賃貸収入 確定申告漏れ

無知な質問で大変恐縮ですがご教授頂きます様、宜しくお願い致します。

賃貸収入に対して確定申告をする必要があると知らなかった為とても慌てています。

平成２３年から不動産を賃貸に出しております。
不動産業者が代行し手数料を差し引いた費用が振り込まれています。

毎年支払調書を税務署に提出した旨の郵便が届いており年間家賃が記載されていました。

この度税務署より「所得状況などについてのお尋ね」という郵便が届き、
所得税を税務署に申告しているか。
いない場合は不動産所有の有無、給与収入、年金収入、事業収入の有無について
質問されています。

サラリーマンなので所得税は毎月徴収されている為、おそらく何かで不動産があることが
判明し問い合わせがきたのかなと推測しています。

納入すべきものを無知の為納めていなかったのは反省しており、納めるものはもちろん納めたいと
考えています。

そこで質問ですが、賃貸収入が10万円に対し、ローンの返済を8万円毎月行っています。
返済分の8万円を差し引いた2万円が徴収対象になるのでしょうか？
これが正しい場合、税務署より届いたお尋ねには家賃収入を記載するところがあるだけなので
ローン返済している分を差し引きたいことをどのように税務署に説明したらいいでしょうか？

ご教授の程、何卒宜しくお願い致します。

No.4 回答者： hinode11 回答日時： 2013/07/26 12:40

＞平成２３年から不動産を賃貸に出しております。

不動産業者が代行し手数料を差し引いた費用が振り込まれています。
＞毎年支払調書を税務署に提出した旨の郵便が届いており年間家賃が記載されていました。


先ず不動産業者に「支払調書を税務署に提出するなんて余計なことをするなよ。税務署に確定申告するかどうかは、オレの問題だ。」と抗議して下さい。


所得税法第二百二十五条第一項において、
「・・国内において不動産等の貸付け若しくは不動産等の譲渡に係る対価又は不動産等の売買若しくは貸付けのあつせんに係る手数料の支払をする法人又は不動産業者（政令で定めるものに限る。）である個人 」は税務署へ支払調書を提出しなければならない、と書いてあります。

この条文によれば、支払調書を税務署に提出するのは、
１．賃借料を負担して支払う借主、および、
２．賃貸借のあっせん手数料（※）を負担して支払う借主または貸主
です。
※毎月の賃借料の収納代行に係る手数料を含む。

ところが不動産業者は、借主ではないので１．に該当しません。賃借料を負担しているわけではありません。借主から賃借料を預って貸主に渡している、いわば「家賃収納代行」に過ぎません。

また不動産業者は、手数料を負担して支払っているわけでないので２．にも該当しません。むしろ手数料をもらう立場なのです。

だから、不動産業者には「支払調書を税務署に提出する」法的義務はないのです。にも拘わらず余計なことをするから、あなたに火の子が降りかかってきたのです。税務署にバレてしまった。不動産業者に損害賠償を求めましょう。（弁護士を立てて不動産業者と争ってもいいですよ）


さて次に、あなたの確定申告について書きます。

不動産所得
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

一般に、建物の家賃収入（不動産所得）は、

家賃収入－家賃収入に係る必要経費＝不動産所得

※必要経費の例
イ　建物の固定資産税
ロ　建物の損害保険料
ハ　建物の減価償却費（←思いのほか、大きいものですよ）
ニ　建物の修繕費
ホ　建物購入に係る銀行ローン返済金のうち、利息相当分
ヘ　不動産業務を管理するための事務費（水道光熱費、通信費、交通費、事務用消耗品費など）

なお、もし青色申告者であるならば、前記の不動産所得から１０万円が「青色申告控除」として差引かれます。ですから、

家賃収入－家賃収入に係る必要経費－青色申告控除１０万円＝所得

これが課税対象になる所得ということになります。あなたはサラリーマンですから、この所得が年間２０万円以下ならば確定申告の法的義務はないのですが、２０万円を超える場合は確定申告の法的義務が生じます。


＞税務署より届いたお尋ねには家賃収入を記載するところがあるだけなので
ローン返済している分を差し引きたいことをどのように税務署に説明したらいいでしょうか？

上に書いた必要経費を総てリストアップして表計算ソフトで書いて印刷し、税務署で説明して下さい。
※表計算では多めの金額を書くこと。水道光熱費、通信費、交通費、事務用消耗品費などは領収書などは保管してないでしょうが、思い出して書いて下さい。税務署は否認するかもしれないが、「ダメでもともと」の精神が大切です。

