抵当権設定

抵当権の利息と損害金のところで頭がぐちゃぐちゃになってしまい迷路にはいっています。
・元本と利息の合計額を被担保債権とする場合、というのは具体的にどのような状況なのでしょうか？アドオン方式と似たものでしょうか？そして、利息の定めとの関係性はどうなるのでしょうか？

・元利金にたいして、損害金を支払う旨の特約があれば、利息に遅延損害金が付される、というのを登記に具体的に反映させるにはどうすればいいのでしょうか？？

・元加された利息及び利息に対する遅延損害金については、第三者に対抗するためにはその旨の登記が必要、というのは、元本組み入れの登記のことをさしているのでしょうか？

以上頭の中が混乱していてうまくかけないのですが、よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/02/27 01:09

　ご質問の趣旨がよくわからないので、わかった人が回答するだろうと思ってスルーしていたのですが、回答が付かないみたいなので、理解できないなりに回答させてもらいます。

お尋ねになりたい所とは違うかもしれませんが、その際はご容赦を。

（１）元本と利息の合計額を被担保債権とする場合

　「根抵当権」の話ではなくて、ふつうの抵当権の話ですか？

　とすれば、「元本と利息の合計額を被担保債権とする場合」というのは、存在しない、と思います。

　民法が変わっていなければ、抵当権で担保されるのは、元本だけです。利息は最後の2年分に限って、おまけとして「抵当権を行使してもいい」ということになっているだけです。

　お尋ねのことは、抵当権を行使して良い最後の2年分の利息のことを指しているのでしょうか？

　アドオン方式・・・ お尋ねではないので説明はしませんが、それと抵当権は無関係ですね。

　また、「元本と利息の合計額を被担保債権とする」抵当権というものがナイのですから、どう利息について定めようと無関係です。関連性はありません。

（２）損害金と登記

　契約上の損害金規定を登記する制度はなかったと記憶しております。

　登記できないのですから、その契約規定は第三者に対して対抗力がなく、抵当権行使の効力はありません。

　どうしても損害金についても（利息もそうですが）抵当権を行使したいなら、損害金を元本（被担保債権）に組み入れて、登記しなおすしかないと思います。

（３）元加された利息及び・・・

　「元加される」という言葉は初めて見たので意味が理解できませんし、今は自宅で六法もなにも資料がありませんので断言はできませんが『元本組み入れの登記』という登記もないと思いますので、「たぶん違います」という回答になります。

　（２）で私が書いた「元本に組み入れて、登記しなおす」の登記というのは、普通の「抵当権設定登記」のことです。

　わかりやすい数字を使うと、1000万円の元本に、1割の利息・遅延損害金を加えた1100万円を新たな被担保債権とする「新たな抵当権を設定し、それを登記する」という意味で使っております。

　※「元加」って、元本に組み入れることですか？（だとしたら、見慣れた、わかりやすい言葉を使ったほうが多くの回答が寄せられると思います）

　私が不動産登記法を知らないだけで、記載変更の一種として「元本組み入れの登記」というのがあるのかもしれません。もしあるなら、そちらを利用したほうが、前の登記を抹消して新たな抵当権を登記するよりは安上がりになりそうですけどね。でも、ナイと思います。
　

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/03/01 22:29

＞元本と利息の合計額を被担保債権とする場合

他の債権者の利益を保護するために，抵当権の優先弁済権は，
元本及び最後の２年分の利息または損害金の分に制限されています。
（利息については民法第375条1項本文。損害金については2項本文）

それ以前に発生した利息をも抵当権で担保させるには，
1項ただし書きの登記，つまり利息の特別の登記が必要です。

利息の特別の登記
http://fudousan.atanya.net/%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6 …


＞利息に遅延損害金が付される、というのを登記に具体的に反映

利息の特別の登記ではその登記をした範囲の利息も抵当権で担保されるだけで，
利息にも損害金が生ずるようなものではありません。
元本に対する利息だけではなく利息に対しても損害金を，というのであれば，
利息の元本組み入れしか方法はないのではないでしょうか。

利息の元本組み入れ
http://fudousan.atanya.net/%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6 …


ちなみに20年以上登記記録を見るような仕事をしていますが，
これらの登記がされている登記簿を見たことはありません。
そんな頃には設定者の協力も得られない状況になっているために，
理論としては存在しているので学習の対象になるものの，
実務としては扱われていないもののように思われます。