書面によらない遺贈契約の土地の登記手続き

書面によらない遺贈契約の土地の登記手続きはどのようにすれば良いのでしょうか。
相続人たちは遺贈契約の存在を肯定しています。
例えば遺産分割協議書の中に「この土地は遺贈契約に従ってこの人物の所有とする」
とでも書いて貰えば良いのでしょうか。
こういう場合のために別段に用意された手続き方法があるのでしょうか。

No.12 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/10 16:49

失礼しました。

登記の問題はNO.2様が回答なさっておられます。

この回答へのお礼

回答９が具体的なのでそのようにするつもりです。
登記手続きでこれ以上簡単なものはないでしょうから。
おかげさまで税についても考えさせられました。
色々とありがとうございました。

お礼日時：2016/07/10 17:05

No.11 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/10 13:14

二重課税という用語から、少し考えてみました。

遺贈の遺言がなく、死亡贈与契約だとして被相続人から直接法定相続人以外の者に贈与する行為は、租税回避行為だとして税務署長から更正される可能性が出るのではないかと。

法定相続人が相続を受けたさいに、特定の不動産を法定相続人のものにしたいと考えてたとします。
ご紹介のように「一度法定相続人の所有物にして（相続税の先例を受けて）、贈与する」と相続税は負担しなくてはならず、受贈者には贈与税が発生するという、一つの相続全体からみると「課税がダブル」ことになります。
正確ではないですが、二重にかかるという認識でもよいでしょう。

これを「死亡贈与契約があったとして登記して、相続税回避しよう」と故意に行えば、相続税の洗礼を受けずに贈与ができ、かつ贈与税と相続税との負担差額は節税できることになります。

税務当局では「本当に、死亡贈与契約があったのか」を調査するでしょう。
遺言がないとしても、被相続人がなにかしら書面にしてるとか、とにかく相続人が口裏合わせをしての「相続税とばい」でないとの確認をしてくると思います。

このスキームが「よろしい」となると、相続財産を「実は死亡贈与契約があったのだ」として、被相続人から直接法定相続人以外の者に所有権登記できてしまう租税回避を国税当局が認めることになります。

奇しくも私は「一度相続させて贈与する方法もある」と申しましたが、第三者である税務署長にたいして「死因贈与契約があった」ことを証明できる、「死因贈与契約があったことはまちがいなく、租税回避行為をしようとしてるのではない」と確認できるだけの状況の説明ができることが必要かと存じます。
この際「登記が可能かどうか」は別の問題なのです。
おそらく登記自体は（専門家ではないので、おそらくをつけておきます）法定相続人全員が「所有権がその人に移動することに異議はない」という承認書面があればできるのではないかと思います。
そこに租税回避をする意思があるかないか（善意か悪意か）は無関係だからです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね。
悪用する人が出る可能性はありますね。
でも、相続人達は何の利益を得る事も無く財産が他人のものになるのですから、
証明行為を行う立場として相応しいのでは無いでしょうか。
例えば悪用するとすれば相続人達が裏で土地代相当の現金を受け取るという事が考えられますが、
これは節税ではなく脱税になりますね。
今回はさらに他人が一人証人として立つ事が出来ます。
たとえ疑いを持たれて調査を受けても何も疚しい事は有りません。
今回の質問は税務相談では無く登記手続きについての質問です。
死因遺贈による登記手続きに関して何か簡便な方法があれば教えてください。

お礼日時：2016/07/10 14:18

No.10 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/10 01:00

御指摘を頂いた。

それに反応しておきます。
「登記手続においては、遺言者から受贈者へ直接の所有権移転登記ができます。
それをあえて相続登記と相続人からの贈与登記と2つに分ける必要はありません。」

その通りです。相続人全員の合意をしたことを書面にして、「被相続人から相続人へ所有権移転して、その後贈与で所有権移転」する必要などなく、被相続人から、死因贈与を受けたかたに所有権移転できます。
私はそれを否定しておりません。
そのような方法があるのですから、是非していただければよろしいと思います。

遺言がないのでどうすべ？という実際問題に「いっそ、相続を受けた者から、贈与をするという手もある」と紹介してます。
このあたりは、どちらの選択をご質問者がするかの話です。
よく読んでいただけるとわかるでしょうが、その財産の評価額次第では、法定相続をして、その後贈与するという方法が「なあんだ、そのほうがスムースだ」という事もあると言ってるだけです。

