老朽化マンションの建て替えについて教えて下さい。

都内の築40年超えのマンションに居住してます。タイトル通り建て替えについて教えて下さい。

現在、我がマンションは大規模修繕で建物をもたせています。
数年前も大々的に給配水管更新（※専有部分個人負担あり）工事がありました。

建て替えについてです。
ちょっと調べたところ、建て替えは、新たに建て替え終わったマンションに戻る前に、賃貸住居や引っ越し代等々多額な資金（※2千万くらい）が掛かる為、総会で4/5の賛成者がいないと成立しない為決定されにくくなっていると知りました。

とは言っても、築43年で比較的建物は手入れが行き届き綺麗ですが、ドンドン老朽化しますからいずれ建て替えなければならなくなるかと思います。

①築43年で、入念に手入れをしたとして、現実、後、何年くらい建物が持つのでしょうか？

②建て替えが総会の決議で決定された場合、多額な資金が無い戸々は権利を売る事になります。
我が家は、2千万で購入しましたが権利を売る際の金額って建て替え時の不動産評価額で、年数が経過してる分所有財産ですが、ガタ落ちした金額しか入らないのですか？

まだ、住宅ロ－ンが残9年あり、今から売却も出来ません。※我がマンションは立地条件も良い為、過去5年で3千万代で入ってきてる人も数名いますが、、、。

①②について、参考にさせて頂きたい為ご回答宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/08/13 21:03

マンションの耐用年数については、次の三つの視点から評価されています。

１．法定耐用年数は、建物の構造によって決まっており、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は47年になります。
法定耐用年数は、建物を十分に利用できる期間をある程度反映していますが、実際に利用できる期間や経済価値が生じる期間とは直接関係はありません。

２．物理的耐用年数は、近年は建築技術が発展したため、鉄筋コンクリート造の建物であれば耐用年数が100年を超えるともいわれています。
ただし、50年前は今よりも建築技術が低いため、50年前に建てられたマンションは築60〜70年くらいが物理的耐用年数の限界と推測されます。

３．経済的耐用年数は、一般的に40〜50年程度です。

ご参考までに。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございます。

>>3.経済的耐用年数は、一般的に40〜50年程度です。
↓
という事は我がマンションは、築43年〓50年とし、後7年ですね。

う～ん　悩ましい。

耐震性基準じゃないマンションですし、輪番性の管理組合は、バブル時代のかつては切れものも、今では脳の老朽化からボケボケですし、ちょっと若い切れものも、ただ、我が強い老害高齢者にコキ使われ、支配されたくはないと輪番性の役員逃げますますし、、、。

>>50年前は今よりも建築技術が低いため、50年前に建てられたマンションは築60〜70年くらいが物理的耐用年数の限界と推測されます。
↓
今の段階では、築70年〓後27年後。それまでに売却し出ようかと検討視点です。※資産価値は下がりますが後9年後

ここは、立地条件がかなり良く、各不動産から毎日のように、売却関連の広告が有りますので。

>>ご参考までに。
↓
ヒントを有難うございます！！
お陰様で誤ってはいけない老後の選択肢になりそうです。

耐震性が無いマンションで、3.11レベルの地震もしくは、それ以上が、いつくるか分からないですがね。

お礼日時：2023/08/14 02:56

No.6 回答者： ppds 回答日時： 2023/08/14 12:53

まず賃貸に一旦引っ越すなどの費用が2000万なんてかかりません。

マンションの立替が終わって、戻る際にそれぐらいかかる可能性はありますが、いついくらで購入したかで変わってくる問題ですから、何を調べてそう判断したのかわかりませんが、参考にならない情報ですね。

①一般的には築50年程度で立て替えることが多いですが、建物自体が持つかどうかという部分は100年でも持ちます。
立替は単純な老朽化という問題だけではなく、人気があるかどうかも大きく重視されていますので、見た目や設備や管理体制などから人気が落ちなければ70年ぐらいの物件もありますね。

