私設の下水道の所有権、維持などについて

Question

私道の件でも質問させていただきましたが、
　３年ほど前に家を購入したのですが、家の下水は
事業主の所有する私設下水道につながっており、
近隣の３０軒程の家の敷地、事業主の私道、事業主が売ったマンションの敷地、市道を通過して市の公共下水道に接続されております。
　近隣３０軒程も同様にその私設下水道に接続しています。
　家を購入する時に維持管理については事業主が
行うという協定書を結んでいますが、ウワサでは
最近その事業主の経営状態が悪く、夜逃げなどするかもしれないと聞きました。
　もしそうなった時にその私設下水道は競売など
にかかることになるのでしょうか？
　もし変な人の手に渡った時に維持管理費を求められ
たり、下水道の買取を求められたりする事はあるでしょうか？
　また誰の手にも渡らない場合は関係する住民で維持
しなければならないのでしょうか？
　うちの地区は自治会も無いので今後どうなるかという不安ばかりです。
　将来上記の様に困ったことにならないように今、
何か出来る事は無いでしょうか？
教えてください、お願いします。

bungy1234223 · Accepted Answer

＃１です。再び長文失礼いたします。

＞上水道および、都市ガスは書いてありません。
＞あくまでも下水道管が私設管なのでそのための協定書です。

本来であれば、上水道、都市ガスも含めてライフラインとして協定書に明記し、
「受益者（団地の所有者）の都合による掘削や通行（徒歩・自動車等）の許可」
というのもあると思うのですが。
そうでないと、例えば取水口の位置を変えるなど、
引込みを伴う建替えの際などに困りますからね。

一度、プロに協定書を見てもらったらどうですか？（有料相談・３０分５千円）
内容の全てをココに書くわけにはいかないでしょうし、
「協定書」を作成したことのある不動産屋（宅建免許）なら、
「ココが足りない」などアドバイスをくれると思いますが。
無料相談では、限界があると思います。
現実に、私道を協定書で運用するケースは、けっこうあります。

＞協定書には
＞・将来において万一下水道管の整備が必要な場合は、事業主の責任と費用負担で実施する。
＞・事業主及び団地の所有者(私たち）の譲受者に本協定書を承続・遵守させるものとする。

一見すると費用負担をせずに得のような気がしますが、新たな持ち主（業者）になれば、
住民（所有者）に管理料を請求しないとも限りませんよね。
＃２の方の回答にあるとおり、私道の買取となれば、それも理想的だと思いますが、
なにせマンションも含めたら、マンション敷地との権利関係も不明ですし、
世帯数が多そうですからね。
脅かすわけではありませんが、
下水道が業者の持ち物で、
その業者が（もしも）倒産となると、トラブルの可能性が大ですよね。

＞すべてアスファルト舗装です。
今は問題が無いにしろ、将来、埋設管（上下水道・ガス）の工事となれば、
カッターを入れて切るので、
短い距離でも、けっこうな費用負担になると思います。
上水道も東ガスも、私道の場合、建前では全額自己負担です（交渉次第で例外あり）。
これが公道なら、水道は引き込みから有料、
ガスは公道部分の工事費用は東ガスが負担します。
ガスや水道も、２０～３０年に一度は、全ての管を交換する必要があるんです（老朽化）。
実際にやるやらないは別にして・・・。

＞私道に関して～お隣の方は購入時に将来的に公道になります。と不動産業者から聞いています。
＞公道にはなり得ないということで、だまされた・・。と言っておられます。

やはり、過去にそのような話があったのですね。
業者と行政との間でもトラブルがあったのでしょう（推測）。

＞今のところ役所の返事では一切寄付も受け付けていない。ということなので～
マンションの建蔽率や容積率に関係するかどうかも含めて、
詳細なケースが分からないので何ともいえませんが、
もはや行政が乗り出すケースだと思います。