実際には司法書士と相談して選択されれば良い話ではないでしょうか。
もう一つは相続税の申告書に遺産分割協議書を添付しますので、被相続人の所有してた不動産のうち一筆が遺産分割対象から外れているという状態で、「実は遺言はなかったが、死因贈与があったのだ」と説明する必要も出ますし、その対応を税理士にしてもらうと報酬が別途発生します。
このことは、述べなくても良いので「いっそ、すっきりする」と一言で片付けてしまってますが、相続があった、その後贈与したという単純明快な流れを、負担する税額しだいですが、選択する余地もあるという意味で述べてありあｍす。

誤解しての回答ではないですよ。

私淑してる方のご意見に申し上げるのは失礼ながら、「税金も前者では相続税の課税対象のみであるのに、後者だと相続税と贈与税が二重にかかることになります」との意見に反論しておきます。

確かに、前者では相続税の課税財産となり相続税の洗礼を受けます。
対して後者だと、相続税と贈与税が二重にかかるとのこと。
「二重にかかる」を「二重課税」という意味で使われてるのでしたら、相続税の納税義務者と贈与税の納税義務者は別人ですので二重課税ではないです。

ただし、同じ不動産の所有権移転に対して、AからBへの移転には相続税、BからCへの移転には贈与税が課税されますから、不動産自体からみたら「おいおい、おれを原因として何回税金がかかってくるんだ」というレベルでしたら、二重でかかるどころではないです。
　不動産取得税も、固定資産税も「一つの不動産を原因として発生する税」として存在してますし、被相続人が取得した際にも相続税や贈与税を支払ってるのかもしれません。
登録免許税だって、その不動産から言わせたら「おれと付き合う奴には、よく税金がかけられるな」と感じるはずです。
二重でかかるどころの騒ぎではないです。
　
相続で得た不動産を、大体同じ日にて贈与した場合には「相続税と贈与税が二重にかかることになる」が、相続してから１０年経ってから贈与して、贈与を受けた人に贈与税が発生したら「相続税と贈与税が二重にかかることになる」というのはおかしいでしょう。
納税義務者が違うのですから、二重課税ではないです。

「二重にかかる」という表現は二重課税を言ってるのではない、ということでしたら、どうも失礼いたしました。お詫びいたします。

この回答へのお礼

詳しい解説をありがとうございました。
私が遺贈と死因贈与のそれぞれの意味と違いを知らずに質問したために
いろいろと混乱を招いている様です。
私は死因贈与という言葉の存在すら知りませんでした。
すみませんでした。

他の回答者へのお礼の欄を見て遺贈を死因贈与に読み替えて
質問の題名を見て質問の目的を理解していただきますように
今後回答をお寄せいただく方にもお願いします。

実際の人間関係で言いますと相続人達になるべく迷惑をかけることなく
所有権を移転したいという思いがまずありますから、
実際の所有権の動きと登記手続きが一致するものを選びたいです。
死因贈与を受ける者と相続人達と被相続人
これら全員を一つの集団としてそこに発生する税金が
少しでも少なくなるように
また司法書士の報酬を含めた登記手続き費用が
少しでも少なくなるなる様にという思いもあります。

お礼日時：2016/07/10 06:29

No.9 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/07/09 23:41

登記手続に際しては，まずは事実をはっきりさせる必要があります。

現行不動産登記法ではこのような登記では登記原因証明情報が必須となりますが，遺贈と死因贈与では，登記原因証明情報として必要なものがまったく違うからです。

とはいえ，遺贈では遺言書が必須になる（遺言以外で遺贈をする方法はありませんし，その遺言は書面で作成しれなければならないことが法律上決まっています）ので，本件は遺贈で処理することはできません（遺贈の場合の登記原因証明情報は，遺言書と，被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本です）。
よって，本件はあくまでも遺贈だと言うのであれば，登記はできません。

ということで選択肢は死因贈与しかないのですが，その前に確認したいことがあります。(1)被相続人と受贈者との間に，口頭でもいいですが死因贈与契約は成立していたのでしょうか？　(2)そしてその契約が撤回されていないことの確認はできているのでしょうか？
(1)…契約が現実にあったのであればいいのですが，もしもなかったのであれば死因贈与契約なんて存在しないわけですから，それに基づく登記なんてできるわけがありません。もしもやっちゃったらそれは犯罪です（刑法第157条）。
(2)…書面によらない贈与は撤回できます（民法第550条。ただし負担付き死因贈与契約の場合は事情が異なる）。撤回されていたら贈与はなかったことになるので，当然登記はできません。
死因贈与契約が書面で行われていたのであれば，その契約書を見れば(1)は明らかですし，贈与をやめたなら契約書の破棄等の対応をするでしょうから確認は比較的簡単なんですけど，書面によらない死因贈与であるのであれば，そのあたりはきちんと確認しておく必要があります。

