アパート賃貸の際の退去の際の「敷金」取り扱いについて

Question

アパートを退去する際の「敷金」の取り扱いにつきまして教えてください。

「敷金」は、基本的には、アパートを退去する際に、借主は戻してもらえるものと

理解をしております。


賃貸契約書には、「2年以内の解約の場合には、敷金の返還は、行わない」とする

契約条項があるのですが、賃貸を決定してしまった後に、契約書を見て、初めて

発見した条項でしたが、この条項は貸主が一方的に定めた約定ともいえると思う

のですが、この条項は公序良俗に反していないのでしょうか。


仲介業者、もしくは、貸主側から言わせれば、一般的には、最近の賃貸契約書に

は、この条項は決して珍しくないといいます。

もしそうだとしても、この条項は、法的には、妥当なのでしょうか。

仮に、小額訴訟裁判を起こしても、認められないものなのでしょうか。

借主側から見れば、「敷金」は賃貸物件の退去をするの際には、物件に特別の

損害等を与えていない限りにおいては返却してもらえるものと思っているので

すが、たまたま2年以内の解約ということにはなってしまったのですが、この規

定は法律的な裏付けがあるのでしょうか。

そのあたりを教えてください。



家賃相当額といえども、個人にしてみれば、決して少ないお金では有りません。

法的な裏付けがあればやむを得ませんが、貸主側の単なる都合による一方的な取

り決め条項であれば、納得できません。

　　　以上よろしくお願い致します

World_loves_you · Accepted Answer

すでにご存じかと思いますが、一応張り付けておきます。
国土交通省のもの
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

宅建指導班（これは各県ごとにあります。相談も可です）
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/takken/soudan/soudanidx.htm

World_loves_you · Answer

当該条項の合理性を判断する際の基準となるのは、やはり敷金というものの性質です。
　敷金は既知の通り、賃貸借契約継続中発生することのある債務不履行等賃借人の負担すべき債務を担保するものです。
　二年内の解約の場合、返還を行わないというのは、敷金授受の目的に照らし合理性はありません。
　裁判で争えばよろしい。

　敷金で引けるのは、「国土交通省」の「ガイドライン」で定められている「自然損耗」を除外した部分、つまり賃借人の負担に帰するべき故意過失にもとづく損傷といえる場合だけです。
　ところで、それに当るかどうかは、実は一番不確定であり、どなたか言われているように入居開始時の保存状態を写真その他立会人の確認の印を戴いて、現状がどのような状態であったか、確認行為をしておくべきでした。
　そして、終了時にも不動産屋にたち合わせ、入居時の状態との比較対照をしたうえで、自然損耗か否か、故意過失による損傷かチェックしたうえでの敷金への充当とすべきです(理想型)。

　あとは、各県の建築指導課の「宅建指導班」に、無理を言う不動産業者の登録番号と法人名を通告しながら、相談に行かれ、指導班を通じて行政指導をしてもらうという方法もあります。
　その部署で今回の契約書の条項についても一度意見を聞いてはどうですか。

　そのうえで、あきらめが付かなければ、簡裁の通常訴訟で争ってみることです。

jan777 · Answer

そもそも契約ですので双方合意の上成り立つものです。
「2年間以内の・・・」については決しておかしな条項ではないと思います。
なにもないものもありますが預かり金の範囲内では借主は納得いかないかもしれませんが十分ありえると考えます。
法律ではないですがその土地の慣習や家主又は管理業者の考えで
それが賃貸条件のひとつとなる訳です。
契約時にmint8877 さんは業者から
１．重要事項の説明
２．契約書の説明
は無かったのでしょうか？
通常の契約では最近は特に「トラブルの原因」となる敷金の取扱(原状回復や違約金の制度等々)はより入念に説明すると思いますが・・・
その後に両者が署名押印を済ませて契約成立になるはずです。
（家主同席で無い場合は先に署名押印してある場合もありますが)
上記の流れで契約しているのであればmint8877 も知らなかった、聞いてなかったではあまりにも無責任すぎると思います。
そうでないなら業者にも当然責任はでてくると思います。
その辺はどうなのでしょうか？

shii-chan · Answer

こんにちは。

戦い方は２通りあると思います。
「契約時に説明がなかったから、その条項は無効」と主張し、２年経過前に敷金返却を求める訴え。
ただし、契約内容を争うため、小額訴訟ではなく簡易裁判所での通常の裁判の可能性があります。

もうひとつは
「敷金は返却が原則であり、期間にかかわらず返せ」と主張するもの。
こちらはほとんどの場合、小額訴訟となります。

どちらの場合も、念のために弁護士さんに確認したほうがいいです。
無料法律相談などを利用しても構わないと思います。

アパート賃貸の際の退去の際の「敷金」取り扱いについて

すでにご存じかと思いますが、一応張り付けておきます。

当該条項の合理性を判断する際の基準となるのは、やはり敷金というものの性質です。

そもそも契約ですので双方合意の上成り立つものです。

こんにちは。

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　当該条項の合理性を判断する際の基準となるのは、やはり敷金というものの性質です。