不動産の賃貸契約について

商業ビルを建てて貸す予定です。賃貸期間は10年間を考えています。
10年間賃借人が退店しないように、「10年以内に退店する場合は敷金・保証金を没収する。」さらに「10年間は家賃を固定し、増減しない。」という特約条項は有効ですか？
一般的には「賃料は諸般の経済時勢の変化、消費者物価指数及び公租公課等を基準とし、3年毎に甲乙協議の上改訂する。」とありますが……。

質問者からの補足コメント

• 

  実は期間は20年間を考えていたのです。
  知りたかったのは「10年間、賃料固定。」が一般建物賃貸借契約で可能かどうかなのです。
  また、毎年1%ずつ増額するという契約も結べますか？

    補足日時：2016/04/25 16:52

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/04/30 08:41

＞10年間賃借人が退店しないように、「10年以内に退店する場合は敷金・保証金を没収する。

」

これ事業用物件だよね？
事業用定期建物賃貸借契約なら10年の定期契約で、途中解約はできない。
途中解約する場合には、違約金として残存期間賃料相当額を支払うか敷金・保証金を全て償却するという形にするといい。
定期借家契約では更新ができないけれど、再契約は可能という特約をいれるので普通賃貸借と同じになる。


＞「10年間は家賃を固定し、増減しない。」という特約条項は有効ですか？

補足文にある1％増額もそうだけど、これらできるけれど一定の条件があるよ。

公益法人不動産流通推進センター
賃料の増額条項（スライド条項）の有効性
http://www.retpc.jp/archives/1669

本物件は事業用だから、減額しない契約も可能。
借主が消費者なら消費者保護法で消費者に不利な内容として無効になる可能性は高いけれど、本件は事業用であるので消費者保護法は適用されない。
個人事業主に貸したとしても同じ。
明らかに賃料が不相応になった場合には裁判の上で減額もあり得るけれど、10年間で、新築した建物が“不相応”とまで劣化することもないだろうし、周辺相場も急落する可能性も低いんじゃないかな。


ただ、借りる側が10年増減ナシを見て入居を敬遠する可能性はあると思うよ。
10年契約の場合、5年目に○万円減額するという特約を入れることで、10年定期契約・賃料増減不可の契約でも受け入れやすくなる。
でもまあ、こんな特約盛り込んで煩雑にするよりも、10年間の間に値下げ交渉が来たら拒否してしまうだけでいいと思うけれど。
10年契約の締結時点で取り決めた賃料だから10年間はこの賃料なのが当たり前、賃料を下げて欲しいなら更新まで待て！という感じ。
更新の１～１年半前になったら、借り手が転居しようかどうしようか考え始めるので、物件探しを始める前に、更新通知と一緒に更新後は○万円値下げするという内容も盛り込めばテナントも逃げなくなる。

貸主は10年後に下げる予定の額も決めておいて、それも踏まえて賃貸経営の計画を立てるといいと思うよ。
キャッシュフローツリー（ＣＦＴ）をまだ作ってなければ作ってみるといいよ。

全日本不動産協会
賃貸運用状況は指標（数値）を把握してこそ見えてくる
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E8%B3%83%E8% …

No.3 回答者： zipang_style 回答日時： 2016/04/26 11:08

＞毎年1%ずつ増額するという契約も結べますか？

　当然に契約は結べます。
　しかし、法廷で争った場合に希望する判決が出るか否かは別です。

　恐らくは、１１年目に更新する際も
「初回と同じ内容で更新になる」と予測出来ます。

　つまり、初回契約時100万円、2年目101万円、の場合、
　更新した後は
　11年目100万円、12年目101万円、といった具合。

固定資産税などの負担が増えた時にも改定が出来ないし、
新駅、新道開通などで相場が上がっても値上げ出来ないので、
長期の家賃固定は得策は思えませんが、何か理由がおありでも？

裁判官も「家賃は相場で決まる」を踏まえて判決を下すハズなので、
「固定」に拘っても覆されるリスクは払拭出来ないと思います。

この回答へのお礼

なるほど、不動産の賃貸借契約は難しいですね。
一般的な文言のほうが良さそうですね。

お礼日時：2016/04/26 14:22

No.2 回答者： turbotjcn 回答日時： 2016/04/26 00:55

普通賃貸借では、賃料の固定化に関していえば、できません。

正確には借主の減額請求権を排除できません。つまり「家賃を下げない」という契約はできません。

理由は借地借家法第32条1項に違反するためです。借地借家法は強行規定なので、これと異なる特約をしても無効とされます。

しかし例外もあります。まず「家賃を上げない」という特約なら可能（借主にデメリットがないから）。
また定期借家契約の場合に限り、32条に拘わらず賃料の固定化が可能です。※借地借家法第38条7項

なお「年1％ずつ上げる」という契約は直ちに無効にはならないと思いますが、この条文があるからといってもやはり減額請求権を排除することはできません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。よく解りました。

お礼日時：2016/04/26 09:29

No.1 回答者： zipang_style 回答日時： 2016/04/25 16:38

（希望者がいるか否かは別にして）

１０年間賃料固定の定借は可能だと思います。

商業施設なら保証金は１０か月分くらい積ませるのでしょう。
保証金は、基本的に原状回復費用の預かり金の性質が強いと思いますが、
１０年以内に退去された際に没収（１００％償却）したとして、
新たに原状回復費用の回収をすることは非現実に思います。

賃料改定は、当然に「値上げ」を視野に入れた条項を謳いますが、
「１０年間、一切値上げなし。」とすれば
相場云々は関係しないでしょう。

この回答へのお礼

早速の返事、ありがとうございます。
実は期間は20年間を考えていたのです。
知りたかったのは「10年間、賃料固定。」が一般建物賃貸借契約で可能かどうかなのです。
また、毎年1%ずつ増額するという契約も結べますか？

お礼日時：2016/04/25 16:50