上記のような問題がないのであれば，登記原因証明情報の準備です。
死因贈与契約書があれば，それと被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本で足りるところ，契約書がないので，法務局に対する報告書形式の登記原因証明情報を作成せざるを得ません。この報告書形式の登記原因証明情報は，相続人全員により作成する必要があります（これは遺産分割とはまったく関係がないことなので，遺産分割協議書にその内容を書いても意味がありません）。

書類の形式は……死因贈与のものは見つからなかったので贈与のものをご覧ください。

登記原因証明情報の書式ひな形　贈与による所有権移転
　http://souzoku-shiba.com/%E3%81%B2%E3%81%AA%E5%B …

この「２．登記の原因となる事実又は法律行為」の部分を，事実にあわせて書くことになります。
簡単な例として，たとえばこんな感じでしょうか。

（１）甲と乙は，平成○年○月○日（注：死因贈与契約成立の日），乙の死亡を始期として本件不動産を甲に贈与することを約した。
（２）平成×年×月×日，乙は死亡した。
（３）よって，本件不動産の所有権は，同日，乙から甲に移転した。

そしてこの登記原因証明情報以外に必要なものは，
・被相続人の登記済証/登記識別情報
・被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本一式
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・代理人によって申請する場合には委任状
といったものになりますが，事案によって他に必要な書類が増えることがあります。

この回答へのお礼

詳しい解説をありがとうございました。
「私が死んだらあなたにこの家土地をあげます　弟にも話しておくから」というやりとりでした。
”被相続人からのその旨の告知が有り撤回もなかった”と死亡後に弟さんに事実を確認してもらいました。
他の兄弟もその言葉を信じて死因贈与に同意しています。
被相続人には親も子供もおらず相続人は兄弟三人のみしかいません。

お礼日時：2016/07/10 00:11

No.8 回答者： diving_gogo 回答日時： 2016/07/09 15:29

他の回答において、誤解が生じていますので、指摘しておきます。

遺贈は遺言という書面によって行うことが必要ですが、死因贈与契約では書面が必要ありません。

この質問のタイトルで「遺贈契約」とあり、当事者間では遺贈と認識していたようですが、法律的に今回の出来事は遺贈ではなく死因贈与契約です。

登記手続においては、遺言者から受贈者へ直接の所有権移転登記ができます。
それをあえて相続登記と相続人からの贈与登記と2つに分ける必要はありません。

税金も前者では相続税の課税対象のみであるのに、後者だと相続税と贈与税が二重にかかることになります。（控除額以下か否かはここでは触れません）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
死因贈与契約であると認識しました。
結果を見ると死因贈与であるとわかりますが、
契約を結ぶ時点ではどの様な場合にどちらを使うのでしょうか。
契約を結ぶ時点における使い分けがよく分かりません。
「では、あなたと遺贈契約を結びましょう」とか
「あなたと死因贈与契約を結びましょう」というのは
どういう時なのでしょうか。
用語を知らなければ、「私が死んだらこの家土地をあなたにあげます」と表現するのですが、
これはどちらに当たるのでしょうか。
遺言書に書かないから死因贈与と区分して良いでしょうか。
今回の場合は、「このことは弟に話しておくから」という口上でした。
これは遺言ではありますが、遺言書は書かれていません。

お礼日時：2016/07/10 00:02

No.7 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/09 08:16

[相続税についてはどの様な決まりになっているのでしょうか。

]
評価額は相続税でも同じです。
「 金額的にどのくらいから差がついてくるものか知りたいです。」
相続税の基礎控除額と贈与税の基礎控除額は違いますが、物件の評価額は同じです。

「それから、今回の質問は登記手続きについてです。
これについてもご存知でしたら詳しい解説をお願いします。」
法定相続人への、相続を原因として所有権移転登記をし、その後改めて贈与契約書を作成して贈与登記します。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
贈与税だと結構かかかる様ですね。

