建築士や詳しい専門の職種の方お願いします。 93.5坪の土地なのですが、（オレンジラインのところです

建築士や詳しい専門の職種の方お願いします。
93.5坪の土地なのですが、（オレンジラインのところです、汚くてすみません）今家がある所と、後ろの畑のところの高低差が、2メートル近くあります。測ってないのでわかりません。この土地で地震に強い家は建てれないでしょうか。耐震性ある総二階を建てたかったです
でも、全部土を盛って後ろと高さ揃えるのは、かなり費用が高そうということで、、、
困ってます。土地の値段は530万円くらいですが、造成費用が高くなったら、諦めようと思ってます

質問者からの補足コメント

• 皆さまありがとうございます。
  わかりづらくてすみません。
  書き込んでみました

  
    補足日時：2022/06/16 21:19

• 高台地域です

    補足日時：2022/06/16 21:21

No.11 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/06/17 13:04

景色

隣と同じ高さに家を建てれば、隣がフェンス立てるかもしれないなけどね。
隣の擁壁見ながら飯食うわけでもないのでね。
少なくとも右手は土地が低いので条件としては景色を邪魔されないし。
それこそそんな条件を言うのなら斜面に家建てることがナンセンス。

＞29坪の総二階
＞
どっち？
建築面積が29坪？
延床面積が29坪？
建築面積で29あったら58坪のなかなかでかい家ですね。

先の質問で
＞93.5坪の土地なのですが、50坪分くらい土地が低いので
＞
つまり高い方で40坪程度。斜面からセットバックさせても30坪程度は取れるでしょう。
とは言っても奥行きが不安ではありますが。

仮に延床面積29坪なら基礎は15坪程度で、基礎奥行き3.5間(6.4m)はギリギリ取れるように見えます。

建築面積29坪だと奥行きで全く足らなくなるでしょうから、土地形状と建物形状と擁壁の兼ね合いを見て、擁壁を基礎下支持層兼用で作れば奥行き5間以上の基礎も作れます。

盛土に無駄出費する構想があったのなら、その分をはじめから基礎と土地整形につぎ込めばよいですし、建物用盛土するより金はかかりません。
(いずれにしても高低差が激しい土地を使うなら階段は必要になります)

あとは畑を崩して低い方に伸ばして平らにして、基礎立ち上がりを高くして。
という事も有りと言えば有り。

この回答へのお礼

なるほどです、分かりやすく教えてくださりありがとうございます！

お礼日時：2022/06/17 13:11

No.10 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/06/17 12:27

＞道路よりは高いです

＞
道路より敷地が高いならな〜んにも手を入れる必要はない。
後ろ削って低い方に揃えるのが安くて簡単。

＞窓開けたら隣の家の石垣になってしまうのが
＞なんだかなーって感じです
＞
こんなところで妄想マウント合戦・・・
坂の下の時点で「確定」要素なんで、今更なんですが。
それなら買う土地は丘の一番高い所しかないでしょう。
(隣家側に窓付けなきゃ見ることもないですけどね)

まあそんな理由なら、元々高い奥の畑部分に家建てて「高さは同じ」。
低い方に駐車場で、擁壁と階段が豪邸感を演出できてプラス要素付きで解決ですけどね。
地盤も2m盛土するよりはマシでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます
マウントではなくて、景観がよく無くなることとか、西側も北側も崖となると湿気溜まるし
雨も多い地域なので、外壁がカビるかなとか
雨水どうやって流れてくるかなとかそう言うことが、心配です

上の畑のところに、立てようとすると面積が足りないと思うんですがどうでしょうか
29坪の総二階考えてます

お礼日時：2022/06/17 12:35

No.9 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/06/17 00:02

＞全部土を盛って後ろと高さ揃える

＞「畑より低い」
＞
道路とはどうなんでしょ？
道路より低ければ畑は無視して道路までは上げたいですよね。

既に道路とアクセスできて道路より高いのなら、2mもある畑まで嵩上げしたら道路から出入りするためにわざわざスロープを付けるの？
それ、間抜けじゃない？
敷地をわざわざ狭く使いにくくする必要は無いと思いますけど。

畑を削って道路側で揃えるのが良くないのかな？
（さらに奥の別の土地(畑)が崩れないように擁壁を作るか、擁壁作るのをやめて緩い勾配の法面で放置するかは予算や都合で）

「道路とはどうなんでしょ？」ここ重要。
一向に畑と高さを合わせたい理由が出てこないので的が絞れないですね。

この回答へのお礼

道路よりは高いです
道路が傾斜になってて、建物の向かって左に行くほど高いですね

隣の家が、盛り土してコンクリートで固めて合って、うちが切土にした場合、隣の家との高低差が
かなりあるんです。一階部分は、窓開けたら
隣の家の石垣になってしまうのが、なんだかなーって感じです

