マンション購入について・・・長文です・・・

先日、なんとなくモデルルームを見に行きました。売り出してから半年くらい立っている物件です。
駅から4分、3ＬＤＫ，7階、広さ80.12で色々設備（床暖、食器洗い乾燥機、モニター付インターホンなど・・）がついていて価格は3980万円でした。
物件的には間取りなど気に入っていて、第一種住居地域でいい物件です。
うちははずかしながら、いま70万円しか貯金がありません。
でお話しした所、後日価格を200万円引きの3780万円、諸費用の164万円をあちらで受け持ってくれるとのことでなし、引越し代15万円もだしてくれるというお話でした。
ただ条件として今月中に契約を済ませて欲しい（決算の月らしい）なのでここまで値引きできるとのことでした。
これってすごい値引きしてくれてるんですかね？
年収は550万円くらいで、今家賃は9万円です。
ローンを組んでもらったら、駐車場、管理費、積立金込みで月づき11万3千円くらいでした。
車のローンも80万円くらい残っているのでそれもローンに組み込んであります・・・・・・
貯金も少なくエアコン、カーテン、電気のかさとかすぐ買わなくてはいけないものもあるし・・・
今回はやめたほうが良いのか、お金をためてもう少し安い物件にしたほうが良いのか悩んでいます。
家の更新が今年の12月にあります・・・
お金をためるといっても三年後に300万円たまっているかといったら、結構厳しいし・・・
もっと後に買うとしても35年ローンで組むと70歳とかになってしまいますよね～
本当に急に家のことを考えることになったので、頭か混乱しています。
なので皆さんのご意見をお聞かせください。宜しくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/03 02:03

こんばんは。

　元管理会社の者です

過去ログにあったことは非常に重要です。
それを踏まえて私なりの意見を言わせて頂きます。

●ローン月額113,000円に対し現在の家賃90,000円
一見購入しても良いかなと思い勝ちでしょうが、まず固定資産税の存在を忘れていませんか？そして新居に入居する事で家具も一新したいのが人情だと思いますが、その家具はどうしますか？
この点が非常に気になります。

●ランニングコストの問題
マンションを買う時は管理を買えという格言がありますがniji1120さんのマンションの管理費等は並びに修繕計画はどうなんでしょうか？
一応大まかな指針を定めると「管理費」÷専有面積＝130円位ならまずまずと言ったところでしょうか。
また修繕積立金はどうですか？管理費の6割前後ありますか？
管理費は管理組合が発足し、組合活動が動いてから管理会社に対し減額要請も出来ますが、積立金はそうもいきません。長期修繕計画案（以下長計と略す）と言うのがあって、きちんとした長計が出されていればそれに基づいて「管理費等」の増額改定が行われます。その時にローンとのバランスは大丈夫でしょうか？
また、長計では10年毎の外壁修繕が概算で出されていますが、その際一時徴収金などと言う項目はありますか？あればそう云うマンションは避けるべきですね。入居者のことを全く考えていないと言っても過言ではない売主＆管理会社ですから。

更に設備面についても１点だけ確認して欲しいのですが、エレベーター（以下ＥＶと略）の保守点検仕様はどの様になっていますか？
当初からメーカー系のフルメンテナンス仕様（以下ＦＭと略）でない保守点検仕様であれば、これも敬遠するべきでしょう。
理由として、ＥＶの保守点検仕様としてはメーカー系、独立系の２パターンにＦＭ仕様とＰＯＧ仕様の２仕様の合計４パターンがあるのですが、ＦＭ→ＰＯＧは簡単に出来まるものの、その逆は中々出来ません。
またメーカー系→独立系は簡単に出来ますが、その逆はやはり簡単に出来ません。

ここでこんな事を書いたのは、管理会社の姿勢の問題なのです。当初から安い独立系の保守点検を提示してくる管理会社ははっきり言って危険満載ですし、そう云う会社に限って管理面で必ずトラブルを起こすと断言します。

●ローンに関して
お見受けした所殆どフルローンですが、公庫は80パーセント前後までという規定があったと思います。それ以外はノンバンク系のローンを使用すると思うのですが、中にはリフォームローンなどを使用し、契約に持っていこうとする営業マンもいます。
彼らのノルマ達成に関しては会社は非常に過酷なものを要求しますが、その口車に乗せられるのであれば、もう少しゆとりのある返済計画を立てたほうが私的には良いかと思います。
実際、私も6年前同じような形で（価格ダンピングもローンの手口も同様でした）マンションを買う寸前まで行きましたが、何かおかしいと思い踏みとどまった結果、そのデベロッパーは管理費持ち逃げの社会的事件を起こし購入しなくて良かったという経験があります。

●ご主人様の雇用問題
これは余計かも知れませんが、今の雇用問題は深刻です。今かなりムリして不動産を購入して、リストラに遭い管理費等が支払えなくなっただけで管理組合から競売請求を起こされる時代で、そのような人間を何人も見てきましたし私自身が管理組合の命を受け、競売手続きを行いに裁判所に行った事もあります。
その様なことにならぬよう本当に心配です…


私的結論としては年収550万円でしたら、月々のランニングコストが10万円を切るくらいがベストではないかと思いますし、今の11万強なら600万以上の年収で車のローンが無く、頭金300万円あればまあ青信号かなというのが私なりの意見ですが、今のままなら待てのサインでしょう。

くれぐれも分譲の場合、隣や上に酷い住人がいてもそう簡単に引っ越せないのが弱点ではありますので、迷っているなら「待て」位の慎重さが必要だと思います。

かなりキツイかもしれませんが、特に競売絡みの話を知っているだけに書かせていただきました。その点についてはご容赦くださいませ。

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/09/03 03:18

＞本当に急に家のことを考えることになったので、頭か混乱しています。

先の回答者のアドバイスにもありますが、ここは冷静になって見送るべきかと思います。
その内容は大した値引きでは無いですし、驚くようなお話ではありません。

そもそも今の自己資金で4千万円近い家（マンションでも何でも良いのですが）を購入しようとなさることがちょっと？？です。

No.2 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/09/03 01:48

＞ローンを組んでもらったら、駐車場、管理費、積立金込みで月づき11万3千円くらいでした。

これは変動金利もしくは3年固定などの低い金利で計算してありますよね？
全期間固定2.6％くらいで計算しなおしてみてください。
35年で組むとして、今おいくつでいらっしゃいますか。
おいくつであっても、普通に考えて550万の年収で3800万ほどの借入は、借り過ぎです。
60歳定年までに支払えますか。
支払えるとしても、貯金はできないでしょう。
家族構成にもよりますが、質問者さまが独身であるならなんとかいけるかもしれません。
配偶者、さらにお子様までいらっしゃるならば、その借金は無謀です。
生活が破綻しますよ。

No.1 回答者： nayu-nayu 回答日時： 2005/09/03 01:04

マンション購入関連の過去ログがあったので紹介しておきます。

質問：マンション購入の際の注意点を教えてください
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1249209

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
上記参考にさせていただきます。

お礼日時：2005/09/10 21:26