No.3 回答者： Q_A_333 回答日時： 2013/07/25 23:52

長いですがよろしければご覧ください。

＞…おそらく何かで不動産があることが判明し問い合わせがきたのかなと推測しています。

「毎年支払調書を税務署に提出した旨の郵便が届いており年間家賃が記載されていました。」とのことですから、理由は明白です。

『法定調書関係』（税務署に提出される調書）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hot …
『 [PDF] 税務署はどこまで知っている？－税務署へ提出される法定調書とは』（2009.12）
http://www.43navi.com/news_letter/pdf/000071.pdf

＞…返済分の8万円を差し引いた2万円が徴収対象になるのでしょうか？

残念ながらなりません。

家賃収入（不動産収入）から「必要経費」を差し引いて「不動産所得」を算出するわけですが、「必要経費」に「ローンの返済」は【含めることができません】。

『国税庁＞不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) 』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
『確定申告の勘違い！正しい不動産所得とは？（2/2）』（更新日：2008年01月24日）
http://allabout.co.jp/gm/gc/12389/2/

＞…どのように税務署に説明したらいいでしょうか？

「お尋ねへの回答」は、「所得税の確定申告の代わり」にはなりませんので、あまり深く考えていても意味がありません。

なるべく早く、「申告と納税の意思」を見せたほうが税務署員さんの「心証」が良くなりますので、とにかく一度税務署に出向いて相談されることをお勧めします。

『国税庁＞国税に関するご相談について』
http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/denwa_souda …

もちろん、「税理士」に依頼して、「税務署との交渉」や「申告書の作成」を代行してもらってもかまいません。

『国税庁＞税理士をお探しの方へ』
http://www.nta.go.jp/sonota/zeirishi/zeirishisei …

（参考）『＠IT＞第1回　税務署に疑われない「必要経費」の区分』（2009/2/4）
http://jibun.atmarkit.co.jp/lcareer01/rensai/kak …
>>…税務署に疑問を持たれないような、きちんとした確定申告書を作成して提出すれば、税務署の心証は良くなり、申告是認（税務調査なく、申告書の記載内容が認められること）を目指せるのだ。…

『確定申告後に税務署から来署案内？』（2011/01/18）
http://iwayan.cocolog-nifty.com/blog/2011/01/pos …

*****
（備考1.）

「給与所得」と「不動産所得」は、ともに「総合課税」の対象です。
ごく簡単に言えば、「給与所得」と「不動産所得」を合わせて所得税の額を算出するということです。

『No.2220　総合課税制度』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm

そして、算定した所得税から「源泉徴収などで納付済みの所得税」を差し引いて納める手続きが「所得税の確定申告」です。

『No.2020　確定申告 』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm
>>所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税の額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、その過不足を精算する手続きです。

*****
（備考2.）

「期限後申告」について

「これまで給与所得しか得たことがない」≒「所得税の確定申告になじみがない」場合は、税務署の対応もそれほど厳しいものではないはずですが、「延滞税」や「加算税」などの「附帯税」は払わざるを得ません。

『附帯税』
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/09/_1_428 …
『No.2024　確定申告を忘れたとき』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

「延滞税」は、現在「本税に対して年4.3％の割合」がベースになっています。（「本税」は申告による精算の結果納める税額のことです。）

なお、「悪質な納税者」に対しては、（「無申告加算税」に代えて）「重加算税」が課されたり、場合によっては「刑罰」の対象にもなりますが、今回のようなケースではそこまでの心配はいりません。

『重加算税』
http://www.exbuzzwords.com/static/keyword_652.html
『Wikipedia＞脱税』
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%84%B1%E7%A8%8E

*****
（備考3.）

「不動産所得」がある場合の節税について

「節税」の前に「確定申告」について理解するのが先決ではありますが、「青色申告制度」については、「最低限利用すべき節税方法」なので早めに押さえておいたほうが良いと思います。

「青色申告制度」の一番のメリットは、「青色申告特別控除」というもので、「不動産所得」から「10万円」を控除して（差し引いて）税額が算定されます。

※「不動産所得」が事業的規模である場合は、控除額が「65万円」になります。

『不動産所得の金額―控除―青色申告特別控除額』
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/post_9 …
『不動産所得に関する確定申告－節税するための基礎知識』（更新日：2013年01月17日）
http://allabout.co.jp/gm/gc/376743/2/

