違反建築物に増築

今回第一種中高層住居地域の一戸建て木造住宅に増築予定の部分を含めて、建ペイ率、容積率ともに問題ない増築をする予定なんですが、既存建物が、Ｓ63年に確認申請はしているが完了検査はしておらず、十数年前に無許可で下屋のうえに25m2の部屋と玄関横にアルミ製車庫を増築していました。この場合違反建築物となるとおもうのですが、この違反建築物を合法化して増築することはできないでしょうか？今さら既存増築部分の建築確認をとる事などはできるのでしょうか？施主さんの実家にすんでいる母親が寝たきりになってしまい面倒を見ることになったのでどうにかして増築したいという事なのでご教授おねがいします。

No.7 回答者： mofl 回答日時： 2014/07/19 13:56

＞この場合違反建築物となるとおもうのですが、この違反建築物を合法化して増築することはできないでしょうか？

違反には２種類の違反があるんですよ。
一つは手続き違反（６条違反）。
もう一つは実体違反。
ちなみに既存不適格とは無関係。
違反は違反。

今回は予定含めて建ぺいと容積は問題無いんでしょ？
（他は知らんが）
なら実体違反になるかは今回の質問だけではわからない。
そもそも違反で確認を出そうという勇気のある御仁はもう日本にはいないだろうしネ。

国土交通省も血迷ったもんだ。
でも、似た手法は以前から特定行政庁ではやっていますよ。
こんな相談が多いですからね。
今回は、特庁しかできなかった１２条５項の報告を民間へ拡大したものじゃないですか？
人命や財産を守る最低限の規定、という法第１条を軽視し、民活で経済が活性化するのを優先しちゃった。

今回の建物は４号の専用住宅でしょ？
ならちょっとだけハードルは低いですよ。
なぜなら災害が起きても死ぬのは住人だけで不特定多数には影響が無いからネ。

当時の確認通知書はありますか？
まず当初の建物が確認通りであることを確認します。
これについては既存不適格が適用されるので、現行法に合致していなくてもOK。
次に現在の無確認の増築部分の調査をします。
これは調査してみないとわかりませんね。
懸念されるのは、「アルミ製の車庫」。
昔はアルミ製の構造体はアウトでしたので。
アルミのカーポートって、たいてい屋根が２２条にも適合していませんし。
で、車庫は屋根を取りましょう。
建築物の定義から外れればOKです。
今の車は酸性雨にだって耐えるでしょ？

他にもここには書けないいろいろ方法があります。
構造規定の遡及をさせないのも１案ですし。
検査済証の無い建物の増築って、昔から皆さん頑張っていますよ。
４号ならほとんど大丈夫。
ダメな場所だけ手を入れればいい。
まず私のようなあこぎな建築士を探してください（爆）。
合法的に確認を通してみせますので。
（４号以外は嫌だけど）

＞今さら既存増築部分の建築確認をとる事などはできるのでしょうか？

これは無理です。
確認って、「建物を建てる前の手続き」に過ぎません。
工事を着工した時点で、事前の手続きの意味は無くなります。
着工後に確認は取れません。
竣工後に、確認処分の内容にミスがあって違法建築になったとしても、さかのぼって確認処分を取り消すこともできませんので。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2014/07/19 11:02

いくら、けんぺい、容積率がOKでも、違反は違反これを解消するには建築士の資格を持つ人間で無いと役所が受け付けない。

と言うことは、設計事務所が違反建築物に対して責任を持つと言うことになります。現在非常に建築士への処罰が大きなものになっております。誰もこのような物件には手を付けないでしょう。

私も、親切心から手を出してえらい目に遭いました。既存部分の安全性に対して、設計もしていない私に安全であるという誓約書を書けというのです。地震でもあり、倒壊すれば建築士に責任がかかってきます。施主が責任をとれとは言わないでしょうが、巻き添えを食った隣家の人間が訴訟を起こすかもしれません。
中間金の設計料まで値引き交渉されたので、この物件からは手を引きました。（既存部分の耐震補強など、したくないと言い出したからもあります）

