免震ゴム偽装の中古マンションを購入したいのですが？

Question

契約後、お金を支払う直前に、当該マンション（築5年、１５階建の８階）が「東洋ゴム工業の免震ゴム偽装」に該当していることが判明し、手続きが中断しています。しかし、その後の調査で、大地震（震度６強～震度７）でも倒壊せず、安全であるとの宣言が出され、それを国交省が承認しました。ただし規格を外れた免震ゴムの交換作業は実施するとのことです。今後、マンション住民などに対するいろいろな問題（損害賠償ほか）が発生することが想定されます。
１．”偽装”に該当しても、ビルは倒れないという言葉を、そこに住もうとしている者としては
　　どのように理解して納得すればよいのでしょうか？
　　　たとえば、免震ゴムの規格には許容範囲があり、安全のための余裕が十分に取ってある
　　　というのなら、そもそも設定されている規格との関係はどうなのか？震度７を超えると倒
　　　れるということか？
２．特定（私個人の）の立地条件（住環境、近隣住人、アクセス）、金額などから、本物件は
　　以前から注目していて、やっと手に入ると思ったのですが・・・・。これらの条件から、
　　代わりになる他の物件を見つけることはほとんど不可能です。こんな状況に直面し、大変
　　困惑しています。どのように考えるべきか、また仮に契約を進める場合、今後注意、確認
　　すべきことなどについて、コメント、アドバイスをお願いします。

inon · Accepted Answer

免震装置の安全性はＲＣ構造のビルを実際に揺らして実験して確かめられています。
免震装置そのものの安全性は確かだと思います。
地震で何故建物は壊れるか・・・揺れるからです。この揺れさえ押さえれば建物は崩壊しません。
（活断層の上に建てられた建物で地盤そのものが動けば駄目ですけれど）
正直、免震装置の欠陥が修理されれば、損害賠償などの請求は出来ないと思います。

現在の耐震性能は震度７の地震が来ても壊れるが倒壊はしないと言う基準です。
これは、全ての建物の最低の基準です。
そう考えれば、この免震ゴムが使われている建物を購入しても普通の建物並みの強度はあると判断しても良いかもしれません。

現在、この仕様のマンションは価格的に安いでしょう。ある意味買い時かも。

ただし、今判明している以上の欠陥があるならば、危険であることは間違いありません。
それは、調査しない限り誰にも分かりません。

fnfnnis3 · Answer

再度No.1です。思った通り免振に肯定的な意見が多いみたいですけど、
あんなもの信じて良いんですかね？「信じる者は救われる？」
ではなくて、昨今の振り込め詐欺見てくださいよ。
残念ながら「信ずる者は騙される」が現実ですよ。

話し戻しますが、現物揺らした実験なんて有りませんよ。
でかい建物をそっくり載せる起振器なんてないんですよ。
あるのは、現存の建物に起振装置を各所に配置して、応答を見てるんだと思いますが
そんなものは、計算と大して変わらないですよ。基礎を揺らしてる訳ではないですから。
一番の問題は部分的には各種ファクターを細かく測定し計算に入れてるが、
肝心なマスは平米200kgとかのいい加減な仮定でやっているところです。
それでも、剛構造の計算なら、1割仮定や計算が違っても結果の誤差は1割ですが、
柔構造は下手をすると1割の読み違いが10倍、100倍の誤差になることです。
でも、実際に超高層の長周期振動による揺れは大問題です。
あんなもの当初言ってましたか？
さらに、補強したりしてますが、これがまた仇になる可能性があります。
免振の話じゃないだろうって？　そうです、柔構造の話です。
柔構造では、もともとの設計が、揺れても耐える設計ではなく揺れない設計だからです。
あれ？どこかで聞いたセリフ？　免振ですね。
免振では装置で減衰された前提でしか計算してません。
よく模型で揺らす実験やってますね。
免振では揺れそのものが建物に伝わらないという・・・。
摩擦係数0ではないのですから、どこかに揺れが伝わる条件が有るんですよ。
No1の回答で超長周期が心配と言ったのは、その事です。
だからって、その物件を買わない方が良いなんて言ってませんよ。
あまり免振、偽装について、購買の条件にしないほうが良いと思うだけです。
そもそも、そのレベルの地震が起きるかどうかも分かりませんからね。

trajaa · Answer

耐震と免震は別ものですね

耐震強度(つまり建物が倒壊しない)が確保されていれば、建物は倒れません
建物は倒れませんがその代わり、固定していない家具などは地震の揺れに従って揺れ動き倒れたり壊れたりします
※良くあるでしょ地震後に、食器や家の中のモノが散乱したようなニュース映像を
　あんな感じになる被害は起きるかも知れない