②もちろん当たり前です。
売る時の評価格で判断するしか出来ませんから。
ただ、立地がいいのであればそれほどガタ落ちはしないと思いますけどね。
それと、あなたはローンが残っているからと言ってますけど、それはそういう状況で買ってしまったというだけの話です。
何年前に買ったのかわかりませんが、一般論としていつぐらいに立替になるという情報は調べればあるわけですし、ローンが残った状態で売らなければいけないかどうかはある程度買う前に想定できることです。
今から売れないというのは何をどう判断しているのかわかりませんが、築40年程度の物件で立地がいいのであれば普通に売られているマンションは多々ありますよ。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございます。

>>まず賃貸に一旦引っ越すなどの費用が2000万なんてかかりません。
↓
マンションの建て替えが終わって戻る際の事です。別の回答者さまが、建て終わるまで10年と仰られてますが、一家4人が賃貸住まいなら、それだけの間取りも必要だし2年ごとに更新料も掛かります。2回の引っ越し費用等そのような説明を、数年前にネットで見た事が有ります。

①、②の件、ご教示頂き有難うございます。

我がマンションの場合、数年前に数億かけて、給配水管及び浴室排水トラップとFRP防水更新工事を大々的にやりましたから、メンテ（大規模）で持たすようにするとは思いますが、ただ、耐震性はやってませんから、今後の課題になるかと思います。

立地はかなり良いです。不動産から毎日のように売却関連のチラシが入りますし、我がマンションを検索すると古いながらも、3、4千万代で売り出しかけています。

お礼日時：2023/08/14 17:31

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/08/13 17:15

建替え

＝3年と聞きましたが！？！？

嘘です。　　ありえません。



＝ネットの嘘情報です。

この回答へのお礼

ご返信有難うございます。

数年前ググったらあるサイトに、そのように書いて有りましたが、良く考えると、取り壊し含め2.3年じゃあり得ないですよね。

我がマンションは100世帯上有りますが、早くで7.8年くらいですかね！？

それこそ、70代後半なら死んじゃうかも知れないですね。

お礼日時：2023/08/13 20:35

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/08/13 13:45

バブル時代にマンションに住んでた親族

目黒の婆さんは神奈川のシニアマンションへ引っ越し
台東区の従弟は新築へ引っ越し
大阪の親族は新築へ引っ越し

間違いで建替えが決まったら
期日まで、売らないといけない。
建替まで　10年くらいかかる。

高齢者にはローン払えないので
情報が入れば、直ぐに売ってしまったのが良い。

この回答へのお礼

ご回答頂き参考にさせて頂くご意見を有難うございます。

>>建替まで　10年くらいかかる。

2、3年と聞きましたが！？！？

万が一建て替えになったらのチラチラ情報ですが、我がマンションの階数よりは、はるかに階数が高くはなるらしいですから、時間が掛かるかも知れません、、、。
ですが、10年ですか！？
>>高齢者にはローン払えないので
↓
No2回答者さまのお礼欄の返信を読んで頂ければ分かると思いますが、あくまでも私の考えだと総会の決議で尚更　建て替えは決定しないような気がします。

失礼ながら余命の短い高齢者が、他界は住み慣れた場所が良いと感じますし先々、老人ホ－ムの方へ資金をかけたい為、2千万も無駄にかけてリターンは無いかと思っています。

90歳過ぎとかで、ヨボヨボなら権利を売ってその資金でホ－ム検討する方もいるとは思いますが、70平米上の家財道具の処分はかなり金が掛かりますし、労力的に高齢者じゃ無理なのでは！？