お礼日時：2022/06/17 07:52

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/16 18:30

よくわからないけど…

＞今家がある所と、後ろの畑のところの高低差が、2メートル近くあります。

＞全面道路との境は、数十センチです。

赤枠の土地は周囲よりも低いわけ？
問題はそこでは？
例、建築基準法の第19条。

第19条（敷地の衛生及び安全）
第１項
建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。
ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りでない。

続いて第２項には湿潤な土地、出水のおそれの多い土地、などの制限がある。
第３項、第４項もしかり。

今の常態で敷地は道路よりも高いわけ？
それと、隣地と比べてどうなの？
まさか２メートル云々は隣の畑よりも低いわけじゃないよね？

建築基準法の規制はあくまでも道路面だけ。
隣地と比べればひな壇の土地もあるわけで各自の工夫による。
気をつけるべきは各都道府県で定めている建築基準法施行条例の中の「がけ条例」と呼ばれる条文ね。
ほとんどの都道府県で高低差が２メートルを超えると「がけ」と定義して、がけの崩壊を防止する、または崩壊した際に人的被害が出ないよう規制をする。
これ、後から土を盛ってもダメだからね。
例えば畑として、その畑に土を入れて、その結果高低差が２メートルを超えたら違反建築になりかねないからね。
（がけ条例は形態規制ゆえ、原因は問わない）

「ああ、良かった。
２メートルをわずかに下回っている。」
じゃ無いからね。
法規制とは別であり、自分も仕事上でそれより低い高低差でプレキャストコンクリートの土留めが集中豪雨であっけなく崩れたのを目にした。
危険性は見た目だけではわからない。
周囲の地形に目を配り、地下水がどう流れるか、も予想しないと。
（だからボーリングデータは大切）

質問はいいから自分で土地の高低差、安全性を確認すべし。
あと、地盤のことは地耐力を測定、その結果で対応することになる。
建築基準法は第１条にあるとおり、
第１条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

つまり、最低限の規制をかける。
工事の着手前に確認申請をするわけだが、これは建築基準法その他関連法令に適合していることを「確認」する。
だが第１条のとおり、最低限の基準だ。

法律はその時々の大災害で改正を重ねている。
よく言われる「新耐震基準」は、確か新潟沖地震による被災を取り入れた基準だったような…
で、直近は阪神淡路大震災。
平成11年に大改正があった。

未曾有の災害があればまた改正するだろう。
確認申請を通す、つまり現行法に合わせるだけなら最低限の強度とも言える。
ちなみに法律では強度の上限を規制はしない（笑）
それこそ迫撃砲の直撃を受けても大丈夫な鉄筋コンクリート造の地下室でも構わない。

だが法律で思いっきりハードルを上げてしまうと建築の費用が膨大になってしまうよね。
最低限だけ決めて、あとは建築主が自分の判断でプラスアルファの強度を持たせる。
それを行政はプラスの融資、低金利で様々な融資の加算で誘導している。

法律が担保するのは人命を守ること、いざとなれば家屋は破壊しても炎上してもやむを得ない。
住宅であれば家族が、商業ビルであれば内部にいる人々が外へ脱出できる時間を稼ぐわけ。

ここで、質問者は「耐震性」をどう考えているわけ？
つまり、建物への要求ね。
それに尽きるよ。

震度7クラスの巨大地震が直下で起きた。
同じ震度でも、阪神淡路大震災のように最初の加速がドンの突き上げか、それとも横揺れか、でも違う。
旭化成のヘーベルハウスのように軽量鉄骨造で、ブレースに変形する継手を入れているものもある。
あれは限界を超えた力が加われば継手が破損して倒壊を防ぐわけだ。
だが破損した継手は元に戻らないので倒壊せずとも大規模な修繕は必要だろう。

「強度」を上げれば初期の費用はかさむ。
もちろんメンテナンスも必要だろう。
軍事の要塞レベルの家はナンセンス。
つまり、絶対は無い、と考えるしかない。
そのボーダーラインは建築主自身が決めるしかない。

建物が被災するのは倒壊だけじゃない。
隣地が高ければ崩れてもくるだろう。
敷地が低ければ周囲の溢れた水を集めもするだろう。
建物の安全は敷地、つまり地耐力と環境を抜きには語れない。

この回答へのお礼

すみません、難しいです、、、
赤枠の中は周囲より高くなってます。
でも、最近建物の左側に建ったのですが
その家が赤枠の中の後ろの方と高さを合わせて建ててあります。

なので、家が今あるところは、低いけど
道路よりは高いです。

お礼日時：2022/06/16 20:37

No.7 回答者： ks5512 回答日時： 2022/06/16 08:14

No.4です。

>最近の建物でも熊本地震のように、、、一部壊れただけで
住めなくなったりしますよね

ですから、今の建築基準で建てられていて、尚且つ耐震の工夫をされている住宅では、部分倒壊もしないのです。

建物が、倒壊する原因としては、大規模な土砂災害か津波による被害なのです。この圧力というものは相当なもので、どの様な建物でもそれを想定して造られてはおりません。
また、土砂災害等に伴って、基礎部分の地盤が流されれば、当然、基礎を支える者が無くなるのですから、倒壊を起こします。
ただ、地盤改良により杭が構成されていれば、基礎倒壊すら起きません。

