競売にかける前の物件だそうです。
競売物件ではなく競売にかける前の物件って。
現在人は住んでいません。

今週の日曜に手付金を払うのですが、なんだか不安になってきました。
なにか確認しておくこととかあるでしょうか。

気をつける点などありましたら教えてください。
よろしくお願いします。

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回答 (5件)

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No.5

回答者： sacra39
回答日時：2011/06/02 23:43

追加です。

瑕疵担保（かしたんぽ）です。

さて、気になる記述があったので追加で書きます。

契約書が2種類あるのは、本来はありえない事です。
予想されるのは、
契約書１（例えば1000万円で契約したもの）を売主が住宅ローンを借りているA銀行に提出。
契約書２（例えば1200万円で契約したもの）＝質問者さんとの本当の契約書。
を作るバターン。

これは、1200万円で契約したものをそのまま債権者（A銀行）に提示すると、売主の必要経費とみとめられるもの（登記費用など）以外は全て債権者が回収してしまう。よって売主の手元にはお金が残らない。

そこで、偽の契約書（上記例だと契約書１）を作り、債権者に提示。すると、売主には200万円手元に残る計算になる。（まあ、一部は業者が手数料として取るかもしれませんが）

以上はあくまで予想です。
いずれにしても契約書が２種類ある時点で「普通」ではありません。
その理由をきっちりと説明してもらって納得した上で、それでも「気に入った理由と価格」が質問者さんの意向に沿うものであれば、購入されたら良いと思います。

あ、くれぐれも手付金には要注意を。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
昨夜担当者に電話して今日来てもらい、色々説明してもらいました。
契約書の件はsacra39さんのおっしゃる通りのことでした。
手付金も決済の日まで預かる形ということで、売主さんに渡ることは
ないとのことです。
抵当権も決済の日に抹消されるとのこと。

普段聞きなれない言葉が多くて不安になっていたのですが、
分かりやすく教えていただいて、大変感謝しています。
どうもありがとうございました！

補足日時：2011/06/03 10:21

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No.4

回答者： takapiii
回答日時：2011/06/02 22:51

宅建業者です。

任意売却であるという仮定ですが、任意売却というのは、売却価格が債権額を下回っている、つまり売却しても抵当権を抹消出来ない物件の事を言います。分かりやすく言えば、家の売却額を全て金融機関の返済しても、返済しきれない物件という事です。

持ち主の住宅ローンの返済が滞り、住宅ローンを貸した金融機関が借金を回収するために、その家を競売にかける訳ですが、競売では価格が安くなる可能性が高いので、その前に出来るだけ高く売ってしまおうと考える訳です。もちろんこれは金融機関の許可(返済額が足りなくても抵当権を抹消するという約束)が無いとできませんので、売主が金融機関と相談して任意売却と決めたのでしょう。任意売却で売れなければ、そのうち競売にかかります。

こういう物件のリスクは幾つかあり、先の回答通りですが、手付金が保全されないという事ですね。手付金がお金に困った売主に渡ってしまったのでは危ないので、通常、手付金は支払いません。また売主都合で契約を破棄したとしても、手付金が倍返しされる保証は全くありません。ですので、手付金を支払わず、契約、決済、引渡は、抵当権を抹消する義務のある金融機関(債権者)内で、全てを一括で行うべきものです。意味をご理解していただけますでしょうか。

もちろん手付金を売主には渡さず、保全措置を取って貰うという事ができるのであれば、手付を入れる事もありますが、保全措置を行うためには、金融機関と保証契約を締結する必要があります。通常は抵当権を設定している金融機関が売主や不動産会社と保証契約を交わしますが、それを行うためには事前に手続きが必要ですし、そもそも買主にも説明しておく必要もあります。質問文からはそれが行われていないように思えますが、いかがでしょうか。

そういう性質の物件ですので、通常、真っ当な銀行は、任意売却物件の売買に新たな住宅ローンを付ける事はしない場合があるのです。

また、先に書いたように、抵当権を本当に抹消して貰えるのかという点が重要です。これを担保していただけないと購入する事は出来ませんし、危険です。ですので、出来れば抵当権を設定している、つまり抵当権を抹消する義務のある金融機関で、抹消書類を司法書士に確認してもらい、本当に売主と金融機関の同意の元で売ろうとしているのか、正しく抵当権を抹消できるか、等の担保ができてから取引を行うべきなのです。

しかし、本当に任意売却物件かどうかは確認してください。単に支払いが滞っているので、このままだと競売になるので、年貢の納め時と、売りに出しているのかもしれませんので。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
任意売却物件ということを確認しました。
このあたりのしくみや流れを担当者に色々説明してもらいました。
手付金は決済の日まで預かるというかたちで、売主さんに渡ることは
ないそうです。
抵当権も決済の日に抹消されるとのことです。

普段聞きなれない言葉が多くて不安になっていたのですが、
分かりやすく教えていただいて、大変感謝しています。
どうもありがとうございました！

補足日時：2011/06/03 10:21

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No.3

回答者： sacra39
回答日時：2011/06/02 18:58

売主は資金繰りに困っている状況だから競売一歩手前。

任意売却物件ですね。

色々あると思いますが、紹介してくれた会社が大丈夫な会社であることをまず祈ります。

手付金に関して、売主に渡してしまうと、万一のとき、帰ってこない可能性があるので要注意。
契約の際に一旦売主に渡したとしても、その手付金を決済まで仲介業者が預かるなどの保全措置を行うかどうか確認してから支払いして下さい。

物件の状態に関して、売主の瑕疵担保責任は免除されると思います（仮にあったとしても弁済能力は無いと考えないといけない）ので、雨漏り、シロアリ、腐食、設備の故障など、取引後に何か発見しても全て自分で直さなければならない。という事をしっかりと認識して下さい。

少なくとも、以上の2点を事前にちゃんと説明してくれている業者なら、大丈夫かと予想します。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
業者の人から
任意売却物件という名前があること、瑕疵担保責任が相手には
ないということなどの説明は一切ありませんでした。

あと売主さんへのものと家へのものと、書類が二つになってしまう
と言われてそんなものなのかと思ってたんですが、これも通常の
ことなのでしょうか？
銀行への事前審査も大手の銀行が競売にかける前のものに対しては
融資できないそうで、急遽違う銀行に審査の用紙をまた提出している
状況です。

それから「瑕疵担保責任」ってなんと読むのでしょうか？

色々聞いてしまってすいません。
よろしくお願いします。