不動産購入時の固定資産税、都市計画税の清算不備に伴う小額訴訟

3年前の3月に新築一戸建てを購入した際、残債整理のため、固定資産税と都市計画税が確定していなかったため、前年の課税状況から税額を約20万円とした、仲介業者の試算を元に、売主であるハウスメーカーと買主（当方）との間で、売主１／４、買主３／４の税金を負担し、後清算をしない契約を行いました。
（売主約5万円、買主約15万円を負担、買主分の税金は仲介業者を通じて売主に渡り、納税することになっていました）

しかしながら、今年になって建物分の税額が半額となる期間は新築後3年間であることが判明し、今年は対象外であること、実は初年度の減税の恩恵を売主だけが享受する契約であったことが分かりました。
（実税額は約15万円であり、結果として売主は殆ど税負担をしていませんでした）

当方としては、後清算しない契約はあるものの、減税分の話を含めて契約したつもりはなく、売主は不当利得を得ている状態と考えています。また、仲介業者も身内の司法書士まで立てながら適切な契約を結ばせるという義務を怠っていたと思います。

お手数ですが、今回のケースで
・売主に対し、不当利得分の返還を請求し得るか？
・仲介業者に契約不備に関する責任を問えるか？
について教えていただきたく、よろしくお願いいたします。

なお、現在仲介業者を通じて税金の再清算を請求していますが、話が殆ど進まないため小額訴訟を起こすことも考えております。この小額訴訟についても手続きについて留意すべき点があれば併せてご助言をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/04 13:24

ご質問内容が少しわかりにくいのですが、

>残債整理のため、固定資産税と都市計画税が確定していなかったため、
残債整理の意味が不明ですが、その物件は購入した年の前の年に完成していた物件なので１／１時点の所有者である売主に税金がかかりますが、まだ３月だから確定していなかったというわけですね。（大体通常５月位にならないと確定しませんので）

平たく言えば、当時の固定資産税の見積もりで２０万としたのだが、その中には減税効果を含めず取り決めていて、今になってご質問者はその減税に気がついたということですね。なので実際には１５万しかかかっていなかったので減税効果を見込んだ形で再度清算したいと。

>仲介業者も身内の司法書士まで立てながら適切な契約を結ばせるという義務を怠っていた
これはなんのことなのかわかりません。司法書士は関係ありませんから。税金の話であれば「税理士」です。
司法書士は税金のことはタッチしません。あくまで「登記」を請け負うだけです。

>・売主に対し、不当利得分の返還を請求し得るか？
まず契約書なりそのときの税金の計算書なりで、減税効果を含めていなかったという証拠品は存在しますか？
あれば契約内容（具体的文面）によっては可能性は０ではないと思われますが、微妙な話なのでなんとも断言は出来ません。

>・仲介業者に契約不備に関する責任を問えるか？
問うのは難しいでしょうね。税金に関しては宅建業者の責任範疇ではありませんから（税理士法により税務のアドバイスも禁止されています）、あくまで売主と買主双方の話し合いとなるでしょう。

この回答へのお礼

本件、売主側も直接お金で返却というのは社内的に難しいようなので、他のサービスで清算することになりました。ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/04/14 07:55

No.2 回答者： nahaha21jp 回答日時： 2005/04/13 19:45

法律的な問題なので曖昧な部分は争議となるでしょうがまず、固定資産税は１月１日の所有者に課税される税金です。

つまり、返還できるかというのはちょっと疑問です。
もともとは売主さんがその年の税金は支払ったという形に税金は解釈していいと思います。

つまり、あくまで買主は納得の上で払ったということです。

次に仲介業者への訴えですが心情的には理解できますが問題は契約に掲載されているのでこれが無効ということかどうかということですが微妙でここら辺が裁判の焦点ですが売主に悪意がなく軽減処置というものを知らなかったとすれば訴訟になった場合に問題は微妙だと思います。

このような判例があるかは分かりませんが納税通知書などのようなもので計算をしていたと思いますのでそれをチェックしなかった買主の責任も問われるのではと思います。

契約している以上どこまで認められるかは実際に訴訟をしてみないと分からないと思いますが個人的に私なら訴訟はしないと思います。

この回答へのお礼

売主側と調整がつきました。ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/04/14 07:57