前述しましたが、「袋地の寄付は絶対に受け付けない！」
というのは、あくまで建前です。

関東近県の別荘地のケースですが、
公道から私道を引き込んだ碁盤の目のような区画を業者が整地し、
上下水道を整備して、別莊分譲地として売り出しました。
町役場と相談したところ、
「ライフラインを業者負担で全て整備し舗装した後で、町に寄付するなら貰ってやる」
と言われたそうです。これでも貰ってくれるのですから、まだいい方だと思います。
将来の管の取替えや、整備等のランニングコストは町が負担するのですから。

・とりあえずの対応策
役所に相談するにしても、「街づくり課」とか「街づくり担当」というのはありますか？
そういったところは、前述したように「数十世帯が困っている」となれば、
重い腰を上げるかもわかりません（あくまで個人的な推測と希望です）。

急速に進む都市化に行政が追いつかず、
法律や条例などの規制が後手後手に回った結果です。
これは想像ですが、付近の土地を業者が先祖代々持っていたか、買ったかで、
それを切り売りするような形で開発したのでしょうか？
その当時は合法だったにしても、
このように後になって問題が表面化するケースは多いと聞きます。

前述の別荘業者にしても、今回の業者にしても、
おそらく「行政に私道を買い取って貰いたい」、
「ライフライン整備にかかった費用を、少しでも行政に負担してもらいたい」
というのが本音だと思います。
ところが行政は「業者への利益誘導（利益供与）につながる」として、
行政に有利な条件を提示するか、拒否したと思われます。

余談ですが、
最近のケースでは、大手私鉄が新駅を作り、農地を区画整理し、
自社系列の業者が宅地開発し販売しました。
道路の権利問題はありませんが、レイアウトに問題があり、
二トン車と軽自動車が正面衝突してひっくり返る（トラック）など、
事故が多発しています。
このようにツメが甘いため、電柱はいっぱいだし、
ガスは東ガスではなく、自社系列のプロパンをボンベでなく配管で供給しました。
実際に住んでみると、給湯器が世帯に二台づつで床暖房もあるのですが、
プロパンなので光熱費が高額になり、
ガス代が住宅ローンの半分近くなる人も出ました。
その後、次期からの分譲地は流行のオール電化にして販売していますが、
先に買った人からは苦情が続出です。
セールスマンも「これだけ大規模開発なら、
電柱なんて（地中に埋めて）無くせるのに・・・」
とボヤいていました。
何が言いたいかというと、大手でさえこの有様です。

このように不動産は見た目や権利関係など、書類上も大事ですが、
道路付けや周辺道路の権利関係、ライフラインまでも大事なのです。
不動産トラブルは、問題が表面化するのが１０年２０年も経ってからとか、
所有者が代変わりしてからとか、とかく解決が難しくなっていると聞きます。

なお、本アドバイスはあくまで私見です。
必ず行政相談や弁護士相談等（不動産専門）で検討して下さい。
大変でしょうが、後の世代のためと思って、
がんばって下さい。

walkingdic · Answer

>その私設下水道は競売などにかかることになるのでしょうか？
下水道だけでなく恐らく道路も一緒にということになるでしょう。ただ価値があまりありませんので競売されない可能性の方が高いと思われます。
そのときにはその道路に接していて、また下水道を利用している人たち全員で共有物として破産管財人から任意売却してもらえないか相談すると良いのではと思います。


>もし変な人の手に渡った時に維持管理費を求められたり、
次の所有者が維持管理をする場合にその管理費の支払いを求める行為は正当なので認められるでしょう。

>下水道の買取を求められたりする事はあるでしょうか？
むしろそれであれば是非買取という話なのですけど、金額が不当に高額だと問題ありますよね。
ただ買い取りする義務があるわけではありません。

>また誰の手にも渡らない場合は関係する住民で維持しなければならないのでしょうか？
誰にもということはなく道路所有者がその下水道も所有しているとみなしてもよいかと思います。
本当に誰もいない状態になったのであればそうです。

>何か出来る事は無いでしょうか？
一番良いのは今の所有者から道路も下水道も買い取ることですね。
ただし現在の所有者がいる限りは現在の所有者が維持管理するという契約にするとよいでしょう。