確かに情報が入ったら売却のが良いですね。

質問に記載したように我が家は住宅ロ－ンが残9年です。残金650万あります。

①650万も一括返済する金銭能力は無いのですが、ロ－ンがあっても売却って出来るのですか？

参考にさせて頂きたい為、ご返信頂けたら助かります。宜しくお願い致します。

お礼日時：2023/08/13 15:10

No.2 回答者： kantansi 回答日時： 2023/08/13 12:56

築40年を超えたマンションの建て替えについては、個別の条件によって異なる要因が影響を与えますが、一般的な情報としてお答えいたします。

①築43年での建物寿命: マンションの寿命は建物の管理・保守状況や使用状況、気候などによって異なります。適切な保守管理が行われている場合、築40年以上でも状態が良好なマンションもあります。ただし、築43年のマンションの一番の問題は、1981年以降に制定された「新耐震基準」を満たしていないということです。築43年と言うことは、新耐震基準が制定される直前に建てられたということです。新耐震基準を満たしていれば、震度6強以上の地震でも倒壊は免れる耐震性であると言われていますが、築43年でありば、大規模修繕をするとしても、耐震補強工事も必要ゆえ、建て替えを検討した方が安上がりかもしれません。

②建て替えと権利の売却: マンションの建て替えが行われる際、所有者は建て替え後の新しいマンションの住戸を購入するか、権利を売却する選択を迫られることがあります。この際、不動産評価額によって売却価格が決まることが一般的です。ただし、築年数が経過している場合、その影響で評価額が下がることがあるかもしれません。具体的な金額は地域や市況などによっても変動します。　更に、マンションの中古物件の価値は、上記新耐震基準を満たしているかどうかで、大きくが違ってきます。如何に立地条件がいい物件でも、新耐震基準を満たしていない物件はその分価値が下がってしまいます。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございます。

文才のある回答者さまですね。
説明がとてもお上手でお陰様ですんなり頭に入れました。

ヤハリ、耐震性がネックですよね。

我がマンションの今後の管理組合の課題ですね。

およその検討はついていたと思いますが、建物が古い分初代からいる方達も多くいて高齢者マンションです。

中にはマダラのアルツハイマ－もいて、輪番制の管理組合事態が適当です。我がマンションは、60代でも若手扱いで50代の私はギャル扱いです。
よって、若手は超高齢者との管理組合は、頭が疲労・もしくは能力が無くただ座ってるだけのメンバーとやる羽目に合うと、全部仕事をやらされる為予防線で輪番制で回ってきても逃げています。

ちなみに、私は去年理事長をやりましたが、7メンバーで80歳の壁越えも3名いて精神的に大変でございました。管理会社は入ってましたが、設備、業務、書記、理事長、副理事長ほとんど5役勤め気が狂いそうでした。

第三者管理方式（管理組合委託）も、過去の課題でしたが総会でぶっつぶれましたから、通常10年に1回の輪番制ですが、5～7年で回ってくると思ってます。

マンション管理士もいますが、今はヨボヨボのお爺ちゃん。

脳の老朽化の老人〓そんな低レベルの管理組合で、建て替えの提案から総会まで能力的に進展出来るでしょうか？

①質問に記載したように、建て替えは総会の決議で4/5の賛成者で、ましてや身体に来てる高齢者が、新住戸購入にしても権利を売却にしても少ない公的年金から、検討し、現実的に4/5の賛成が確定すると思えませんがいかがでしょうか？

建て替えは、新住戸購入検討はあまりにも金額が高過ぎます。
100世帯上の我がマンションが、4/5も数千万持ってるとは思えないのですが。

お手すきの際ご返信頂けたら助かります。宜しくお願い致します。

お礼日時：2023/08/13 14:39

No.1 回答者： mimon01 回答日時： 2023/08/13 12:48

建築基準法の耐震基準が大幅に見直されたのが1981年6月ですから、それ以前の建物だと、耐震補強をしないと危険な場合があります。

質問なさっていること以外にも、色々と気になる所がありますので、この書籍でも読まれることをお勧めします。現在絶版ですが、当時ベストセラーになった本ですから、古本屋で入手可能だと思います。
https://www.amazon.co.jp/dp/4004306566/

この回答へのお礼

ご回答と本のご紹介のリンク先を有難うございます。

やはり、ネックは耐震性ですね。
我がマンションは丁度1年違いで建ってしまったんです。

お礼日時：2023/08/13 15:12