仮登記について教えてください

土地の全部事項証明書の権利部（甲区）所有権に関する事項）の記載内容は次のとおりです。
　１　所有権移転　昭和４１年２月　第○号　原因　昭和２９年３月　相続　所有者Ａ　
　２　条件付所有権移転仮登記　昭和４１年２月　第○号受付　昭和４０年１０月売買（条件　農地法
　　　第５条の許可）　権利者Ｂ
　　付記１号　２番条件付所有権の移転　昭和４１年３月　第○号　昭和４１年３月売買　権利者Ｃ
　　付記２号　２番条件付所有権の移転　昭和４１年５月　第○号　昭和４１年５月売買　権利者Ｂ
　　　　　（注：順位番号２のＢと同一人）
　３　所有権移転　昭和４２年１２月　第○号　昭和４２年１１月売買　権利者Ｄ　　　　
　４　所有権移転　平成２６年２月　第○号　平成１２年１１月相続　所有者Ｅ（Ｄの子）
　　・土地の現況　地目　宅地（昭和４１年地目変更）、・昭和４１年居宅新築・平成２６年１月取壊

　　上記事案の場合の向後の対処方法は？
　　　Ａ　順位番号２、付記１、付記２の仮登記をこのまま放置しておいて差し支えはないでしょうか。
　　　Ｂ　差し支えがあるとすればどのような手順及び方法での登記手続きが必要となるでしょうか。
　　　　　根拠法令等も併せてご教授いただければ幸いです。
　　　　　（ＢＣは生存の有無を含めて消息不明）
　　　
　
　

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/04/26 15:04

あまりよろしくない状況にあるのではないでしょうか。

土地の合筆には制限があって（不動産登記法41条），
この所有権仮登記が付いている状態ではできません。
（抵当権等であれば受付番号が同じなら合筆できますが，
所有権の仮登記は受付番号が一緒であっても制限対象になります）

また，ほんとうは実体上条件が成就しているにもかかわらず，
本登記をしていない可能性だって否定はできません。
その場合，今になって仮登記の本登記をされるおそれもあります。
この仮登記の本登記をするには義務者Ａ，権利者Ｂとして行い，
（Ｃはすでに権利がないので無視してしまってもかまいません）
利害関係人Ｅ（またはその承継者）には承諾義務があるとされているため，
仮登記に基づく本登記をされて所有権を失うリスクを考えると，
この仮登記をなんとかできると考えている人とそのリスクを覚悟できる人以外は
この土地を買おうとは思わないのではないでしょうか。
（つまり，売れても買い叩かれるおそれがあるということです）

実質的に本登記が無理だとしても，今後のことを考えると，
早いうちにその仮登記を抹消しておいたほうが良いように思われます。
時間が経てば経つほど，抹消登記手続がしにくくなりますから。

ところで，仮登記の本登記申請の当事者はＡとＢであるのに対し，
仮登記の抹消では，もちろんＡとＢで申請することができるものの，
Ｂと現所有者のＥですることも可能です（登記研究184・70頁）。
また，Ｂの抹消登記承諾書（印鑑証明書付き）があれば，
Ｅが単独で抹消登記をすることもできます（不動産登記法110条後段）。

なのでＡを捜すよりもＢを捜すことが重要だと思われます。
といっても登記が古いので，見つかるかどうかはわかりませんが，
とりあえず登記簿上の住所から追いかけてみるしかないように思われます。
もしもＡの所在が知れているのであれば，Ａは仮登記された売買の当事者なので，
ひょっとするとＢの行方を知っているかもしれません。

個人でなんとかするには限界があるように思えますので，
弁護士に相談されるのが良いのではないでしょうか。
登記は司法書士ですが，Ｂの捜索までは難しいと思いますし，
もしも時効云々という話になった場合には弁護士の助けが必要だと思われますので。

この回答への補足

ご多忙中にも拘わらず、懇切丁寧なご教授をいただきまして恐縮しております。
ご説明していただいた内容から法令（関係条文）や実務上の取り扱いを含めて、少しは勉強することができたような気がしています。
一つ教えて欲しいのですが、仮登記権利者Ｂが死亡していた場合はＢの権利は相続人が引き継ぐことになるのでしょうか。（相続人が複数いる場合はどうなるのでしょうか）。
Ｂの承諾書の入手ができない場合は弁護士先生に相談の上、進めていくことに致しますが、ある程度の初歩的な知識は掴んだ上でお願いしたいと思っております。
本当にいろいろとありがとうございました。

補足日時：2014/04/26 20:18

No.1 回答者： kuma8ro 回答日時： 2014/04/25 18:56

農地法5条ですから、所有者の移転と同時に、用途変更されたものであり、都道府県知事の許可が必要な案件になります。

農地を宅地にする目的での転売です。
まだ許可は得られていないが、実質的な売買契約は成立したので、仮登記したものと考えられます。
（知事の許可が下りないと、本登記出来ません。）
付記1号が挟まっている経緯までは分かりませんが、何か有ったとしても、時効が成立する年月を経過した後の、所有者の移転登記も有りますので、問題無しと考えられます。

この回答への補足

早速に回答をいただきありがとうございます。お礼申し上げます。
地目が田から宅地に変更の登記がされており、また当該地は家屋も建設され保存登記しておりましたので、当然に農地転用手続きは完了済であると判断しています。
登記簿上に条件付所有権移転仮登記がついているままの状態で、仮にこのお土地を売る場合とか隣接地と合筆する場合、担保権を設定する場合等に支障を来すことはないかということが判然としません。
仮に抹消登記が必要であるとすれば、現在の所有者がどのような方法、手続を踏んだらよいか併せてご教授いただければ幸いです。
農地の売買における農地法上の許可申請協力請求権は１０年で消滅時効するという最高裁判例もあるようですが、その内容を把握していません。
長々とすみません。

補足日時：2014/04/26 08:20

この回答へのお礼

お陰様にて疑問点は解消することができました。
何分にもほんの断片的な知識しかなく、また何が問題点かの整理もつかないままお聞きした次第です。
ありがとうございました。心からお礼申し上げます。

お礼日時：2014/04/27 07:38