妻不倫 不動産 名義変更の仕方

妻の不倫が発覚し、別の質問で、多くのアドバイスを頂き、対応を進めてきました。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?qid=1701583
妻とは、いつ離婚するかしれない緊張状態に常にありますが、子供がいますので、すぐには離婚できない状況です。
共働きで、共有名義の家があります。持ち分半分づつ
ローンは完済し、抵当権は抹消しています。
１０年くらい前に、７０００万で買った家と土地ですが、時価相場は４０００万強くらいと思われます。

かろうじて婚姻継続中ですので、離婚調停から財産分与には至りませんが、
妻は反省し、離婚した場合は、私への慰謝料として不動産を全部、私の名義に変えること。
子供の親権を私に譲り、自分が家を出て行くことに同意しています。

しかし、子供のために、あと何年持ちこたえられるかわかりませんが。
耐えられる限り、婚姻継続の努力をするということに現在なっています。

妻は、私の信頼を得る担保として、離婚しない今から、先行して、不動産を全部、私の名義に変えておくことに同意していますので、私も、妻の不倫再発に歯止めをかけたいと思いますので、今から名義変更しておきたいです。

贈与税などを取られることなく、スムーズに名義を変更することができるでしょうか？

私が考えた素人考えは
(1)　婚姻継続中の夫婦の間でも、不倫という不法行為による慰謝料が請求できるのかどうか？　できるなら、その慰謝料として受け取っても課税対象にはならないのではないか。
(2)　婚姻２０年を経過すれば、名義変更ができるので、２０年が経過したとき、あるいは、それまでに、離婚することになった時、いずれかの早い時期に、私に名義変更することを、妻が誓約する公正証書を作成しておく。

こんな方法しか、思いつかないのですが、これらは、現実的ですか？
何か、いい方法がありますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/24 09:36

>(1)　婚姻継続中の夫婦の間でも、不倫という不法行為による慰謝料が請求できるのかどうか？

可能です。

>できるなら、その慰謝料として受け取っても課税対象にはならないのではないか。
その通りです。

>(2)婚姻２０年を経過すれば、名義変更ができるので、２０年が経過したとき、あるいは、それまでに、離婚することになった時、いずれかの早い時期に、私に名義変更することを、妻が誓約する公正証書を作成しておく。

婚姻２０年以上の夫婦間の贈与の特例ですね。

結論から言うと(1),(2)どちらでもかまわないわけですが、(2)は夫婦間契約とみなされるので後で妻がそれを取り消すとその有効性で争うことにもなるため（夫婦間の契約は何時でも取り消せるという民法の条文があるため）、確実に行いたいのであれば現時点での所有権移転登記になる(1)が望ましいものと思います。
(1)の場合の注意点は要するに贈与とみなされないように気をつけることになるので、これは税務署で相談した方が確実です。公正証書などで賠償金として移転するということを示す方法とか、裁判所の調停を利用する方法などいくつか考えられる方法はありますが、平たく言えば税務署さえ損害賠償としてであるということを認めれてくれればそれでよいので、具体的なやり方については相談に行くのが一番簡単なのです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
とりあえず、どの程度まで、あるいは、どのように手続きすれば、損害賠償としての非課税扱いにしてもらえるのか、税務相談を受けてみようと思います。
税務相談で、匿名でも相談に応じてもらえると聞いたことがありますので。

お礼日時：2006/04/25 00:06

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/28 13:32

>具体例によって判断する必要があり、匿名による相談では、これ以上答えようがない。

そうですか。やはり個別判断になりますか。
ちなみに、裁判所の調停でも不可ですかね。（まあ多分だめかな）

もっとも贈与税は相続税脱税防止が目的なので妻にそれ以外に多大な資産がなければ多分個別の相談で贈与と見なさない判断はなされるとは思いますけどね。（匿名ではなく具体的に相談した場合）

不可ならば判決を得る方法もありますけどね。（本人訴訟で訴訟を起こせば妻には異議がないので妻は公判日欠席で判決は簡単に得られます）

この回答への補足

具体的な方法を弁護士と話し合いました。
確かに、今の時点で、妻の持ち分を私の名義に換えるのは
贈与税を免れるために、本人訴訟で訴訟を起こすしかないようです。

具体的には、持ち分の時価相当、２０００万円を不貞行為に対する慰謝料として要求する訴訟を婚姻継続中の妻を相手取って行う。
（本人訴訟で、訴訟費用は８万円）
約１ヶ月後の公判日を妻は欠席し、慰謝料の支払いに応じる陳述書を裁判所に提出させる。
判決が得られたら、２０００万円の支払いを不動産による代物返済の手続きを行う。
という手順になるようです。