No.6 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/06/16 08:00

＞総二階が強いらしいです、直下率とかなんとかで。

＞
それは他の「なにか」の中で弱い方と比較した場合です。
間取りによっては軽自動車が突っ込んでも倒壊する。

＞半地下のところが、コンクリートになると言うことでしょうか？
＞
全部コンクリートでも構いませんし鉄骨でも良いでしょう。
盛り土で沈下確実の土の上に建物建つより丈夫ですし盛り土費用分は浮くわけですから、擁壁と基礎に金かけられます。
木造で強度出すのに間取りが思うようにいかないとか悩むこともない。

この回答へのお礼

ありがとうございます
そうなのですね、、
土地が560万円なんです
29坪位で上物2000万で建てたいと考えてました
半地下作ると、家のお金はどのくらいになるでしょうか。

ここがかなり田舎なので、
1000万円超えるようなら、もう少し都会に行きたいと考えてまして、、

お礼日時：2022/06/16 08:04

No.5 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/06/16 06:30

総2階が耐震に強いとか聞いたことはないですが、

先の質問に回答された方のアドバイスのように、その高低差に擁壁と基礎を一体で作って、
下の土地から2階建てで2階側に玄関を持っていけば良いでしょう。
(道路から見たら1階半地下)

木造でなきゃいけないわけでもないし、盛り土予算考えたらこの方がスマート。
まして盛り土の上に家建てるなんて耐震気にする人の発言ではない。

ところで畑は既に「宅地」になってる家庭菜園？
農地だと条件次第で宅地に出来ないけど。

この回答へのお礼

総二階が強いらしいです、直下率とかなんとかで。

半地下のところが、コンクリートになると言うことでしょうか？

お礼日時：2022/06/16 07:40

No.4 回答者： ks5512 回答日時： 2022/06/16 06:29

何かかなりの勘違いをされているかと思いますが、、、

今現在、ある程度の住宅メーカーであれば、地震で建物が倒壊する事は有りません。余程手抜きの住宅屋かいい加減な工務店なら別です。

また、土地を埋め立てたとしても、地盤調査の後、地盤改良工事を行いますので、不動沈下は起きません。埋め立て＝地盤改良工事は必須となります。

この回答へのお礼

ありがとうございます
最近の建物でも熊本地震のように
震度7が、2回もくるようなことがあれば
全壊まで、いかなくても、一部壊れただけで
住めなくなったりしますよね

お礼日時：2022/06/16 07:42

No.3 回答者： ぼけなす 回答日時： 2022/06/16 05:51

住宅地を買う条件

水害がない。
地盤がいい。
がけ地は買うな。災害の宝庫です。大雨のたびにびくびく、避難が必要。

この回答へのお礼

ありがとうございます
全面道路との境は、数十センチです。

オレンジの線の中で
家の後ろ側が高低差あります。家のすぐ真後ろに
畑があります。
駐車場を今家があるところに持ってこないと
他に進入路が無くて、、、

隣の家は、傾斜になってましたが、埋めて建てたみたいなので、今家がある所から隣の家を見上げるような感じになってます

住宅会社に、相談すればいいですかね

お礼日時：2022/06/16 07:49

No.2 回答者： something2013 回答日時： 2022/06/16 05:18

この情報だけでは、良く分かりません。

段差の２Mにしても、どこで２Mなのかで、状況も
異なるでしょう。

例えば、下に見える「前面道路」との段差があるのか？
上辺のオレンジ色の線の箇所で、２Mなのか、で状況は
全く異なるでしょう。

総２階建てといっても、敷地全体に建てるのか、
写真のように全面道路側に寄せて建てるのかでも
状況が異なってきます。

ただ、一般論として、敷地全体に盛り土をして、
建物を計画する必要が在るのか、と言う問題も
あります。

２Mの盛り土をしたとして、土砂は圧密沈下を起こすので、
本来は、盛り土後、何年か経過させ、沈下の進行を
松と言う方法が、正攻法です。

実際には、そんな時間は無いでしょうから、基礎のレベルを
現状地盤の支持層まで到達させ、耐震性を高めます。

詰まり、建物の耐震性と盛り土レベルとは、余り
関係性がありません。

それなら、現状の敷地レベルで、建物を計画し、隣地との
段差には、「法面」、「擁壁」を設置する考え方も
あるかもしれません。

ただ、１点だけ、敷地のレベルが、全面道路より低いのであれば、
要注意です。

一般的には、雨水排水は道路側溝方向に流しますが、
道路より低ければ、雨水が逆流して、敷地内が
水浸しになる危険があります。

いずれにしても、最寄りの地域の業者や建築士に
ご相談されるのが、懸命だと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます
↑すみません、上の方に頂いた回答に間違えて御返事してしまいました。

お礼日時：2022/06/16 08:46