*****
（備考4.）

「個人住民税」について

「所得税の確定申告」は、「個人住民税の申告」も兼ねているため、別途申告を行う必要はありません。（「青色申告制度」の特典も反映されます。）

『Q8　住民税や事業税の申告はどうなるのですか。』
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
『住民税とは？住民税の基本を知ろう』（更新日：2013年05月13日）
http://allabout.co.jp/gm/gc/14737/
（多摩市の場合）『個人住民税（市民税・都民税）の申告について』
http://www.city.tama.lg.jp/16853/11/14703/003807 …

*****
（その他参考URL）

『一宮市｜所得金額とは』
http://www.city.ichinomiya.aichi.jp/division/shi …
『所得税の「基礎控除」とは』（更新日：2010年09月06日）
http://allabout.co.jp/gm/gc/252921/
---
『【賃貸経営とお金】不動産所得と確定申告・税金対策』
http://kasu.suumo.jp/knowhow/loan/02.html
---
『腹が立つ国税局の税務相談室』（2009/07/15）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-365 …
『税務署が親切』（2007/03/11）
http://blog.livedoor.jp/stock_value/archives/503 …
『税務署は意外と親切』
http://dorobune.chips.jp/?p=155
『国税庁＞ご意見・ご要望』
http://www.nta.go.jp/iken/mail.htm
『大阪国税局からのお知らせ＞記帳の仕方がわからない方へ』
http://www.nta.go.jp/osaka/topics/shotokuzei/kic …
---
『日本税理士会連合会＞相談事業のご紹介』
http://www.nichizeiren.or.jp/taxpayer/consultati …
『まだまだたくさんいる「偉い税理士先生」』（2012/06/07）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-135 …
---
『税務署はいくらから来る？』（2010/12/06）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-760 …
『税務調査って怖いの？』（2009/08/29）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-373 …

※間違いのないよう努めていますが、最終判断は【必ず】各窓口に確認の上お願い致します。
※なお、ご紹介したサイトの信頼性についてはご自身でご判断ください

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2013/07/25 22:45

家賃収入から控除できる経費は、賃貸物件に対しての固定資産税、管理修理費、ローンの利息額、事務用品費、不動産の減価償却費などです。

賃貸物件をローンで購入した場合の元本を返済してる額は経費にはなりません（※１）。


期限内に申告書が提出されてないので、追加で納税する額に対して、無申告加算税が賦課され（本例程度では重加算税は賦課されない（※２））、納付の日まで延滞税が計算されます。

青色申告の承認を受けている場合には、期限後申告の場合には青色申告特別控除額のうち６５万円が受けられません。

「サラリーマンなので所得税は毎月徴収されている為、おそらく何かで不動産があることが 判明し問い合わせがきたのかなと推測しています。」とのこと。
所得税が毎月徴収されているかどうかは別問題です。
法定調書という用語でネット検索してみてください。
「なるほど、家賃収入が税務署に筒抜けなんだ」とお分かりになると思います。

サラリーマンは源泉徴収制度が適用されるので確定申告その他の税の知識に無縁でも大丈夫です。
しかし、賃貸物件をもち、不動産所得を得るという行為をする以上は、確定申告する義務があること程度は知ってるのが最低限の知識です。
これはなじってるのではなく、最低限の知識がないと節税もできませんよという意味です。


※１
家賃収入が月１０万円だとします。
ローン返済が月８万円だとします。
すると２万円が手元に残るので、２×１２＝２４万円が不動産所得になるという計算は誤り。

※２
確定申告書を出してるが納税額が少なかった場合には過少申告加算税が賦課されます。
確定申告書を出してない場合には、無申告加算税が賦課されます。
仮装隠蔽してた場合など悪質な場合には重加算税が賦課されます。
「申告を出してなかった」こと自体で、とにかく重加算税がつくわけではありませんので、そのような説明は「おどかしすぎ」です。

No.1 回答者： maiko0318 回答日時： 2013/07/25 21:49

家賃収入を記載する欄とローン返済で控除になる額を記載するところがあります。

申告する期日は過ぎてしまっていますので、
税務署に出向き、修正申告と納税・重加算税の支払いとなります。
（事前に電話でスケジュールを聞きましょう。電話しなさいと書いてるでしょ？むこうも予定がありますから）

控除は期日を過ぎた場合、認められないぶんがあります。