まあ通行地役権設定（地下配管含む）というやり方もないとはいいませんけど、どれが良いのは他の事情も合わせて総合的に判断しなければならないものと思います。
というのもマンション敷地の部分もあるということで、単純に売却してもらうというわけにも行かないようですから。

この分野の専門家となると弁護士になります。

bungy1234223 · Answer

大変ですね。長文失礼いたします。
お話では不明点もありますが、権利関係が複雑であることが推測できますね。

＞家を購入する時～維持管理～事業主が行う～協定書を結んでいますが、
お手元の協定書を見てください。
この協定書に「所有者が変わっても、新たな所有者がこの維持管理を行う」
とあれば、新たな所有者は、近隣３０軒程と貴方に、管理を押し付けることは出来ません。
が、
脅かすわけではありませんが、近隣３０軒程と貴方に、
買取を迫ったり、管理費を請求するなど、後にトラブルになる可能性はあります。

・不明点
　「協定書」には、上水道やガス（埋設プロパンまたは都市ガスの場合）
　も書いてありますか？
　道路は砂利敷きですか？アスファルト舗装ですか？

埋設物の維持管理や、舗装の有無（維持管理）など、所有者が変われば、
トラブルになる可能性はあります。

・道路舗装
たとえ私道でも、砂利敷きで複数の所有者が使用している場合は、
アスファルト舗装には行政の補助金が使える場合があります
お住まいの地域によっても違います。

＞近隣３０軒程も同様にその私設下水道に接続しています。

・上水道の場合
一般的に、上水道の場合は、建前では「水道局は公道の埋設分しかメンテしない」
となっていますが、出向いて聞いてみると分かりますが
「水漏れや管の定期交換の場合、受益者のメーターまではウチ（水道局）で面倒見ます」
と言うと思います。つまり私道部分は水道局でメンテしてくれる場合もあります。
下水道は、下水道局に聞いてみてください。

過去の事例ですが、
バブル崩壊の頃、住宅団地（数十世帯が入居する戸建分譲住宅地）の
私道（位置指定道路）が所有者のトラブルにより悪質な業者に流れ、
建替えようとした人が、家を取り壊した段階で、持ち主である業者が道路をふさぎ、
「買い取れ」と迫った事例があります。
１０年以上前ですが、「Ｔ○Ｓテレビ・噂の東京マ○ジン」でやっていました。
その人は必要な道路を買い取ったようです。
その後、他は砂利敷きでも、買取した部分は行政の管理となり、
アスファルト舗装されていました。

・対応策
　１．行政相談などで、近隣の似たようなトラブルを聞いてみる。
　２．私道のままでも、砂利敷きならアスファルト舗装にすると行政から補助金が出る。
　　　もちろん、持ち主の同意が必要です（自治体によって違う）。
　　　日常生活の利便性向上のため。
　３．＞近隣３０軒程も同様～
　　　ということから、行政への寄付という形で、
　　　私道を公道にする事も考えられると思います。
　　　もちろん所有者の同意が必要です。
　　　私道ということは、その部分の固定資産税は、
　　　おそらく払っていない（免除）と思われます。
　　　ただし、
　　　＞事業主が売ったマンションの敷地
　　　も絡むと、
　　　このマンションの建替えの際の建ぺい率や容積率に関わる場合もありますので、
　　　今の段階では何ともいえません。
　　　例えばマンションを建てる際に、
　　　この私道を敷地に含めて申請している場合も考えられます。

行政との交渉方法としては、「個人の利益」というのを考えるより、
「私と近隣３０軒を含む公益性を考えて～権利が複雑なので、将来の不安を解消したい」
というスタンスで話し合うと、行政側も動きやすいと聞きます。

ご自身が不安になられているので、お分かりかと思いますが、
「私道を通らなければ公道に出られない」
のであれば、不動産の評価は相応のものになるでしょう。
公道に面していない土地は、評価が低いものです。

なお、本アドバイスはあくまで私見です。
必ず行政相談や弁護士相談（不動産専門）で検討して下さい。

どうか、がんばって下さい。

私設の下水道の所有権、維持などについて

＃１です。

>その私設下水道は競売などにかかることになるのでしょうか？

大変ですね。

この回答への補足

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