建物賃借権の第三者への対抗力

(1)民法上？…不動産の賃貸借については、「賃貸借の登記」前の物権には対抗力を持たないが、賃貸借の登記の後に、他人が物権を設定しても、それには対抗できる。
(2)借地借家法上？…「借家」の場合には、借家権の登記がなくても、その建物の引渡しがあった場合には、それでもって第三者にも対抗できる。
※矛盾しているような気がするのです。
例えば、テナントビルを競売にて購入した場合、入居しているテナントを、強制退去してもらうことは出来るのでしょうか？
教えて下さい。

No.2 回答者： yasu99 回答日時： 2005/12/22 22:44

＞例えば、競売の根拠たる抵当権の設定→テナント入居→差押の順序の場合は、如何でしょうか。

抵当権と差し押さえの両方がある場合、競売によって得られた代金が、抵当権者に優先的に支払われ、残金を差し押さえ者に支払われるということになるだけで、競落者は抵当権に基づく所有権移転となるので、テナントに立ち退きを要求できることになると思います。

この回答への補足

ご免なさい。聞きなおしたいと思います。
借地借家法第３１条（建物賃貸借の対抗力等）１項によれば、「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物件を取得した者に対し、その効力を生ずる」とありますが、競売落札者＝ここでいうその後物権を取得した者に対しても対抗力があるとすれば、テナント退去は難しいと解釈しては、間違いでしょうか？
宜しくお願いいたします。

補足日時：2005/12/27 10:29

No.1 回答者： yasu99 回答日時： 2005/12/22 17:09

全て登記順で優先権があるということに変わりはありません。

借家については引き渡しをもって、登記と同じ効力を持つということです。

本件、ご質問のテナントビルの落札者がテナントに退去を要求できるかどうかですが、「競売の根拠となった抵当権などの設定」もしくは「差し押さえ等」がテナント入居よりも前であれば、退去を要求できますし、その逆なら借家契約を引き継ぐことになります。

この回答への補足

有難うございます。
例えば、競売の根拠たる抵当権の設定→テナント入居→差押の順序の場合は、如何でしょうか。

補足日時：2005/12/22 17:36