個人間のマンション売買について

Question

先日質問させていただいたものです。法務局に行ってきまして丁寧に登記の書き方など教えていただき
ました。登記には16万掛かるそうです。ただその前に土地建物売買契約書を作成しお金の授受をしなければなりません。この契約書をこの街でも以前は法令書販売店としてあったそうですがいまはありません。どこで買えばいいのでしょうか？またこれは売り手買い手共に同じものを書くのでしょうか？
そして売買が成立したかどうかは介在者が居ませんで自分たちだけでやっていますので誰が判断するのでしょうか？確定申告の為何を残せばいいのでしょうか？

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

「登記には16万掛かる」というところからすると，不動産の固定資産評価額は900万円ぐらいでしょうか。不動産業者を介在させないということは法令上の制限等も明示されないということになりますので，買主がそのリスク負担をするということになってしまいます。それは大丈夫なのでしょうか。

さて。
昔は，日本法令書式の契約書用紙が書店（文具店）等で販売されていましたが，もうだいぶ前にやめてしまっていますね。あれは登記の法律面からするとちょっと問題がある部分があったりするので，あれに準じた書式で作られた契約書を見るとちょっとがっかりしたものです（「所有権移転登記の完了をもって所有権が移転する」なんて内容になっているものがありますが，所有権が移転したから登記申請ができるのであり，その約定では永遠に登記もできないし所有権も移転しないことになってしまいます）。

売買契約書の書式はネットを探せばいくつか見つかります。が，不動産適正取引推進機構等が作成した書式は不動産業者が仲介として入ることを前提とした契約書なので，仲介業者が入らない個人間取引に使用するには，契約条項をいくつか修正する必要が出てきます。

ものすごく簡単なものではありますが，法務局が登記申請書の雛形を見せる書式に，一緒の売買契約書の書式が出ています。ほぼ最低限のことしか書いてありませんが，細かいことを決めずに行う個人間取引であれば，この程度のものでもいいのかもしれません。
　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207212.pdf

契約書は，同じものを2通作成し，売主と買主がそれぞれその1通を所持するのが一般的です。ただしその場合には，その双方の所持する契約書にそれぞれ印紙税が課税されます。節税を考えるならば契約書1通を作成し，印紙税を折半して負担して，当事者の一方が原本を，もう一方がコピーを所持するということをしたりします（一方当事者が不動産業者である場合によく行われる方法です。契約文言の修正も必要です）。

不動産の売買契約では，売買代金の全額の支払いがされると所有権が移転するという規定になっているのが一般的です。登記申請の際に添付する「登記原因証明情報」に売買契約書を使うのであれば，売買代金等の領収書をあわせて添付する（それで代金の支払いと言う条件が成就したことを証明する）ことになりますが，上記法務局提示書式にあるような登記原因証明情報を作成すれば，契約書も領収書も法務局に出す必要はなくなります。

登記申請は所有権移転の効力が発生した後，つまり売買代金の支払いが行われた後にします（売買代金の支払いが売買の効力要件になっていない場合を除く）。その効力発生を法務局に示す証拠が前述の「登記原因証明情報」であり，これがなければ登記申請は受理されません。

確定申告では売買価格を確認するために売買契約書を確認するので，契約書と領収書をそろえておけば大丈夫な気がします。ただ，同時に契約書に貼られている印紙税のチェックもされると思いますので，契約書には所定の印紙を貼って消印しておくべきでしょう。

nitto3 · Answer

現金取引の場合難しい問題ですね。
銀行に同伴していき振込確認と契約書を同時に引き渡すことですね。
契約書はどちらが作ってもいいですが普通は売り手方が作ります。
現在建物を買ったときの契約書と同じに作ればいいよ。
２通作って捺印します、印紙も必要です。
登録印を使い、印鑑証明ももらっておいた方がいいでしょう。
登記書はこの時渡します。

契約書、領収書で税関係はいいでしょう。

moon-and-star · Answer

土地建物売買契約書などネットを探せばいくらでも出てきます（一例）
http://www.lawiz.net/template/template/049.html
　　　
> またこれは売り手買い手共に同じものを書くのでしょうか？
当然同じ物を2通作成し、売り方、買い方両方で控えておきます。
　　
> 売買が成立したかどうかは
それを証明するため「土地建物売買契約書」を作成するのです。