それに対して免震構造の場合は、揺れそのモノを減衰吸収するので
外の世界が震度４や震度５であっても、建物の内部は震度2程度だったり優秀なモノであれば、
『地震かな？地震なの？』と言う程度にまで抑えられます
当然、家具が倒れたり食器が散乱したりと言うようような事も起きません

建物の構造や強度としての性能は問題無いが
揺れを吸収する能力が設計・計算値とは異なっていると言うのが今回の偽装の問題点です

以上が1番目

2番目に関しては
東洋ゴムという企業体質に問題があり、同企業の将来性に不安はありますが
企業体として存続して、しっかりと規格に沿った設備に交換すると言うのですから
今現在は免震性能が劣ったとしても、交換作業が済めば期待通りの性能になるのでは内でしょうか？

そもそも、そう言った機能を使うような機会が今日明日に起きるのか
ヒョッとしたらずっと起きない可能性だってあります

確かに、期待値には到達しないかも知れないが
建物が倒れる崩れる住めないというレベルの問題ではないので、今さら他の物件ではなく
その建物にしっかりとした対処が行われるように見守ればいい話だと思うんですが・・・・

gookaiin · Answer

＞”偽装”に該当しても、ビルは倒れないという言葉を、そこに住もうとしている者としては
　　どのように理解して納得すればよいのでしょうか？

それを（ネットで）人に聞いてどうする？
そもそも『”偽装”に該当しても、ビルは倒れない』なんてウソでしょ。
免震機能の劣ったビルは、（免震機能のあるビルと違い）ある大きさの地震で倒れるんだよ。じゃあどの程度の地震で、免震機能の劣ったビルは倒れ、免震機能のあるビルはＯＫかなんて、誰もはっきりわかっていないんじゃないの？

＞こんな状況に直面し、大変困惑しています。どのように考えるべきか

その物件はあきらめるんでしょ。どうしても買いたいということで、背中を押してくれる（安心感を与えてくれる）回答がほしいのかもしれんが、無責任な回答も許されるネットでそんな質問してもしょうがないでしょう。

（むしろ仲介している不動産業者に根掘り葉掘り聞いたらいかがですか。答えられるかどうかわからんが、少なくとも回答には責任を持ってくれるだろう。）

fnfnnis3 · Answer

少数意見かもしれませんが、そもそも免振などと言う代物は信じちゃぁいけませんね。
良く言うところの現物での実績ありますか？現物規模での振動実験やりましたか？
あんなものは机上の空論レベルですよ。
ですから、もともと正しくないものがデータを改ざんしようがしまいが、
本当の直下型地震が来た時にどうなるかはわかりませんね。
個人的には1秒以上の超長周期振動が危険ですね。
それでも、普通の地震には対応できそうですから、
神社で戴くお札程度(無いよりまし程度)に考えていれば、
免振ゴムもありがたく見えます。

私の場合は、未だに剛構造の信奉者で、柔構造の高層ビルも信じてませんから、
その程度のたわごとと聞き流してください。
全然回答になってませんね。
つまりよくわからない事は気にしないのが一番って事です。

免震ゴム偽装の中古マンションを購入したいのですが？

免震装置の安全性はＲＣ構造のビルを実際に揺らして実験して確かめられています。

再度No.1です。

耐震と免震は別ものですね

＞”偽装”に該当しても、ビルは倒れないという言葉を、そこに住もうとしている者としては

少数意見かもしれませんが、そもそも免振などと言う代物は信じちゃぁいけませんね。

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング