相続税対策についてです。

父が相続税対策のために祖父の土地をドラッグストアに貸し、家賃収入を得ると言っております。

建物は大和ハウスが建て、初期投資2億5千万かかります。
毎月170万を20年間貰う契約です。大和ハウスの営業からはメリットしか言われてないようで、心配です。

修繕費、解体はこっち持ちなようです。

デメリットが有れば教えて頂きたいです。よろしくお願いします。

No.7 回答者： amerikaumare 回答日時： 2022/05/29 17:00

それって　相続税対策　というよりも　物件の有効活用　じゃないんですか？

それが得なのかは　いろいろな条件が絡むのでなんとも言えませんけど．．．（ドラッグストアがやめても居ぬきでほかのところがくればいいですけどね）

No.6 回答者： ben0514 回答日時： 2022/05/27 18:17

ハウスメーカーなどは税理士ではないので、資産や節税アドバイスは基本出来ません。

節税効果が一定条件下において発生するであろう商品としての提案で、その要件に満たしているであろうというだけでしょう。

その内容を税理士に見せて、本当に相続税対策になるかを確認しましょう。

あえて書くとすると、相続税対策というのは、相続税そのものを下げるため、財産価値の計算上低くなるようにということでしょうね。
ただ、家賃地代収入となれば、毎年の確定申告と納税の負担が生じます。
融資を受けて行うのであれば、金利負担もあります。
２０年間の家賃が本当に保障されるのかも疑問です。そのドラッグストアが倒産しないという保証がありませんよね。
倒産しないとしても、通常の賃貸契約であれば更新しないなどという可能性もあるでしょう。しっかりとその契約内容でどこまで保証され、リスクがあるかも確認が必要でしょう。そういった法律や契約などについては、弁護士や司法書士などに相談した方が良いでしょう。

あと相続税対策というのは、相続税の納税対策という意味もあります。不動産ばかりですと納税で不動産の売却などが必要になる場合もあります。そうならないようにするためにお金を生み出す試算にしておくという意味もあるでしょう。

さらに言いますと、相続税対策と勘違いされやすいのが相続対策です。税金ではなく分けやすい財産にするとか、受け取って使い道のある財産にしておくという意味があるでしょう。

詳しいことはわかりませんが、もしもしっかりとした約束に基づいてそういった契約をした場合、貸主都合で追い出すこともできないと思います。
お子さんが事業を起こすなどしてその土地を使いたいと考えても、その契約期間は利用できないのです。
その代わりに地代を払うのでしょうかね。場所も探す必要があることでしょう。

相続を意識されているのであれば、財産を残してあげる相手であるお子さんなどの理解なども大事です。お金を欲しがらないような性格の場合、その地主という立場でいることが面倒だと思う場合もあります。一般的なものであれば売却やほかの使い勝手があったとしても、そういった約束事や誓約のあるものですと、そういった自由度もないものを残されてもと思うかもしれません。

No.5 回答者： momo-kumo 回答日時： 2022/05/21 13:58

相続税対策というのは、賃貸用の上物を建てて、その土地の相続税評価額を下げるということです。

建物の建築費用のローンを負債として相続することでの節税は、建物の分が資産として計上されるので、それほど大きくはありません。
こっちはトントンでもいいわけです。

No.4 回答者： 鉄腕DASH 回答日時： 2022/05/21 13:05

私のと多少、似てますね

相続人2人で、税理士から相続税1億円以上と試算されたで、急いで私も相続税対策で親名義で2億5000万円以上の借金を作り更地にアパートを4棟建てましたね
まあそのお陰で、相続税約120万円で済みました

アパートの建築は、大和ハウスとパナソニックに依頼しました
アパート4棟は毎月130万円の家賃収入が入る予定で、他の家賃収入も含めれば毎月の家賃収入は310万円になる計算でしたね

現在は、アパートに空室があるので毎月280万円家賃収入で計算より少し低いですが、別に生活に影響無いです

話が脱線しました

〉毎月170万円の家賃収入が20年間

これは違います、確かに10年間は家賃保証されますがその後が重要です
入居者が入らないと大変なので、強制的に家賃は下がります
立地が良く、建物の設備も整っていてもです

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2022/05/21 10:34

相続税対策ということなら、お祖父様名義で借金をして建てるということですか？

ドラッグストアが、あと何年今の家賃を払い続けられるかが一番の問題です。
それはハウスメーカーも保証できないですし、言えない話かと。

また、相続資産の減額を目的で借金を背負うことを意味しているなら、長生きしたら対策の意味はなくなりますし、貸し物件という新たな資産も生まれますから、それに掛かる税金負担も増えることになります。
所得税、住民税はもちろん、固定資産税や事業税、消費税もなどがあります。
貸店舗の家賃には消費税が含まれているので、この時点で170万円の10％は税金で持っていかれるのが確定ということです。
消費税が増額すれば内税表記の家賃なら、実質的に家賃は値下がりです。
税金の話はハウスメーカーに説明義務はありません。

火災保険には入りますが、自然災害の被害で全額下りることはないので、例えば台風で屋根が飛ばされたら何百万、下手をしたら1千万超える負担も生まれます。
これも保証内容の問題なのでハウスメーカーには無関係の話。

全く無関係に思われるでしょうが、保険料も最高額ですし、医療負担も介護負担も3割になります。
施設に入れようものなら、月額20～30万円は掛かります。
そういう出費も見越して現金資産は残しておかないとなりません。
それこそ認知症にでもなって成年後見人を立てる必要が出てきたら、資産家だと親族がなることはありません。
弁護士などに後見料を払って後見人になってもらう形です。
家族信託もありますが、信託料もただではありません。

それにそういう建て方だとお父様に収益はありません。
相続税を払う人に現金資産がない状況で、借金まで相続する事になれば、お金を借りて相続税を払うことはできないので、土地を売って払うしかありませんが、賃貸物件なら抵当権が設定されているでしょうから売りたいようには売れません。

大和ハウスなら賃貸部分のデメリットはしっかり言ってきている、あるいは書面に記載しているはずです。
ですが計算書には家賃収入が減額された場合を含ませないで、20年変わらぬ家賃収入で計算書を作って来るだけなのです。
ですがその計算書も嘘ではないです。
契約書などの書面は一字一句逃さず読む事が一番大事な事になります。
その上で書いてある事は、自分の都合の良い解釈ではなく、自分に都合の悪い解釈になるかしっかり読み取る事が必要です。

他に相続人がいるなら、相続でもめるのも必至です。
仲の良い親兄弟も、相続が絡むとそうもいきません。
相続対策は借金で一時的に相続税を減らすだけを目的とせず、長い目で見る必要はあると思います。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2022/05/21 08:45

初期投資2億5千万は誰が負担するのですか？

大和ハウスが負担するなら、おいしい話です。
しかし修繕費は結構掛かりますし、解体費用は何千万円とかかります。
毎月１７０万円の不動産所得には所得税と住民税がかかります。
下手すると相続税対策での負担減よりこちらのほうが大きくなるかもしれません。

一度税理士に相談なさると良いです。

No.1 回答者： 5S6 回答日時： 2022/05/21 08:38

ドラッグストアが20年継続するかわからない。

賃料収入が下がるかもしれない。


最近はドラッグストア単体は見かけなくなりました。
だいたいがスーパーと一体化していますね。
惣菜までは売ってないかもしれませんけど、菓子類、冷凍食品とか日持ちするヤツが売っています。


人口減や、ネットスーパーもあるので先が読めません。
解体費用、修繕費は高いですよ。
毎年ではありませんが、外装ペンキ塗り替えとかも、500万、1000万～とかしますし。
あとは保険代とかもかかるし。この保険料が近年すごく高くなっています。


あとは立地とかにもよります。

大和ハウスの営業はインセンティブが欲しいからメリットばかり言います。
でも契約書にはデメリットもたくさん書いてあります。
保険と違い、大きな文字で書く、口頭で必ず不利益事項説明する。
とかないので注意してください。

嫌なパターンは、倒産です。
大手のチェーン店だから大丈夫。というのもあるかもしれませんが絶対倒産しないとは限りません。
潰れてしまい、賃料収入がなくなると裁判すれば追い出すことが出来ますが、
いろいろ面倒なんです。費用もかかるし、時間もかかるし。
支払い命令出ても払えないものは払えません。
山口県の4630万のようにね。

ドラッグストアならまだしも、下手に工業機械とかあるとさらに大変です。
撤去費用、処分費用だけでも数千万とかかかりますからね。

営業からはメリットしか聞いてない。
とありますが、デメリットも聞いていると思います。
あなたや祖父がメリットばかり聞こえて、実は聞いてなかっただけ。
相手はICレコーダーで録音していました。
とかもあるかもしれません。

大和ハウスも後々のトラブル防止のためにね。
本当に伝えてない、嘘を言っていたのなら、担当営業が嘘を言っていただけで
契約書には書いてある。それを読まなかったのは客が悪い。
となります。
契約するのは大和ハウスと、ローンであれば銀行、保険会社とかですからね。
よくある手口というか、これが普通です。