お礼日時：2016/07/09 23:52

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/09 01:06

山奥でもボロ屋が建っているのですね。

「評価額ですが４〜５百万円程度だったと認識しています。
相続財産評価基準での評価だと存じますが、確認されると良いでしょう。
路線価地区でなければ、御承知のように倍率方式での評価となり、固定資産税額からの算出になります。
そこにボロでも家が建ってるのですから、これの借地権割合が減価されます。
借地権割合が５０％でしたら、評価額は２５０万円となり、更地にする費用を差し引くと、価値はもっと下がります。
業者に、建物とゴミを撤去する費用を見積もってもらい、同額をその財産の評価額から控除して「贈与価格」とします。
１１０万円以下でしたら、基礎控除額１１０万円がありますので、贈与税額はゼロです。

私見ですが、遺贈がないものとして相続を法定相続人だけでおこない、その後贈与するのが、スムースに感じます。
上記の評価額は当然に相続財産の評価時に採用しますから、贈与財産の評価額もそれをそのまま採用します。
評価額が１１０万円以下で贈与税が発生しないケースでも、不動産所有権移転原因が贈与となると税務署が「贈与税の申告書がでてないんだけど、、」と聞いてくる可能性があります。
鬱陶しいので、納税額ゼロの贈与税申告書を提出し、相続税の申告書に添付してあるのと同様の「不動産評価明細」を添付しておくのが良いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
贈与税について詳しい解説を頂きよくわかりました。
相続税についてはどの様な決まりになっているのでしょうか。
金額的にどのくらいから差がついてくるものか知りたいです。
それから、今回の質問は登記手続きについてです。
これについてもご存知でしたら詳しい解説をお願いします。

お礼日時：2016/07/09 05:10

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/08 23:07

「その場合は贈与税の問題が発生します。

」に。
実際の評価額はいくらなのでしょうか。
相続でも贈与でも、評価額は同じ額です。基礎控除額と税率が異なるために「贈与税は高い」と恐れられてるだけです。

他回答へのお礼に「山奥なので相続税ならゼロ円」とありますが、認識が失礼ながら違います。
評価額がゼロなら贈与税も掛かりません。
現実的な話の解決策としては、本来死因贈与契約は書面が残ってないとできないのですから、できないものをできるようにあれこれするよりも、一度法定相続人に所有権登記して、その者から贈与を受けることで、いくら贈与税が発生するかを計算してみた方が良いと思います。
３００万円の贈与でしたら、基礎控除額１１０万円を引いた１９０万円に１９万円の贈与税がかかります。
実質税率６，４％です。
消費税より低いのです。

このレベルまで計算して「どのやり方が最も経済的か」を考えた方がよいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
相続税の基礎控除額以内で収まり税額０円という表現でした。
贈与税よりも相続税の方が基礎控除額が大きいと認識しています。
死因贈与については相続人達が生前にその事実を被相続人から聞いて知っています。
事実によって不利益を受ける相続人達が揃って証人になるわけですから、
十分な証明と思います。
評価額ですが４〜５百万円程度だったと認識しています。
そこには解体する以外どうしようもないボロ屋とその中に山の様な家財（＝ゴミ）が残っています。
その始末に土地代のほとんどが消えてしまい、悪くすると赤字です。
それもあって誰も相続したいと言わないのです。

お礼日時：2016/07/09 00:45

No.4 回答者： diving_gogo 回答日時： 2016/07/08 20:36

死因贈与では贈与税ではなく、相続税がかかると思います。

死因贈与の書面については、難しいので司法書士に頼むのがいいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
山奥なので相続税なら０円と思います。
安心しました。
実は司法書士代が怖くて質問を起こした次第です。
なんとか自分で作りたいです。
ネット上に雛形でもあればと探してみましたが、
少し特殊なようですね。

お礼日時：2016/07/08 20:50

No.3 回答者： diving_gogo 回答日時： 2016/07/08 19:16

No.2です。

補足します。

遺贈契約というのは法的には成立しないですが、死因贈与契約なら、書面がなくても、有効に成立します。

遺言執行者がいないのであれば、相続人全員を登記義務者として、被相続人から受贈者へ直接の所有権移転登記ができます。

遺産分割協議書とは別の書面を作ったほうが手続としては望ましいでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
別の書面とはどのようなものでしょうか。
その書面の名称と記載すべき内容がわかりますか。
この質問で知りたかったのはその点です。
また、その場合税法上はどのような扱いになるのでしょうか。
一般的な贈与税が掛けられたのではたまったものではありません。
よろしくお願いします。

お礼日時：2016/07/08 20:08