勿論この際ですから、耐震補強を含めた家全体のリフォームを兼ねて、設計事務所にすべてを任す事も可能かもしれませんが、設計料を含め、多大な費用がかかります。

増築はやめて、リフォームで何とかする方向で考えた方が良いのでは無いですか。

No.5 回答者： n-space 回答日時： 2014/07/18 20:01

まず、検査済証がないという問題ですが、

今年の７月２日に
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」
なるものが公表されました。

参考
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_00 …
ガイドライン
http://www.mlit.go.jp/common/001046525.pdf

ですので、S63年当時に合法に建てられたということは調査によって証明できる可能性はあります。
ですが、その後の増築については、
たとえそれが建蔽率や防火性能など基準法にかかるようなものでないとしても、
無届での増築という時点で違法です。

その部分の解体撤去をすれば先にすすめそうですが、
それを残して何とかしたいとなると、まずは窓口で相談。
その増築部分の合法である証明や、構造計算による安全の検証ができれば、
もしかすると新たな増築部分といっしょに増築申請ができないか…。
無理ならやはり撤去してからの増築でしょうかね。

いずれにしろ大変ではあります。

No.4 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/07/18 11:48

建物の設計及び確認申請取得業務を行っております。

以前同様のケースが有りました、役には立ちませんが参考としてください。

完了検査を受けていないという事は確認申請通り建物が建っているかどうか分からないって事になります。
普通はこの時点で既にアウトです。

この状態であれば基礎の一部を壊して図面通り配筋がされているか、壁の一部を壊して図面通り筋違が入っているかの検査をおこない
図面通り施工している事が証明出来れば違反建築物から既存不適格建築物にして貰える可能性は残っています。
しかし、その後無許可での増築は申請書類自体が無いので検査のしようも有りません。

この場合建築指導課としては増築部分が今日現在の建築基準法と照らし合わせて適法かどうかの確認するように求めて来るでしょう。何故なら何時増築したのかすら証明出来ないからです。
しかしながら無許可で建てている位ですから、先ず９９％適合していないでしょう。

調査やその後の補強などを考えていたら建替えた方が安くなると思います。
場合によっては無許可の24m2部分だけ解体し申請部分だけ調査でOKになるかもしれません。

どっちにしても私たちのような業者が役所に行くと上記のような回答しか貰えません。
でも質問者さんのような一般の方が役所に出向いて顔を突き合わせて質問すれば多少は対応も変わるかもしれません。

健闘を祈ります！

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/18 11:39

世の中には増築による違反建築がたくさん建っています。

そのような建物は内部が広くて使い易いのです。今回、合法増築するので過去の違反増築をチャラにしてくださいはないでしょう。質問者は建築業者ですか。ならばこのようなことを聞ける人は周りにたくさんいるでしょう。それとも建築業者が建築責任を問われるかどうかの問題でしようか。責任を問われるのなら建築業者が違反増築をするはずがないでしょう。

No.2 回答者： saltmax 回答日時： 2014/07/18 11:25

違反建築物に増改築を行う為には

少なくとも当時の検査済証が必要です。
それがないと
完成当時に合法であった証明が必要です。
その上で現在既存不適格であることを証明して
計画設計で既存部分を含めて全体が合法になるように申請しますので
増築完成時には既存部分も合法である必要があります。
したがって既存完成時の図面も書いて当時の法チェックをやって
次に進むと言う手順になります。
耐震補強等も建物全部にわたって施さなければ
現行法に適合はしませんので
建て替えを考えた方がいいと思います。
既存部分を触らずに合法にすることは無理だと思います。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2014/07/18 11:01

真ともに当ったら　四角四面のお役人でしたらダメでしょうね

役所も管轄内の違反建築物を無くす方が　基本主旨が通ると思うのですが

今　自分が担当する期間に面倒事を持ちこまないでよ　と思うのでしょう

地域が解らずに　余計な事を書き過ぎるといけませんので　絡め手を考えて下さい