銀行の住宅ローン、火災保険の質権設定は絶対条件なのですか？

Question

銀行から勧められた保険は高かったので自分で探してちょうど良い火災保険（ローン期間と同じ長期）をかける事にしました。

銀行にその旨を告げると「質権設定の承諾書」のようなものにハンコを下さい、と言われました。

その意味を聞き、「それはどの銀行でも住宅ローンなら同じですか？全員承諾しなくてはいけないのですか、私達だけが不利益を被る事はありませんか？」と聞きましたら、「どの銀行も絶対質権は付けますし、例外なくどなたにも付けて頂きます」と言われ、そういうものだと思って判子を押しました。

が、どの火災保険会社も「○○銀行さんは質権設定厳しいんですよね。今は質権設定しない銀行も多いんですけどね」と口を揃えていいます。

全焼した時ならともかく、半壊や一部損の場合でも銀行にまずお金が入金されてしまい、極少額な場合を除き、そのお金が全額ローン返済に充てられてしまうとのこと、そのような事をしたら少しの損壊でも、修理して住む為にまた新たにローンを組む事になってしまい、不条理と感じます。
もちろん保険金を他の用途に使ってしまう事を避ける為とは理解できますが、「どの銀行絶対付けますんで」という説明は少なくとも間違っているようなのでだまされたような、説明義務違反されたような、嫌な気持ちです。

常識的に、質権設定については先方の説明が悪かった事はさておき、「絶対付けなくてはいけない」という種類のものでしょうか。拒否する道はあったのでしょうか。よろしくお願いします。

Queens-ymk · Accepted Answer

銀行によって違うみたいです。
それぞれ各銀行は、住宅ローンのルールや規定がありますので、おそらくそちらの銀行では、質権設定が絶対条件になってるんだと思います。あとは、お客さんそれぞれ属性や審査結果によって、設定する人と、しない人といる銀行もあるかもしれません。
私が勤めていた銀行では、ほぼ全員質権設定してないです。ただ、昔に融資したお客さんには、設定していた場合もありました。

担当者の方に条件をよくよくご確認ください。

yumami · Answer

うちのBKは、住宅ローンの場合、質権設定は不要です。
昔は、土地だけで担保評価が十分な場合や、建物が古い場合のみ免除でしたが、
今は全件で免除です。

ご参考になれば。

noname#13482 · Answer

再登場です。

＞テキトーな事を言われたのが腹立たしいです。
質問の中に「常識的に、質権設定については先方の説明が悪かった事はさておき」とありますよね。気持ちは理解できないことも無いですが、それをこちらに言われても…

質権の意味をよく理解されていないように感じました。
質権が設定されていれば、家が全焼となってしまった場合、銀行は優先的にローンの残高を限度に保険金を受け取ることができます。つまりそれでローンが完済されることになります。
質権が設定されていなければ、保険金は質問者さんに支払われます。このときの状態は「家をなくした。ローンは残った。」となります。もちろん受け取った保険金をローンの支払いに当てることはできますが、そうなれば結果は同じ事です。

質権を設定するかどうかを選択できるのであれば、「どちらがいいのだろう」となるとおもいますが、選択の余地が無ければ設定しておいても契約者に不利益が生ずることはまず無いと思われます。強いてあげれば小損害時の保険金の支払いの際に銀行の承認が必要となるので、若干時間がかかることぐらいです。

ryuudan · Answer

私は火災保険に質権設定するのは、銀行にとっては債権保全の観点から当然のことだと思います。

　貸し手側（銀行）にとっては、万一、担保物件である家屋が火災などで被災した場合は、不良債権発生につながりかねない重大事である、と解釈します。その場合は、あなたのおっしゃるように、保険給付金を住宅ローン残債に充てていったんローンを回収します。
　そして、然る後にあなたの求めに応じて、再度住宅ローンを申し受けするのです。あなたにとっても、以前の債務が清算されるのですから、決して不利益であるとは思えません。

＞どの火災保険会社も「○○銀行さんは質権設定厳しいんですよね。今は質権設定しない銀行も多いんですけどね」と口を揃えていいます。

→火災保険会社は貸し手ではありませんから、あなた側に話を合わせているだけです。
　彼らだって、万一の場合は、規定の被災程度によって保険給付金を支払うだけであり、必ずしもあなたのご要望に沿うとは限りません。

　むしろ、あなたが住宅ローンを組んだ銀行は、債権保全という観点からはしっかりとしたポリシーを持っており、十分信用に足る金融機関である、と考えた方がよろしいと思います。

　異論がある回答となってしまったかもしれません。しかし、質問者さんのご参考になれば幸いです。

noname#13482 · Answer

＞絶対付けなくてはいけない」という種類のものでしょうか。
借り入れ契約の際、そういった契約がされていればやはり設定する必要があります。拒否し続ければ契約不履行ということで銀行は引き上げることになり、質問者さんが残額を一括して支払う必要にせまられると思われます。

＞極少額な場合を除き、そのお金が全額ローン返済に充てられてしまうとのこと
どこからの情報か知りませんが、正しい情報ではないようです。全損となったときは銀行が先に支払いを受けますが、構造上問題が無い程度の損害の場合、銀行の承認をえて契約者に保険金は支払われます。
銀行が抑えるのはあくまでもローンの残額が限度です。それに返済が進めば銀行に持っていかれるということはありません。

まあ不満があれば銀行とつめるしかないでしょうね。

銀行の住宅ローン、火災保険の質権設定は絶対条件なのですか？

銀行によって違うみたいです。

うちのBKは、住宅ローンの場合、質権設定は不要です。

再登場です。

私は火災保険に質権設定するのは、銀行にとっては債権保全の観点から当然のことだと思います。

＞絶対付けなくてはいけない」という種類のものでしょうか。

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