私道で位置指定道路の売却

Question

よろしくお願いします。
位置指定してある私道を売却された時、その私道に隣接している他の土地の所有者の権利はどうなるのでしょうか。
その道路はそのまま位置指定道路として利用できるのでしょうか。

noname#11476 · Accepted Answer

状況はわかりましたが、、、

まずご質問者の場合、その道路を使わなくても他に２面公道に面しているから利用する権利というのは非常に弱いと思って下さい。
つまりその私道を使わなければ敷地にたどり着けない人が他に誰もいなければ、位置指定道路の廃止も出来る可能性があると言うことです。
もしご質問者の敷地がその私道を使わなければ公道にでれない囲繞地（いにょうち）であれば役所は絶対認めないでしょうが。。。（大本の根拠は民法で囲繞地通行権を認めていることから来ています）

更に言うとその位置指定道路をご質問者が利用しているのはあくまで好意による使用でしかないと思われます。つまり持ち主はご質問者に通るなということが出来るのです。
これはご質問者の敷地がその道路が無くても公道にでられるからです。
ただその道路を通らなければたどり着けない家に訪問する場合はその使用が認められます。ご質問者の敷地内で単にその私道を経由して行くという話であれば通行権があるとまでは言えないですね。

というのも本来であればご質問者の敷地内に道路を作り、公道からその場所に行くようにすることだって出来るからです。

ただ所有者は公的機関なのですか？それであれば重大な問題にはならないかもしれませんが、、、必ずしも大丈夫とは言えません。
ある公的機関が道路を廃止し、そこを利用していた住民（その道路以外にも通れる道はある）が通行権を主張したが認められなかったという判例がありますので。
ただご質問者の場合にも該当するかどうかは前提条件で変わります。

>将来車庫を壊して新たに別棟の家を建ててその私道に面して玄関を作れるのかなと思っています。
家を建てるときにまだ位置指定道路であれば可能かもしれませんが、その前に位置指定廃止となっていればアウトですね。その場合はご質問者の敷地内に自分のその家のために道路を開設するしかないでしょう。

まあ、その位置指定道路にその道路を使わないとたどり着けない敷地に家を持っている人がいれば廃止になることはないので大丈夫ですが。

ただ上記はご質問者の補足内容だけで話をしていますので、現実には異なっている可能性もあります。
たとえばその道路は本当に位置指定道路（法４２条１項５号）なのか、もしかしたら開発道路（法４２条１項２号）ではないのか、あるいは公道（法４２条１項１号）だが単に所有者が私的団体や公的団体であり、国や地方自治体ではないというだけなのかなどです。

とりあえず専門家としては司法書士にお聞き下さい。弁護士、特にこの問題に明るい弁護士に聞けば一番確実です。
場合によっては今のうちに交渉して持分を買うことで位置指定解除となるのを阻止した方が良いということになるかもしれませんので。

noname#8709 · Answer

今後のことを考えて一番安心できるのは＃２氏の書かれているように私道利用者全員で私道部分を買い取り、その旨の登記を行うことでしょう。

一部の業者は、わざと私道部分の所有権を自社に留保し、何かの際に金員を取得することを考えていたところもあります。
そういう土地（私道）に目をつけるのは、あまり筋のいいところではありませんので、少々の高買いならば目をつぶって購入してしまう方がいいように思います。

自宅を売却する際にも、前面道路が位置指定道路ということであれば、購入者の銀行ローンが通らないとかいうこともなく、取引を行うことは可能ですが、安く見積もられる原因の一つとなります。

詳しい状況がわかりませんので、一般論ですが、こういう場合もあるということで注意しておかれるといいでしょう。

manzoh · Answer

おおかたNo.1さんのとおりでいいと思いますが、地役権を設定するのではなく、私道利用者全員がその私道を購入し、共有名義で所有権の登記をした方がいいと思います。

　ただ現所有者が譲ってくれるかが問題です。

　下手にでると高い値段を吹っかけられる可能性があるからね。

　それでも別に利用上困ることが無いので放っておいてもいいでしょう。

　一番いいのは私道の所有者が亡くなって相続の手続きをする際に向こうから話を持ってきてくれるといいんだけどね。

　道路位置指定のある私道なんて所有していても何のメリットも無いのに名義が残っているのは、分譲の際に持分譲渡するのを忘れてしまったか、無知で中に入った業者がろくなアドバイスも出来なかったのでしょう。

　利用者以外にそんな私道を買おうとする輩なんていないのでご心配なく。

　ご心配なら役所の建築指導課に相談に行ってみたらどうですか？

　ちなみに私は以前同じようなケースで地主に頼まれて、利用者全員に登記費用を負担してもらって、無償譲渡つまり贈与する手続きの仲介をした経験があります。

　こんないい条件の話でもまとめるのに苦労しましたけど・・・・・。

noname#11476 · Answer

位置指定道路は私道ですが、その廃止には所有者だけでなくその道路を利用している隣接する敷地の人たち全員の同意が必要であり、それがなければ市町村は位置指定道路の廃止は認めませんし、市町村にはその権限があります。

これは位置指定道路の所有者が変わっても、次の所有者は前の所有者の地位を継承します。
つまり次の所有者も自由には出来ません。
そのため、これまでその私道を利用してきた人たちは継続してその道路を使用できます。
つまり地上の通行権について言うならば特に困ることはありません。

ただ、この問題は難しい問題を抱えており、私道所有者は確かに私権が制限されていますが、その範囲については微妙であり、現実問題として私道の所有者によっては、たとえば私道の地下に埋設する導管（水道、ガス、下水道など）設置などがあると、対価を求めるケースがよく見られます。（導管設置には所有者の承認が必要なため）
高額な対価であれば裁判などで強制的に認めさせることも可能ですが、対価が裁判費用ほどではない場合は支払わざるを得ないケースもあります。
これらを未然に防止するには、事前に現所有者との間で無償利用の地役権（地下の導管利用を含む）を設定しておくことでかなり防ぐことが出来ます。これは登記されますので、次の所有者もその地役権は絶対に守らなければならないものです。

で、もしご質問者が現在の道路所有者で次の人に売却する予定であれば、その道路の所有権を持たない人たちの為に通行地役権を設定してから売却すれば（通行地役権は無償であることが原則です）、残りの人たちは法的にも保護された形になります。

そこまでしたく無いという場合でも、利用者の無償利用と利用者が利用の手続きの承認を求めた時に実費以上の過大な費用請求なしに協力する旨の契約を締結しておき、次の所有者にもその契約を継続する旨の念書を書いてもらえば問題はまず発生しません。

では。

私道で位置指定道路の売却

状況はわかりましたが、、、

今後のことを考えて一番安心できるのは＃２氏の書かれているように私道利用者全員で私道部分を買い取り、その旨の登記を行うことでしょう。

おおかたNo.1さんのとおりでいいと思いますが、地役権を設定するのではなく、私道利用者全員がその私道を購入し、共有名義で所有権の登記をした方がいいと思います。

この回答への補足

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

　おおかたNo.1さんのとおりでいいと思いますが、地役権を設定するのではなく、私道利用者全員がその私道を購入し、共有名義で所有権の登記をした方がいいと思います。