実際に可能ではありますが、今すぐでなくてもよいのなら
妻との間に約束をかわしておく書面を作成しておくのが、簡単なようです。
「婚姻２０年が経過した時、あるいはそれまでに離婚に至った時に、持ち分を譲る。」という誓約をする書面を作っておけば、たとえ公正証書でなくとも、法的に有効であるという確認をしました。

補足日時：2006/05/14 00:18

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
訴訟手続きによる近日中の名義変更か、譲ることを約束させる書面作成か、どちらかの選択ですが、
今のところ、妻はどちらでもかまわないと言っており、どちらにしても名義変更に同意しておりますので、
とりあえずは、「譲ることを約束させる書面作成」にとどめておき、時期が来た時に、名義変更の手続きを進めようと思います。
ただ、妻相手の訴状は作成しておき、もしも何らかの状況の変化があったときは、いつでも提出できるよう準備はしておくつもりです。

込み入った質問に丁寧にお答え頂き、ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/14 00:30

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/25 09:17

>税務相談で、匿名でも相談に応じてもらえると聞いたことがありますので。

はい、税務署で相談するときには税務職員はいちいちこちらの名前は確認しませんね。
相談に応じてくれますよ。
金額の妥当性についてはその人の収入や資産などに応じて当然高額になることはあるので、分相応な金額でなければ問題とはなりません。（人によっては裁判においても数千万円の賠償を命じられることはあります。）

この回答への補足

税務相談に行って来ました。

離婚による財産分与慰謝料支払いによる場合には、相当額の場合でも、贈与税の対象にはしないようです。私のケースの時価２０００万円程の名義変更についても問題にならないようです。
また、婚姻２０年経過後に、不動産名義変更する場合には、２１１０万円（２０００万＋贈与非課税枠１１０万円）までは、贈与税対象から基礎控除されるようです。
この額は、時価ではなく、路線価から割り出される不動産評価額が基礎になるので、私の場合は余裕で贈与税非課税になります。

問題は、婚姻継続中に慰謝料として受け取れるかということです。
これについては、税務署でも、まれなようで即答できないようでした。
待たされた結果の回答は、婚姻継続中の名義変更は、民法上は認められるにせよ、税法上は贈与と解釈せざるを得ない。
贈与ではなく、損害賠償による賠償金と認めるには、夫婦間であっても裁判所の決定が必要である。詳細については、具体例によって判断する必要があり、匿名による相談では、これ以上答えようがない。
というものでした。
感触として、婚姻継続中の不動産名義変更は、贈与と見なされる危険があり、難しいように感じました。
贈与と見なされれば、約２００万円の贈与税を負担する必要があります。さらに不動産取得税、登記費用などを合わせると馬鹿馬鹿しい負担です。

よって、
「婚姻２０年を経過した時には、私名義の不動産持ち分を夫に譲ります。また、婚姻２０年を経過する前に離婚に至った場合には、財産分与および慰謝料として、私名義の不動産持ち分を夫に譲ります。」
という誓約を、妻にさせておくしかないように思ってきました。

補足日時：2006/04/28 10:23

この回答へのお礼

ご回答により、すぐに税務相談に行く気になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/28 10:27

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2006/04/24 14:11

過去質問を読んで背景事情を確認しようと考えたのですが、申し訳ないですが最初の方で挫折しました。

よって事実関係の誤解・理解漏れがある場合は補足・訂正或いはこの回答自体を無視して下さい。

１．前提条件として、そもそも自宅不動産の双方の持ち分５０％が妥当であったか？
自宅取得への当初投入金額として７０００万円、共働きと考えても質問者４０台前半・妻３０台後半の現時点でローン完済となると、どちらかの親なりの支援があったという可能性も考えられます。本来持ち分５０％での共有が誤りで、この機会に是正するという考えがあるのかもしれません。

財産分与の前提としては、時価４０００万円で夫婦双方が共同で同額の資金負担をした自宅不動産があるという前提を取ります。

２．不倫による慰謝料として、時価額２０００万円（本人負担額３５００万円＋α）が相当かどうか？
ネット検索した限りでは、不倫原因の慰謝料の平均相場は２００～５００万円だそうです。統計への信頼度は不明ですが、実際の社会生活の範囲で個人的にはこの数字に納得感はあります。経済力のある人間はそれに相応しい賠償能力を負担すべき、という考え方も理解できますが、一般公務員としての女性に対する賠償負担額としては過大かと感じます。

本件では、たまたま自宅持ち分があるから、これを差し出す、召し上げると当事者は考えるが、資産がない場合に２０００万円を請求されてこれを支払えるか、或いは、そもそも協議離婚で、一旦財産を均等分配した上で有責者から慰謝料を支払うと仮定した場合に２０００万円が慰謝料として妥当かどうか、と考えます。

３．婚姻関係継続中に相手方への慰謝料請求ができるか？
民法第７７０条に定められた法定離婚事由の最初に「不貞」が上げられており、不貞を理由にした離婚・離婚による有責者への慰謝料請求の流れには抵抗がないですが、婚姻関係を継続するのなら、「妻が侵害した質問者の法益は何で、その程度はどれ位？」という疑問が生じます。当然に不倫の相手方に対する慰謝料請求は可能ですし、婚姻関係継続中の妻に対する慰謝料請求自体も否定しませんが、婚姻を継続する状況下での２０００万円の請求ではなおさら過大感を持ちます。

上記は、法律的には「宥恕（ゆうじょ）」という考え方を元にしておりますので、「不貞　宥恕」でネット検索してみて下さい。逆のケースでは、夫の浮気（不倫との定義に差？）のペナルティでブランド物のバッグか指輪を買う、海外旅行に連れて行く、という位が世間相場ですが。

４．検討可能な手法と税金含めた周辺事項について
(1)慰謝料自体は非課税扱いですので、裁判・協議を経ての離婚、離婚時の慰謝料請求という流れは可能です。
(2)離婚に伴う財産分与では、相当な範囲では課税しない、というように受け取っていますが、その際に相当性を判断するのは課税当局になります。
(3)裁判所なり調停なりで出た慰謝料額が２０００万円未満となれば、相当価格で(元)夫婦間（妻持ち分→夫）で持ち分を売買した上で、売買代金から慰謝料を決済する、という流れになりそうです。価格設定を低めれば妻→夫への贈与の問題が生じます。
(4)余計なお世話ですが、婚姻期間２０年以上経過した夫婦間での住宅取得にかかる資金・住宅持ち分に対する２０００万円の非課税特例は、通称「おしどり夫婦特例」と言うそうです。

５．婚姻関係を継続しても、継続しなくても自己名義の不動産を差し出すという契約が妥当なのかどうかについて
「(1)過去の不始末を深く反省し、後○年（２０年まで）の婚姻関係を継続することに努力するとともに、２０年到来時には私名義の自宅をご主人様に贈与致します。(2)今後は貞淑な妻の役割を果たすよう努力致しますが、素行が治まらない場合或いはご主人様の気持ちが収まらない場合には無条件で離婚に応じ、慰謝料として自宅持ち分の移転に応じます。」という契約を結びたいのでしょうか？

どう見ても、この契約内容では「奴隷契約・略奪契約」的で無効だと考えますが如何でしょうか？　贈与契約なので契約における双務性（双方が権利・義務を裏返しで負担する）は必須ではありませんが、一つの契約で質問者が望まれる内容にすること、かつ第三者（公証人）がそれを理解することは困難ではないか、と想像します。

この回答への補足

妻から不倫相手の配偶者への慰謝料支払いは済んでおりますので、私が妻から慰謝料としてとれるのは、共有名義の不動産しかない状況です。
売り払って、その代金の中から頂けばよいのかもしれませんが、住み慣れた家を追われる子供達が不憫です。
妻は、婚姻継続を懇願しており、失った信頼回復の担保として不動産の名義変更に応じると言っています。
また、離婚になった場合も、自分が家を出て行くことも了承しています。

婚姻継続中の妻への慰謝料請求額が、２０００万が過大ということになれば、例えば、１０００万円分は、非課税で、それを超える額は、贈与ということで、贈与税の対象になってしまうのかもしれません。
それも、ばからしいのですが、妻の持ち分２分の１のうちの、その半分、即ち全体の４分の１だけを私に名義変更しておくのも、しっくりいきません。

また、贈与に当たる部分を、贈与とはせず。私が妻から買い取るということも考えられますが、不倫して離婚した妻が、お金をもらって出て行くという図式は、納得できません。

本来、離婚協議で、財産分与、慰謝料の額を当人どうしで決めるときは、支払える範囲であれば、相当多額でも、あり得るのではないでしょうか？

婚姻継続中の場合も、当人どうしでの話し合いの結果がそうであれば、税務署も認めるべきなのではないでしょうか？
とりあえず、相談してみないとわかりません。
いずれにしても、夫婦のもめ事の決着に、贈与税を支払わされるのは納得できません。

ご回答によりますと、公正証書を作成しておくというのは、困難なのでしょうか？
妻が守りさえすれば良いわけですから、将来裁判になっても有効な書類を作成できるか、これについては、弁護士に相談してみます。

補足日時：2006/04/25 10:51

この回答へのお礼

たいへん丁寧なご回答をいただき感謝しております。
納得できる解決方法を考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/26 06:22